徐州市沛县集体经营性建设用地入市管理办法（试行）

（沛政规〔2023〕2号）

第一章　总 则

第一条　为规范集体经营性建设用地入市行为，构建城乡统一的建设用地市场体系，保障农村集体经济组织和农民的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《江苏省自然资源厅关于印发<集体经营性建设用地入市试点方案（试行）>的通知》等法律和政策文件，结合我县实际，制定本办法。

第二条　沛县行政辖区范围内的集体经营性建设用地入市，适用本办法。

本办法所称集体经营性建设用地是指国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地。

第三条　集体经营性建设用地与国有建设用地享有同等权利，履行相应义务，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，可以出让、租赁、作价出资（入股），实行同等入市，同权同价。

第四条　集体经营性建设用地实行有偿使用。任何单位、组织和个人，除法律另有规定外，均可按照本办法的规定取得集体经营性建设用地使用权。

第五条　县自然资源和规划部门根据本办法和其他有关规定，负责做好本行政区域内的集体经营性建设用地入市指导工作。

县财政局、农业农村局、人力资源和社会保障局、生态环境局、地方金融监督管理局、国家税务总局沛县税务局、中国人民银行沛县支行等相关部门配合做好有关工作。

第二章　入市范围、途径

第六条　集体经营性建设用地入市地块，应当符合以下条件：

一、符合我县国土空间规划、详细规划和村庄规划、相关产业规划以及环保要求；

二、土地产权明晰，无权属争议；

三、地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕，或经土地所有权人书面同意随土地一同入市交易；

四、未被司法机关、行政机关限制土地权利；

五、土地补偿到位，缴清相关规费；

六、法律法规规定的其他条件。

第七条　集体经营性建设用地入市的途径：

一、就地入市。依法取得、符合规划的工业、商业等集体经营性建设用地，明确在本集体经济组织直接使用的，或由现使用者使用的，可以采取协议、招标、拍卖或者挂牌等方式直接就地入市。

二、调整入市。在确保建设用地不增加、耕地数量不减少、质量有提高的前提下，经县政府批准后，对村庄零散的农村集体建设用地依据国土空间规划（村庄规划），复垦后调整入市。

三、整治入市。对规划范围内各类土地开展综合整治，重新划分宗地并确定权属后，按照规划确定的用途入市。

第八条　入市交易的集体经营性建设用地一并纳入土地供应年度计划管理，实行城乡供地规模统筹调控。

第三章　入市主体

第九条　享有集体经营性建设用地所有权的集体经济组织是集体经营性建设用地的入市主体。鼓励集体经济组织以合理方式委托代理主体代为管理入市相关事务。

集体经营性建设用地属镇集体经济组织的，由镇集体资产管理部门或其代理人作为入市代理实施主体。

第十条　集体经营性建设用地属村集体经济组织的或者村内其他集体经济组织的，经委托，可由镇政府（街道办事处）集体资产管理部门作为入市代理实施主体。

第十一条　鼓励农村集体经济组织以全资方式设立的土地股份合作社、土地专营公司等具有法人资格、从事土地专营业务的企业，经农民集体经济组织书面委托授权，可在委托授权范围内代理实施本办法规定的入市事项。

第四章　入市方式

第十二条　集体经营性建设用地可按出让、租赁、作价出资（入股）等有偿使用方式入市。依法取得的集体经营性建设用地使用权，在使用期限内可以转让、出租、抵押。

第十三条　集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）最高年限参照国有建设用地按以下用途确定：

一、工业、仓储用地50年；

二、商业、旅游等用地40年。

集体经营性建设用地使用权以租赁方式入市的，最低租赁期限不少于5年，最高租赁期限不得超过20年。

鼓励工业用地弹性出让。可采用弹性年期出让、长期租赁、先租后让、租让结合方式供应。

第十四条　集体经营性建设用地出让，是指集体经营性建设用地所有权人将集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，由受让人向集体经营性建设用地所有权人支付土地出让价款的行为。

