天津市规划和自然资源局关于支持盘活存量建设项目内部分割的管理规定（试行）

第一章 总则

第一条 为进一步深化落实中央经济工作会议精神，聚力全市高质量发展“十项行动”，充分激发城市活力，支持企业发展盘活存量建设项目，有效支撑和保障经济社会持续健康发展，根据《建设工程质量管理条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范（试行）》、《建筑工程规划管理技术规范》、《建筑类建设工程规划许可证设计方案规范》等有关规定，结合我市实际，制定本规定。

第二条 本规定适用于天津市辖区范围内国有建设用地上已完成规划验收或不动产登记的商业、办公、工业、住宅等存量建设项目，在不改变土地用途（规划用地性质）、建筑规模及建筑使用功能的前提下进行内部分割，涉及的规划建设管理、不动产登记工作。

第二章 管理要求

第三条 本规定所称的存量建设项目分割，是指对建筑内部结构改建的实体分割，以及未对建筑内部结构改建、仅拆分不动产单元的非实体分割，即由一个不动产单元分割为若干个不动产单元。

第四条 存量建设项目可按幢、层、套（间）等固定界限为基本单元进行分割。分割后应满足不动产单元要求，即权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。其中工业项目分割最小基本单元还应满足《天津市住房和城乡建设委员会关于支持工业厂房销售推动高端产业集聚发展的通知》规定的最小销售单元要求。成套住宅以套为不动产单元。存量建设项目分割涉及转让或办理销售许可的，应按照国家及我市有关规定办理。

第五条 对于改变建筑功能用途整体性的（如酒店、旅馆等）及法律法规规定不予分割情形的不予分割。

第六条 土地出让合同等供地文件中对项目分割有限制性约定的从其约定，确需改变相关内容的，应先履行相应调整程序。涉及分割宗地的按相关规定办理。

第七条 工业用地等产业类项目进行分割，还应符合《天津市人民政府办公厅关于印发天津市推进产业用地高质量规划利用管理规定的通知》等相关文件规定及供地文件要求，并由所在区人民政府（功能区管委会）组织工业和信息化、发展改革、住房和城乡建设、规划资源、应急、生态环境等部门对合同履行、产业准入、环保卫生、生态环境、消防安全、转让交易等情况进行综合审查；对于住宅类项目实体分割及非成套住宅进行非实体分割的，由所在区人民政府（功能区管委会）组织住房和城乡建设、规划资源、公安、教育等部门以及属地街道对消防安全、公共服务设施配套、市政基础设施配套、后续居民日常管理等情况进行综合审查。通过审查的，由区人民政府出具书面同意分割盘活转让的有关意见。

第八条 已预售或存在多个权利主体的存量建设项目，建设单位或权利人申请改建实体分割前，应按照《中华人民共和国民法典》等相关规定征求相关权利人意见，不得损害相关权利人合法利益。涉及已办理抵押登记的，应取得抵押权人书面同意。其中产业类项目及住宅项目应当将征求意见情况纳入区政府同意分割盘活的有关意见。

第三章 规划建设手续

第九条 对于存量建设项目改建实体分割的，改建项目的建设单位或权利人应先行按照《既有建筑鉴定与加固通用规范》要求进行鉴定，应符合相关安全、抗震要求。

第十条 改建项目的建设单位或权利人应委托相应设计资质单位编制项目改建论证报告（具体内容要求详见附件1），改建部分设计方案应符合《建筑类建设工程规划许可证设计方案规范》要求。

第十一条 改建项目的建设单位或权利人持项目改建论证报告到辖区规划资源部门提出申请，其中产业类项目及住宅项目还应当提交区人民政府同意分割盘活转让的意见，经审查对改变原规划许可内容的（包括建筑相对位置、用地面积、服务设施、特定区域建筑高度、建筑整体风格），告知建设单位或权利人通过天津网上办事大厅，依法按天津市工程建设项目审批流程申请办理；经审查对不涉及改变原规划许可内容的（包括建筑相对位置、用地面积、服务设施、特定区域建筑高度、建筑整体风格），辖区规划资源部门出具规划意见函（见附件2）。

第十二条 改建项目应符合国家和我市相关建筑设计、房屋质量、消防安全等规范要求，并向住房城乡建设部门申请办理施工建设等手续，改建项目应取得质量、安全、消防、竣工验收手续。

