扬州市邗江区人民政府关于进一步推进工业用地提质增效的实施意见

（扬邗政规〔2023〕2号）

为进一步提高全区工业用地节约集约利用水平和产出效益，推动经济高质量发展，根据《自然资源部关于完善工业用地供地政策支持实体经济发展的通知》（自然资发〔2022〕201号）、《省政府办公厅关于进一步推进工业用地提质增效的意见》（苏政办发〔2021〕103号）、省自然资源厅等7部门《关于印发进一步推进工业用地提质增效实施细则的通知》（苏自然资发〔2021〕264号）、《市政府办公室关于进一步推进工业用地提质增效的实施意见》（扬府办发〔2022〕39号）等文件精神，结合我区实际，制定以下实施意见。

一、加强国土空间规划引领

（一）优化产业发展空间布局。结合新一轮国土空间规划编制，加强产业规划和国土空间规划的有机衔接，严格落实工业用地区块线管控要求，深化G328产业科创走廊建设，围绕“三主三特”产业发展特色以及“两区三园”产业发展格局，进一步优化产业空间布局，引导工业企业向产业园区集聚。

（二）强化产业园区规划研究。推进产业园区规划的编制和研究，合理配置产业发展、生活居住、公共服务等各类用地，推动园区功能优化、产城有机融合、环境品质提升。结合不同园区的发展实际，细化弹性管控规则，保障园区在项目准入、用地管理上的个性化需求，制定工业项目地均投资强度和产出效益等入园标准，推动存量产业用地提质增效，科学确定批而未供、闲置和低效用地盘活等任务解决方案。分年度细化落实园区公共服务和基础设施建设、产业项目招引、存量土地更新规划等各类任务实施计划安排。

（三）加强产业用地用途管控。产业园区应以产业功能为主，优先保障产业项目用地空间，不得随意调整土地产业用途、调减产业用地比例，根据产业发展需求适当增加科技研发、企业总部、公共服务配套等功能用地，严格控制房地产开发类用地比例。鼓励省级以上开发园区加强与地域相近、产业相关、资源互补的工业集中区协同发展，通过“一区多园”提升园区集群化、专业化、特色化水平。

二、提高工业用地配置门槛

（四）提高项目用地准入标准。牢固树立“以亩产论英雄”的鲜明导向，各镇（街道、园区）在项目进园协议中必须对拟落地工业项目的产业类型、投资规模、用地效益等方面进行约定，达到控制标准的方可向区自然资源和规划部门申请供地。亩均固定资产投资强度、亩均开票销售和亩均税收三项指标，属沿江园区的扬州高新技术开发区应分别不低于400万元、400万元和25万元；属沿江园区的维扬经济开发区应分别不低于400万元、350万元和25万元；其他园区应分别不低于300万元、250万元和15万元。

（五）严格执行容积率标准。高新区、维扬开发区新上工业项目用地容积率一般不低于1.4，其他镇（街道、园区）新上工业项目用地容积率一般不低于1.2，高标准厂房用地容积率一般不低于2.0；按工业用地管理的研发项目用地容积率一般不低于2.5，主要用于研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务。低于以上标准的，原则上供地方案和规划建设方案不予审批。如因特定产业和特定工艺确需突破上述容积率标准的，需经市土地供应集体决策领导小组研究批准。

新建工业项目原则上以建设二层以上厂房为主，如因特殊生产需求，必须建设单层大跨度厂房，需由区政府组织发改、工信、生态环境、商务、自然资源和规划等部门进行论证通过后报市自然资源和规划局备案，土地供应方案和规划建设方案方可实施。