第十五条　集体经营性建设用地租赁，是指集体经营性建设用地所有权人将集体经营性建设用地一定期限内的使用权租赁给土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付租金的行为。

第十六条　集体经营性建设用地作价出资（入股）。是指集体经营性建设用地所有权人以一定期限的集体经营性建设用地使用权作价，作为出资与他人组建新企业或增资入股到已有企业的行为，该土地使用权由企业持有。集体经营性建设用地的土地使用权作价出资（入股）形成的股权由集体经营性建设用地所有权人或其委托的主体单位持有。

第十七条　集体经营性建设用地使用权转让，是指集体经营性建设用地使用权人按照集体经营性建设用地出让合同的相关规定将集体经营性建设用地使用权再转移的行为。

集体经营性建设用地使用权出租，是指集体经营性建设用地使用权人作为出租人，按照集体经营性建设用地出让合同的相关规定将集体经营性建设用地使用权出租，由承租人向出租人支付租金的行为。

第十八条　集体经营性建设用地使用权抵押，是指将集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。以出让、作价出资（入股）、租赁和转让方式取得的集体经营性建设用地使用权可按照相关规定办理抵押。集体经营性建设用地使用权抵押贷款试点暂行办法另行制定。

集体经营性建设用地使用权抵押应当到县不动产登记交易中心办理抵押登记；抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

第十九条　以出让、作价出资（入股）、租赁和转让方式 取得集体经营性建设用地使用权抵押的，其抵押期限不得超过出让、作价出资（入股）、租赁和转让期限，抵押登记证明应当注明出让、作价出资（入股）、租赁和转让的期限和出让金、入股分红、租金等履约情况。

第五章　地价管理

第二十条　入市主体应选取经过年度备案的评估公司对拟入市的集体经营性建设用地进行地价评估。

第二十一条　集体经营性建设用地使用权出让、作价出资（入股）的，其地价不得低于所在区域相应用途国有土地的最低出让价。

第六章　入市程序

第二十二条　集体经营性建设用地使用权公开交易按以下程序进行：

一、前期准备。集体经营性建设用地入市前，入市主体或入市实施主体组织完成拟入市宗地的勘测定界；依法申请入市宗地的规划条件：

城区、镇区之外的，由入市实施主体提出入市土地的建设内容，报县自然资源和规划部门审核后，作为入市交易的规划建设指标；城区镇区的，由县自然资源和规划部门出具规划条件。

入市主体或入市实施主体应当参照土地专业评估机构的评估结果，结合土地取得的各项总成本确定入市价格。

二、编制入市方案。入市主体或入市实施主体依据规划条件、产业准入、生态环境保护等用地标准，编制具体地块的入市方案，经集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上成员代表同意，并在本集体经济组织所在地公示无异议后，形成入市书面决议，作为后续申请入市、拟订合同和投资发展监管协议的依据，并作为政府有关部门受理、审批入市的要件。决议要明确入市收益分配的方式（入保、分配、分红选择一种），确保农民利益不受损失。选择入保方式的涉地农民进保参照国有土地征收办法办理。原已入市的新增集体经营性建设用地涉及农民进保的，一并参照国有土地征收办法办理。

土地入市方案应包括：

（一）拟入市宗地的土地界址、面积、土地用途、规划条件、投入产出等用地标准；

（二）拟入市宗地的有偿使用方式、使用年限；

（三）拟入市宗地的入市交易方式；

（四）拟入市宗地的入市价格；

（五）拟入市宗地的入市收益分配方案；

（六）拟入市宗地的入市主体、委托入市实施主体；

（七）入市双方的权利义务及违约责任，期限届满时集体经营性建设用地使用权及地上建筑物的处置方案等；

（八）其他需要集体决策的内容。

三、入市申请。入市主体或入市实施主体向当地镇政府、街道办事处提出拟入市申请，申请资料应包括：

（一）入市申请书；

（二）集体经营性建设用地入市决议；

（三）土地入市方案审核表；

（四）土地所有权证明材料；

（五）土地补偿协议和规费缴纳证明；

（六）其他需要提供的资料。

四、方案审查报批。入市申请、入市决议、入市方案等规定的材料由入市主体或入市实施主体报镇政府（街道办事处）审核后，县试点办根据镇政府（街道办事处）意见，召集相关部门进行联审，具体审核拟入市宗地是否履行民主决策程序，是否符合国土空间规划和用途管制、生态环境保护、产业准入要求、收益分配原则，是否具备入市条件。经审查符合条件的，由县试点办出具会议纪要，入市方案报县政府审批。对审查意见内容发生变化的，应重新组织相关部门审查。

