防住建规发〔2023〕1号

关于印发《防城港市商品房顶售资金监管实施细则》的通知

各县（市、区）住房和城乡建设局、各银行业金融机构、各房地产开发企业：

为了进一步规范我市的商品房预售资金监管工作，防范房地产市场交易风险，维护社会稳定，落实“保交楼、稳民生”的任务，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《广西壮族自治区房地产开发企业管理办法》《住房和城乡建设部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》等有关规定，结合我市实际情况，防城港市住房和城乡建设局、中国人民银行防城港市分行、国家金融监督管理总局防城港监管分局共同制定了《防城港市商品房预售资金监管实施细则》，现予以印发，请遵照执行。

附件：防城港市商品房预售资金监管实施细则

防城港市住房和城乡建设局   中国人民银行防城港市分行

国家金融监督管理总局防城港监督分局

2023年9月15日

防城港市商品房顶售资金监管实施细则

第一章总则

第一条  为防范房地产市场交易风险，维护社会稳定，落实“保交楼、稳民生”的任务，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《广西壮族自治区房地产开发企业管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本细则。

第二条  凡在本市城市规划区范围内批准预售的商品房项目，其预售资金的收存、使用和监督管理，适用本细则。县（市、区）商品房预售资金的收存、使用和监督管理，参照本细则执行。

第三条  本细则所称商品房预售资金，是指房地产开发企业将取得商品房预售许可的商品房（包括以预售方式销售的经济适用住房、限价普通商品住房等）出售时，购房人按照合同约定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行业金融机构个人住房贷款、公积金个人住房贷款等各种购房款。

第四条  本市商品房预售资金的监督管理遵循政府指导、专户专存、专款专用、多方参与、全程监管的原则，进一步加强商品房预售资金监督管理，促进我市房地产业良性循环和健康发展，切实增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

第五条  防城港市住房和城乡建设局是本市商品房预售资金监管部门（以下简称监管部门），负责全市商品房预售资金监管的组织、协调和监督。督促检查商品房预售资金监管实施情况，对预售资金监管各方主体履责情况进行监督管理。

中国人民银行防城港市分行（以下简称人民银行防城港市分行）负责指导银行业金融机构做好预售资金监管账户管理工作。

国家金融监督管理总局防城港监管分局，负责对监管银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

监管部门、人民银行防城港市分行、国家金融监督管理总局防城港监管分局建立商品房预售资金监管协调联合检查机制。

第二章监管及监管账户

第六条  监管部门应当会同人民银行防城港市分行、国家金融监督管理总局防城港监管分局通过公开招标方式，综合银行业金融机构资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定承接商品房预售资金监管业务的银行业金融机构（以下简称监管银行）。

各监管银行业务系统要实现与房屋网签备案系统、预售资金监管系统对接，实现房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据信息共享，实现预售资金申请、审核、拨付“全程网办”，提高资金拨付效率。

第七条  申请办理商品房预售资金监管业务的银行业金融机构与监管部门签订商品房预售资金监管金融委托协议。监管银行负责对房地产开发项目对应的监管账户进行监督、管理和使用，配合监管部门做好预售资金的收存、使用管理，并按照本细则和委托协议开展涉及新建商品房预售资金的经营管理活动。

第八条  房地产开发企业申请商品房预售许可前，按照一次预售许可申请对应一个账户的原则开设商品房预售资金监管账户（以下简称监管账户），监管账户名称包含“XX项目xx楼监管账户”，在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》中载明，并在商品房销售现场显著位置，以及市、县住房和城乡建设部门门户网站进行公示。

监管账户可以办理现金缴存，不得办理现金支取；可以开通网上查询业务，不得开通网上转账业务；不得绑定为任何扣费（税）账户。

第九条  监管额度是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，不得低于工程建设预算总额（包括建筑安装和配套建设等费用）的110%，每平方米建安造价指标不得低于本市最新公布的同类型结构的建设工程造价指标。全装修交付的商品房项目，应将装修成本纳入监管额度中。

第十条  商品房预售资金监管协议示范文本由监管部门会同人民银行防城港市分行、国家金融监督管理总局防城港监管分局制定。商品房预售资金监管协议主要包括以下内容：

（一）房地产开发企业的名称、地址；

（二）监管项目的名称、坐落；

（三）监管账户名称、账号；

（四）监管项目范围；

（五）监管项目预售资金监管额度；

（六）监管项目预售资金收存和使用方式；

（七）预售资金监管额度使用计划；

（八）预售资金拨付流程；

（九）解除商品房预售资金监管的条件；

（十）违约责任；

（十一）争议解决方式；

（十二）其他约定。

房地产开发企业与监管部门、监管银行签订《防城港市商品房预售资金监管协议》（以下简称三方监管协议），由监管银行将三方监管协议报送国家金融监督管理总局防城港监管分局、人民银行防城港市分行备案。房地产开发企业预售商品房期间，应在商品房销售现场公示监管账户信息及三方监管协议文本。