用地规模小于1.5公顷且适宜使用高标准厂房的工业项目，一般不予单独供地。确因道路、河流等分割的边角地小于1.5公顷的，在满足准入产出要求的前提下，可单独供地。

（六）鼓励建设使用高标准厂房。支持产业园区、企业单位和社会资本等各类投资开发主体参与产业园区四层及以上配工业电梯的高标准厂房建设和运营管理。鼓励专精特新中小企业、初创企业、小微企业租用高标准厂房。对于符合条件的高标准厂房允许按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让，但分割面积不得超过总建筑面积的50%，不得在层内再进行分割，不得改变用地性质和房屋用途。各镇（街道、园区）应在准入、租金、规划建设、配套服务等方面给予倾斜支持。工业地产项目的相关政策按市政府《关于进一步促进工业地产优化发展的意见》（扬府发〔2020〕87号）等有关文件要求执行。

三、优化工业用地供应方式

（七）实行项目预审核制度。区政府成立工业项目用地准入管理工作审核组，对新建工业项目依托“多规合一”平台开展线上业务协同，发改、资规、文旅、住建、生态环境、水利等部门依据职责分工，对用地需求、规划设计条件、环保要求、投资强度、合规性审查等进行联审，经审核同意后方可启动供地流程。

（八）健全多元化供应体系。健全工业用地长期租赁、先租后让、缩短年期弹性出让等供应体系。长期租赁期限一般不低于5年，不超过20年；签订租赁合同时，须一次性缴清不少于5年的土地租金。先租后让租赁期限一般不超过5年，租赁与出让期限之和一般不超过30年。缩短年期弹性出让指出让年限一般不超过30年 ；经区政府预先评估认定的重大产业项目，可按最高年期50年出让。

（九）合理确定地价标准。提高全区工业用地挂牌出让起始价：出让期限为50年的，出让起始价不低于30万元/亩；出让期限为30年的，出让起始价不低于21万元/亩；出让期限为20年，出让起始价不低于18万元/亩。采取长期租赁的，租赁期间租金不调整，租赁起始价不低于0.99万元/亩/年。采取先租后让的，租赁期间年租金标准参照长期租赁的政策执行，出让期间的土地价格按18万元/亩的标准执行。各镇（街道、园区）不得以任何形式违规减免或返还土地出让金。工业地产出让价格原则上在一般工业用地价格基础上，上调50%。

（十）实行分期供地制度。按照“整体规划、总量控制、分期供地、限期开发”的原则，对分期建设的工业项目实行分期供地，根据实际到账资金和项目建设进度分期确定供地量，不得先供待用。分期供地的项目，各宗地土地使用权终止日期保持一致。

（十一）实行“合同+协议”模式供地。全面实行工业用地“土地出让合同+投资发展监管协议”模式供地，建立工业项目开发建设运营监管制度。各镇（街道、园区）作为监管责任主体，应将产业类型、投资强度、开竣工及投产达效时间、产出效益、安全环保、履约保证、违约处置、退出机制等内容纳入投资发展监管协议，在工业用地挂牌前提交区自然资源和规划部门作为挂牌要件对外发布。省级以上开发园区的项目，投资发展监管协议由园区管委会与受让人签订；其他项目，投资发展监管协议由区政府与受让人签订。受让人在工业用地成交后，持生效的投资发展监管协议与区自然资源和规划部门签订土地出让合同。

（十二）推行“标准地、双信地、定制地”服务模式。鼓励各产业园区统一开展包括压覆重要矿产资源查询、环境影响评价、节能评价、地质灾害危险性评估等事项的区域评估及考古等，逐步实现“净地”供应标准化，并会同区各相关部门制定产业园区的“标准地”控制指标体系，纳入供地方案。有条件的地区可以开展带方案供地和带项目供地试点，通过在准入阶段合理设定用地标准、开发建设标准、编制规划设计方案、明确违约责任等条件，以“政企互信+政企守信”契约原则，通过“容缺受理”“红蓝章”等制度，以“模块化、集成式、可选择”政府服务承诺清单为企业提供菜单式全流程服务，构建高效工业用地出让全流程管理模式，推进“拿地即发证”“交地即开工”。