五、公告及交易。入市主体或入市实施主体与县公共资源交易中心签订委托书，委托代理入市土地交易等有关事项。经批准的集体经营性建设用地入市应纳入现行省土地市场交易平台公开交易，由县公共资源交易中心在江苏土地市场网以及相关媒介发布交易公告。集体经营性建设用地出让、出租、作价出资（入股）参照国有建设用地交易有关规定执行，依法确定集体经营性建设用地使用权人。

六、成交及公示。集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）交易完成后，入市主体或入市实施主体与竞得人（作价出资入股的企业）应当在5个工作日内签订《集体经营性建设用地使用权成交确认书》或《作价出资（入股）确认书》（以下简称《交易成交确认书》），并按相关规定予以公示。集体经济组织应将交易结果在本集体经济组织事务公示栏进行公布，接受社会和群众监督。

七、签订入市合同。集体经营性建设用地入市交易双方应于签订《交易成交确认书》之日起10个工作日内，签订《沛县集体经营性建设用地使用权出让（租赁、作价出资）合同》（以下简称合同）。竞得人（中标人）按照合同约定，将土地价款缴纳至县集体经营性建设用地入市专项账户。

以协议方式进行交易的，应当履行本章第1项至第4项的程序，并在入市方案经批准后签订土地入市合同。

土地入市合同应当包括土地位置、土地用途、土地面积、土地使用年限、土地使用条件、土地使用权出让金（租金）及缴纳期限、土地使用权收回、违约责任等内容。

八、不动产登记。集体经营性建设用地使用权入市交易完成后，办理不动产登记；有地上建筑物的，同时申请登记。办理不动产登记时，应向县不动产登记交易中心提交土地登记申请书、申请人身份证明材料、合同、地价款、土地增值收益调节金缴纳证明等资料。

集体经营性建设用地使用权作价出资（入股）企业或增资入股后的企业在完成工商登记后，应当申请入市土地的使用权登记。

第二十三条　集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）年限届满的，集体经营性建设用地使用权、地上建筑物及附着物按出让、租赁、作价出资（入股）合同的约定处理；未约定的，由双方协商处理。

第二十四条　建立城乡统一的建设用地市场，负责集体经营性建设用地入市交易活动的组织实施。以出让、出租、作价入资（入股）等方式入市的集体经营性建设用地可以办理使用权抵押、融资。完善集体经营性建设用地和国有建设用地使用权转让、出租和抵押二级市场，建设用地使用权依法依规转移、抵押的，地上建筑物、其他附着物所有权一并转移、抵押，转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权的，建设用地使用权一并转移、抵押。

第七章　收益管理

第二十五条　土地增值收益调节金由县财政部门会同县自然资源和规划部门按土地成交价款的一定比例征收管理，主要用于农村基础设施建设、农村环境整治、生态补偿、土地复垦、失地农民保障以及对农村经济困难群众的社保补助和特困补助等。具体征收办法和标准由县财政部门会同县自然资源和规划部门另行制定。

第二十六条　农村集体经济组织通过集体经营性建设用地入市获得的净收益，原则上不低于成交总价款的10%，归该农村集体经济组织所有，纳入农村集体资产统一管理。净收益管理办法由县农业农村部门会同县财政部门另行制定。