第十一条  房地产开发企业应当在办理新建商品房预售许可手续前办理商品房预售资金监管手续。

第十二条  监管账户设立后，原则上不得变更。房地产开发企业因特殊原因申请变更监管账户的，应当与监管部门、监管银行重新签订三方监管协议，三方监管协议应明确将原监管账户的结余资金转入新监管账户。申请监管账户变更，需提交以下材料：

（一）预售资金监管账户变更申请；

（二）新签订的监管协议；

（三）新监管账户开户证明。

房地产开发企业在销售现场公示并告知购房人监管账户变更情况。变更期间不予办理商品房买卖合同网签、预售资金收存、拨付手续。

第十三条  监管账户被人民法院冻结的，监管银行应及时通知监管部门。房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以监管资金支付本项目所涉工程建设进度款、材料款、设备款等，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，监管部门审核同意后，监管银行按要求支付并将付款情况及时向人民法院报告。

第三章预售资金的收存和使用

第十四条  房地产开发企业应当将购房人通过POS机、现金等方式支付的购房款全部直接存入预售资金监管账户，不得以其他账户违规收存预售资金。

购房人申请购房贷款（银行业金融机构个人住房贷款、公积金个人住房贷款等按揭贷款），发放按揭贷款的银行业金融机构应当将贷款直接发放至监管账户。

第十五条  房地产开发企业按规定在办理商品房预售合同备案前，监管部门核验该商品房预售资金存入监管账户的信息。每套商品房入账金额符合相关要求时，方能办理该套商品房预售合同备案。

预售资金存入监管账户后，房地产开发企业通过监管系统核实交款信息，提交至监管银行。监管银行确定预售资金存入后，及时通过监管系统等方式反馈至监管部门。

监管银行加强每日对账，并将监管账户收支情况等相关信息通过监管系统实时反馈。监管银行加强预售资金入账、出账等业务的监督管理，保证监管账户账务清晰、准确。

第十六条  进入商品房预售资金监管账户内的预售资金累计达到监管额度后，超出监管额度的预售资金优先用于偿还本项目贷款及本项目开发建设相关费用，由房地产开发企业向监管部门申请使用。

第十七条  房地产开发企业申请使用监管额度预售资金的，在监管系统提交申请材料，监管部门应当在受理之日起3个工作日内完成审核，对符合条件的，出具同意使用证明；对不符合条件的，应当通知房地产开发企业并出具不予使用通知书。

房地产开发企业申请支取监管额度内的预售资金，应满足相应的工程建设进度要求，首次拨付节点不得早于地下结构完成；最后拨付节点为房屋所有权首次登记，且使用数额不得超过以下最高限额：

（一）取得《商品房预售许可证》的，拨付额度累计不超过

监管额度的25%;

（二）建成层数达到规划设计总层数1/2，拨付额度累计

不超过监管额度的40%;

（三）监管项目结构封顶申请用款的，使用数额累计不超过监管额度的7 0%;

（四）监管项目完成建设工程质量竣工验收的，使用数额累计不超过监管额度的80%;

（五）监管项目完成建设工程竣工验收备案申请用款的，使用数额累计不超过监管额度的98%;

（六）监管项目房屋所有权首次登记完成后，全额使用剩余的监管额度预售资金。房地产开发企业在申请监管额度内的预售资金时，应当按规定足额将人工费用拨付到施工单位农民工工资专用账户，专项用于支付农民工工资。