四、提升地下空间开发水平

（十三）统筹开发园区地下空间规划。高新区、维扬经济开发区要结合国土空间总体规划以及人防工程、轨道交通、综合管廊等专项规划，因地制宜编制完善地下空间开发利用专项规划，促进地下空间复合利用。

（十四）鼓励支持开发利用地下空间。在确保生产安全、公共安全和环境安全的前提下，鼓励工业项目利用地下空间建设仓储、停车设施以及生活配套等设施。工业用地结建的地下空间建筑面积可不计容，不收取相应地下空间土地出让金。按照工业用地管理的研发类项目，应结合停车配建需求设置不少于一层地下空间。单建地下空间负一层、负二层的地价出让起始价可按地表价格的50%、25%确定，负三层及以下可不设起始价。

（十五）规范地下空间建设用地使用权管理。依法设立的地下空间建设用地使用权划拨、出让、租赁、作价出资（入股）等，均参照地表建设用地使用权资产配置相关规定执行。地下空间所涉及的不动产权利可依法办理不动产登记。

五、促进公共设施共建共享

（十六）鼓励园区集中配建公共服务设施。各产业园区应结合企业发展服务需求，根据园区规划，统筹集中建设以商服、保障性租赁住房（租赁型人才公寓和宿舍型住房）、公共管理与服务为重点的公共资源服务设施，共享共用，降低工业企业发展成本，提升综合服务和节约用地水平。

（十七）支持集中统筹配建生活配套设施。相邻地块的存量工业用地再开发或同一土地使用权人多宗国有工业用地，可统一规划布局、适度集中配建行政办公、生活配套设施（其中配建的保障性租赁住房为宿舍型住房），配建指标可在不同宗地范围内进行总体平衡，但不得单独分割转让、抵押或变相交易。各镇（街道、园区）及住建部门要加强对配建保障性租赁住房的审核和备案，纳入平台统一管理。

（十八）提高行政办公及生活服务设施比例。经政府同意，在确保安全的前提下，产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限由15%提高到30%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，提升配套水平和服务品质，促进职住平衡。严禁建设成套商品住宅。

（十九）增加混合用地供给。结合园区空间规划和产业规划，鼓励同一地块内工业、仓储、研发、办公等关联功能混合布置。经区政府工业项目用地准入管理工作审核组预先评估论证同意的，单一工业用地内，研发、中试设施、检测等其他产业用途和行政办公、生活配套设施的建筑面积占地上建筑总面积的比例上限由15%提高到30%，其中用于行政办公、生活配套设施的比例不超过地上建筑总面积的15%，且不得分割转让、单独抵押。对涉及公共安全、环境保护及特殊功能需求的用途不得混合利用。

六、依法盘活处置存量用地

（二十）落实“增存挂钩”机制。建立“增存挂钩”指标管理机制，落实各镇（街道、园区）主体责任，出台“增存挂钩”年度实施方案，按全区总体发展布局对各镇（街道、园区）分类实施，将批而未供和闲置土地处置作为各镇（街道、园区）新增建设用地计划重要依据。高新区、维扬开发区为重点发展区，槐泗镇、杨庙镇、方巷镇为适度发展区，公道镇、杨寿镇、甘泉街道、竹西街道、西湖街道为现状发展区。重点发展区每新增2亩工业用地应减少1亩存量低效用地；适度发展区每新增5亩工业用地应减少4亩存量低效用地；现状发展区每新增1亩工业用地应减少1亩存量低效用地。对处置工作不力，未完成年度实施方案计划的镇（街道、园区），除区级以上重点工业项目和民生保障项目外，暂停新增建设项目用地计划安排。建立健全批而未供和闲置土地处置工作通报制度，持续开展批而未供和闲置土地专项清理工作，加快盘活利用存量用地，规范用地秩序。