村级集体经济组织入市获得的净收益主要用于发展集体经济、社会保障、完善基础设施和提升农村公共服务等公益事项。

第二十七条　农村集体经济组织应当建立集体经营性建设用地入市收益辅助账户，专门用于其入市收益的核算管理，资金使用情况向本集体经济组织成员公开，并接受镇政府监督。

第八章　监督管理

第二十八条　县级相关部门根据各自职能职责做好监督、 管理、服务和配套政策的制定工作。

第二十九条　受让人须按照合同的约定开发使用土地，未经批准不得改变土地用途、容积率等土地使用条件。

第三十条　出让人交付土地后，受让方（承租方）应按照出让合同（租赁合同）约定的动工、竣工期限进行建设。受让方（承租方）取得土地使用权后，造成闲置或低效用地的，出让方（出租方）可以申请县自然资源和规划部门认定后报请县政府批准依法收回土地使用权。

第三十一条　以租赁方式取得的集体经营性建设用地使用权，承租人未按合同约定按时交纳土地租金的，集体经营性建设用地所有权人可以解除合同，收回土地使用权。

第三十二条　因公共利益需要使用已经入市的集体经营性建设用地的，土地所有权人和关联方应当服从，按照相关规定予以补偿，所签订的入市合同自有权机关批准征收集体土地之日起终止。

第三十三条　入市主体所在镇政府（街道办事处）应充分发挥指导、监督、管理和协调作用，确保入市主体和入市实施主体的相关活动依法依规进行。

第三十四条　县财政部门负责入市地块出让金的收取、拨付及收益调节金的收取等工作。

县农业农村部门负责入市地块履行民主决策程序审核、净收益使用管理等工作。

县生态环境部门负责生态环境保护有关要求审核等工作。

县人力资源和社会保障部门负责新增集体建设用地涉及农民入保工作的指导和落实等工作。

县行政审批部门负责产业准入条件审查等工作。

县审计部门负责对集体经营性建设用地入市行为及收支情况进行审计，维护农民土地权益。

县自然资源和规划部门负责入市地块国土空间规划用途、入市价格等审查及土地利用批后监管工作。

第三十五条　县纪检监察部门负责集体经营性建设用地入市的执纪监督问责，保障试点的规范运行。

第三十六条　在推进集体经营性建设用地入市过程中，相关职能部门要积极回应群众的诉求，做好相关矛盾纠纷的妥善处置工作。

第九章　法律责任

第三十七条　集体经营性建设用地入市违反本办法的规定交易的，所涉部门不得为其办理相关手续。

第三十八条　国家工作人员在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，造成集体资产流失的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第三十九条　农村集体经济组织的经营管理者，在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益的，由纪检监察机关查处；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第十章　附 则

第四十条　本规定自发布之日起试行，原《沛县集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》（沛政发〔2020〕35号）即行废止。

附件：沛县集体经营性建设用地入市领导小组

附件：

沛县集体经营性建设用地入市试点工作领导小组

组  长：索向东  县委副书记、县长

副组长：王  建  县政府副县长

成  员：张  李  县纪委副书记、监委副主任

王金敏  县政府办公室主任

张京奎  县自然资源和规划局局长

张建长  县经济发展局局长

钟  声  县财政局局长

潘序忠  县住房和城乡建设局局长

王  凯  县审计局局长

张兴浩  县农业农村局局长

葛海伟  县生态环境局局长

刘胜峰  县人力资源和社会保障局局长

王全林  县行政审批局局长

马  凯  县地方金融监督管理局局长

王  磊  国家税务总局沛县税务局局长

李  媛  中国人民银行沛县支行行长

各镇人民政府、街道办事处、开发区管委会主要负责同志

领导小组负责全县集体经营性建设用地入市试点工作的统筹推进，研究审查入市工作的重大问题及相关配套政策制度。

领导小组下设试点办公室，设在县自然资源和规划局，县自然资源和规划局局长兼任办公室主任，县试点办负责召集相关单位对试点地块入市方案审查。其他各成员单位按照职责分工，各司其职，加强协调配合和信息共享，切实形成工作合力，共同推动集体经营性建设用地入市试点工作。