第四章 不动产登记

第十三条 建设单位或权利人在建设项目改建实体分割完成后按以下程序申请不动产登记：

（一）已完成规划验收尚未办理不动产首次登记的分割项目，对于改变原规划许可内容需办理规划许可的，申请首次登记时提交改建后的建设工程规划许可证、规划验收合格证、竣工验收合格证明及测绘成果等材料；对于不涉及改变原规划许可内容无需办理规划许可的，申请首次登记时提交已办的建设工程规划许可证、规划验收合格证、竣工验收合格证明、测绘成果和规划意见函（见附件2）等材料。

（二）已办理不动产登记后的分割项目，对于改变原规划许可内容需办理规划许可的，申请变更登记时提交改建后的建设工程规划许可证、规划验收合格证、竣工验收合格证明及测绘成果等材料；对于不涉及改变原规划许可内容无需办理规划许可的，申请变更登记时提交规划意见函（见附件2）及测绘成果等材料。

第十四条 权利人对未涉及建筑内部结构改建仅拆分不动产单元的非实体分割，按以下程序申请不动产变更登记：

（一）不动产首次登记后，同一权利人申请按幢、层、套（间）单元拆分的，提交规划审批图纸及测绘成果资料可按对应的幢、层、套（间）单元办理不动产变更登记。

对于2018年10月《天津市工程建设项目审批制度改革试点实施方案》实行以后，且规划验收后未进行内部结构改建的建设项目，同一权利人申请按层、套（间）单元登记的，提交经图审机构审查合格的施工图纸及测绘成果等材料，可按对应的层、套（间）单元办理不动产登记。

其中产业类项目还应提交区政府同意分割盘活转让意见。

（二）因历史原因将多套房屋整体登记在同一权属证书，可依申请按套发证。对于非成套住宅项目已整体登记的，现申请按间登记发证的，应提交区政府同意分割转让有关意见。

第十五条 分割登记涉及地址坐落、门牌号变更的，申请不动产登记时应提交地址坐落、门牌号变更的证明文件。

第四章 附则

第十六条 分割项目涉及的消防、人防、安全、交易、环保等应符合相关行业管理规定。涉及的违法建设、权属争议、查封限制等应处置完成后适用本规定。

第十七条 位于历史文化街区内的存量建设项目的分割还应符合历史文化街区保护规划以及相关法律法规的规定。

第十八条 历史遗留公寓项目按原规定执行。

第十九条 存量建设项目除分割外的改建行为造成内部结构发生改变的，可参照本文规定办理。

第二十条 本规定自发布之日起执行，试行期一年。

附件：1．项目改建论证报告

2．规划意见函

附件1

项目改建论证报告

一、报告说明

（一）应说明存量建设项目的名称、位置、实施主体、改建情况等信息。

（二）应说明存量建设项目取得的建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证等规划许可信息。

二、论证内容

（一）原规划许可指标与本次改建规划许可指标情况，比对结果；

（二）改建后是否符合国家的相关法律、法规、技术标准和我市相关法规、技术标准；

（三）住宅类项目除前二款内容外，还应对日照标准、住宅配套标准、停车标准、其他情况等复核情况作出说明；

（四）历史遗留公寓类项目除前二款内容外，还应对执行历史文件要求、配套标准、停车标准、其他情况等复核情况作出说明。

三、存量建设项目论证结论

（一）是否符合城乡规划管理要求；

（二）其他。

附：1．改建方案（建设单位、设计单位加盖印章）

2．其他相关文件

附件2

关于XXX项目规划意见函

XXX（项目申请人）：

XXX申请分割的XX项目改建方案，按照《中华人民共和国城乡规划法》、《天津市城乡规划条例》、《建筑工程规划管理技术规范》等城乡规划方面的法规、标准，根据项目改建论证报告，经审核，本次申请项目不涉及改变已核发的建设工程规划许可内容（建筑相对位置、用地面积、服务设施、特定区域建筑高度、建筑整体风格），符合城乡规划管理要求，无需办理建设工程规划许可及规划验收手续。此函仅作为办理不动产登记所需材料。

其他有关建设、消防、人防、城市配套、水利、绿化、地震、气象、国家安全、文物保护、地质灾害、环境保护、社会稳定、合理用能、安全生产等专业内容，应当严格按照相关行业主管部门要求落实。

附：项目改建论证报告

市规划资源局XX分局

XX年XX月XX日