（二十一）健全闲置土地处置机制。区自然资源和规划部门负责闲置土地的调查核实，指导各镇（街道、园区）开展闲置土地处置工作。对历史形成的闲置土地，采取督促开工建设、收缴闲置费、收回土地使用权等措施进行处置，鼓励通过土地二级市场依法转让、合作开发等方式盘活利用。同一企业有多宗土地，建设项目竣工或投资强度达到规定标准的，方可安排新的项目用地。涉嫌闲置的土地经调查，排除闲置认定后方可办理不动产抵押登记。

（二十二）推进低效工业用地整治。全面落实邗江区工业低效用地整治三年行动计划，以工业企业排查摸底数据为基础，精准确定全区“低效工业地块”。通过协商回购、引导转让、入股联营、土地置换、业态调整、增容技改等路径加快工业用地盘活增效。综合运用定向支持、分类施策、综合执法、督查考核等手段，将季度、年度完成情况纳入“增存挂钩”机制，分阶段完成优化提升任务加强整治行动目标任务管理。

（二十三）支持低效用地再开发。在符合相关规划的前提下，经区政府批准，利用现有工业用地、工业厂房从事科技研发、生产性服务业等新业态的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地过渡期政策，过渡期为五年；过渡期满后，投入产出符合当地准入标准和要求的，经市政府批准可采取协议出让方式供地。对不改变用途的工业用地，通过厂房加层，拆除重建、老厂改造、内部整理等途径提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款，可直接履行相关规划建设报批手续。鼓励用地主体自愿退出，原土地使用权人无法实施自主再开发并主动申请收储的，应给予合理补偿。因规划和产业布局调整需要，将原有工业企业搬迁到本区范围内异地安置的，在符合国家产业政策的前提下，通过协议置换方式依法收回原土地使用权后，对原土地重新开发利用，涉及的搬迁费用依法依规给予补偿。

（二十四）严格工业用地转让。工业用地转让需满足地方产业准入、投入产出、安全、环保等相关管理要求，受让方需与区政府或省级及以上开发区管委会签订投资发展监管协议。完善和推行预告登记转让制度，开发投资未完成约定开发投资总额25%的工业用地，涉及转让建设用地使用权的，经区政府批准，可先签订转让合同，办理不动产预告登记，有关部门可依据预告登记办理相关建设用地、建设工程审批手续，待开发投资总额达到法定要求后，依法办理不动产转移登记。开发投资额的认定，以有资质的中介机构出具的审计报告或评估报告为依据。

七、完善协同监管工作制度

（二十五）建立健全部门联动机制。建立区纪委监委、发改、科技、工信、财政、自然资源和规划、生态环境、商务等有关部门共同参与的协调联动机制，按照职责分工统筹推动工业用地提质增效。工业项目落地前，对项目可行性、行业发展前景、项目产值税收、投资强度等进行审核。工业项目建设时，督促项目按照合同要求按时开竣工。工业项目竣工后，开展投入评估，评估项目总投资额、亩均投资强度等情况。工业项目运营后，开展工业企业资源集约利用综合评价，对项目业态、亩均产值、亩均税收等开展过程评估。每年将评估结果进行公开发布，对达不到预期的提出限期整改要求。

（二十六）加强项目履约监管。强化对土地出让合同、投资发展监管协议等履约情况的监管。容积率、亩均投资强度、亩均税收等核心指标达不到投资发展监管协议约定的，投资发展监管协议的签订主体及指定的监管部门须按照违约责任进行处置并督促企业限时整改。整改期满后仍达不到要求的，应按照投资发展监管协议相关约定条款落实退出机制。

各镇（街道、园区）要严格执行工业项目及用地管理的有关法律法规和政策制度，严格落实监管主体责任。区相关职能部门负责对本实施意见涉及的有关政策措施制定具体操作细则。

本实施意见自2023年10月1日起施行至2026年9月30止。原文《区政府印发〈关于提高工业用地节约集约利用水平的实施意见〉的通知》（扬邗政发〔2019〕47号）同时废止。