第十八条  工程建设达到建设项目监管资金使用节点的，房地产开发企业可向监管系统申请使用监管资金；房地产开发企业、施工单位、监理单位盖章签字确认，并提交以下资料：

（一）《商品房预售资金使用申请审批表》；

（二）监管账户余额单；

（三）资金使用节点工程建设形象证明资料：

1.取得《商品房预售许可证》，提交《商品房预售许可证》；

2.建成层数达到规划设计总层数1/2的，提交建设、施工、监理单位三方出具的工程建设形象进度证明；

3.封顶并经整体主体结构验收的，提交《主体结构分部工程质量验收报告》；

4.完成建设工程质量竣工验收的，提交《建设工程质量竣工验收意见书》；

5.完成建设工程竣工验收备案的，提交《建设工程竣工验收备案表》；

6.房屋所有权首次登记完成的，提供房屋所有权登记证明。

（四）向施工单位、材料供应商、设备供应商或者供水、供电、供气等专业经营单位拨付款项的，需提供相关证明材料。

（五）监管部门不定期到项目现场查看工程形象进度情况和检查预售资金收存、使用情况，对存在风险的项目及时启动预警机制。

第十九条  有下列情况之一，监管部门不予办理商品房预售资金申请使用手续：

（一）监管项目未达到本细则规定使用节点的；

（二）房地产开发企业申请超出使用节点最高限额的；

（三）提交资料不实不全、套取商品房预售资金的；

（四）其他不符合使用条件的情形。

第二十条  监管账户中监管额度内的资金不同于房地产开发企业自有资金，应当专款专用，必须用于有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。监管额度内的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，银行业金融机构不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。

第四章预售资金监督及管理

第二十一条  监管项目的预售资金监管期限，自核发《商品房预售许可证》开始，至房屋所有权首次登记完成。

第二十二条  监管项目取得房屋所有权首次登记，且监管项目无农民工工资欠薪情况的，按照下列程序办理解除商品房预售资金监管手续：

（一）房地产开发企业向监管部门提交解除商品房预售资金监管申请；

（二）对审核后符合解除监管条件的，监管部门应当在3个工作日内出具《解除商品房预售资金监管通知书》；

（三）监管银行凭《解除商品房预售资金监管通知书》办理解除商品房预售资金监管手续。

第二十三条  房地产开发企业有以下行为之一的，由监管部门责令其限期整改，可暂停其办理其他商品房预售许可、商品房网签、备案等业务，并按有关规定进行处罚，将其违规行为记入企业信用信息档案中：

（一）未按规定使用商品房预售资金的；

（二）未按规定将购房款全部存入监管账户的；

（三）蒙骗或诱使购房人将购房款缴入非监管账户的；

（四）因违法违规行为导致工程停工的；

（五）隐瞒真实情况，提交虚假材料套取预售资金的；

（六）以收取其他款项为名变相逃避监管的；

（七）未按照合同约定及时拨付工程款导致农民工工资拖欠，经人社部门认定属实，拒不整改的；

（八）其他违反商品房预售资金监管规定的情形。

第二十四条  房地产开发企业及相关单位出具虚假证明或者不实资料，造成不良后果或者损失的，依法承担相应法律责任。

因房地产开发企业法人代表、实际控制人、最终受益人、股东等人挪用预售资金，造成预售资金流失的，由监管部门移交相关部门依法处理。

第二十五条  监管银行对于未经监管部门审核的监管额度内资金使用申请，不予办理资金划转手续。监管银行违反三方监管协议，未经监管部门核实同意，擅自拨付监管额度内资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。情节严重的，监管部门将情况报送人民银行防城港市分行、国家金融监管总局防城港监管分局，由人民银行防城港市分行、国家金融监管总局防城港监管分局依职责进行处理。

第二十六条  银行业金融机构未将购房人的银行业金融机构个人住房贷款、公积金个人住房贷款等各种购房款发放至预售资金监管账户，且不配合整改的，由监管部门将其违规事项抄送人民银行防城港市分行、国家金融监管总局防城港监管分局。构成犯罪的，相关责任人员依法承担刑事责任。

第二十七条  施工单位、监理单位提供虚假证明或房地产开发企业采取以“商票”等其它方式违规支取预售资金用于非本项目建设工程的，由有关部门依法对相关责任单位和责任人予以处理，将其违规行为记入企业信用信息系统，并向社会公示。

第二十八条  相关部门及银行工作人员在预售资金监管、预售资金收存、使用过程中，滥用职权、玩忽职守、衔私舞弊、泄露工作秘密的，依法给予处理；构成犯罪的，依法承担刑事责任。

第五章附则

第二十九条  本细则由防城港市住房和城乡建设局解释。

第三十条  本细则于2023年10月16日正式施行。《关于印发〈防城港市新建商品房预售资金监督管理暂行办法〉的通知》（防住保房发〔2016〕10号）、《关于印发〈防城港市商品房预售资金监管办法〉的通知》（防住建发〔2019〕236号）同时废止，现有规定与本细则规定不一致的，以本细则为准。国家、自治区有新规定的，按新规定执行。