滨湖区工业用地转让管理办法（试行）

为加强工业用地转让管理，规范工业用地转让行为，推进存量工业用地盘活再利用，根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发﹝2019﹞34号）、《市政府办公室关于进一步加强市区工业用地供应管理的实施意见》（锡政办发〔2018〕62号）等规定，结合滨湖区实际，制定办法如下：

一、主要目标

通过规范全区工业用地二级市场管理，以优化存量工业用地资源配置为目的，充分发挥市场配置资源的决定性作用和政府监管作用，形成市场规则健全完善、服务监管落实到位、市场秩序更加规范、配置效率显著提高、资源利用集约高效、二级市场协调发展的工业用地管理机制。

二、转让范围

本办法所指的工业用地转让，是指工业用地使用权人将建设用地使用权再转移的行为，包括工业用地的买卖、交换、赠与、出资，以及拥有工业用地使用权的法人或其他组织合并或分立等形式。

三、转让原则

（一）工业用地受让人须是经依法注册登记的企业，所实施的项目须符合滨湖区产业准入条件，且无重大安全、环保等隐患。

（二）工业用地转让，不得违反相关转让法律法规、土地使用权出让合同和产出监管协议的相关约定内容。

（三）工业用地分割转让的，分割后的地块应具备独立使用、独立建设、独立成宗的条件，其交通、消防、安全、环保、建筑布局等应符合相关法律法规和规范准则的要求。涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。

（四）产业项目类工业用地及其房屋转让的不动产登记最小单元原则上为幢；标准厂房类工业用地及其房屋转让的不动产登记最小单元原则上为层；土地出让合同另有约定或规划另有要求的除外。

（五）工业用地转让时，登记机构应对转让地块进行实地查看，实地查看记录纳入不动产登记资料。

四、转让要求

（一）各镇、开发区、街道与受让人签订《工业用地二级市场产出监管协议》（附件1），实施项目监管。《工业用地二级市场产出监管协议》主要内容应包括产业准入条件、投产时间、投资强度、产出效益、违约责任等相关条款，亩均税收原则上不低于《市政府办公室关于进一步加强市区工业用地供应管理的实施意见》（锡政办发〔2018〕62号）相关标准。

（二）各镇、开发区、街道建立工业用地二级市场预申报制度，并对辖区内企业履行工业用地转让登记告知义务。

（三）各镇、开发区、街道阶段性汇总可能存在的转让信息，每月上报滨湖区工业用地项目评审小组办公室（区工业和信息化局）。

（四）各镇、开发区、街道承担监管主体责任，确保受让方信息和项目情况等内容的有效性和真实性。

（五）有下列情形之一的，不得办理工业用地转让登记：

1．原工业用地使用权人履行出让（租赁）合同存在违约行为的（包括未按期开工、竣工，被认定为闲置土地未完成处置，未按合同约定支付土地使用权价款等情形）；

2．原工业用地使用权人存在违法建设行为，且未经处罚和完善相关批准手续的（包括擅自超用地范围、改变土地用途、未按批准的建设方案建设等情形）；

3．司法、行政机关依法裁定、决定查封，或以其他形式限制土地使用权转让的；

4．法律、法规、规章规定禁止转让的其他情形。

（六）受让人以共有方式购买房屋所有权的，其土地使用权面积为该房屋建筑面积占该幢建筑总面积的比例乘以该幢建筑占地面积后的分摊面积。

五、转让程序

滨湖区工业用地项目评审小组代表区政府负责工业用地转让事宜的审核。

（一）工业用地转让项目由各镇、开发区、街道参照现有的工业用地项目评审相关要求进行初审，并将初审意见和《滨湖区工业用地项目转让预审表》（附件3）及相关项目材料提交滨湖区工业用地项目评审小组审核。

（二）滨湖区工业用地项目评审小组根据初审意见，从经济、环保、安全、产业准入等方面对项目进行百分制评审（附件4），并形成评审意见，分数低于70分的项目，原则上不予准入。

（三）各镇、开发区、街道与受让方签订《工业用地二级市场产出监管协议》。

（四）转让方和受让方完成相关税费的缴纳。

（五）不动产登记机构进行不动产的转移登记和发证。

附件：1．工业用地二级市场产出监管协议

2．工业用地转让评审意见单

3．滨湖区工业用地项目转让预审表

4．项目评价表

5．工业用地转移登记材料

附件1

工业用地二级市场产出监管协议

（参考文本）

甲方：（各镇、开发区、街道）

乙方：（受让方）

为进一步规范我市工业用地二级市场，提升工业项目质量和水平，促进土地节约集约利用，甲乙双方依据项目评审内容要求，达成本监管协议。

一、地块基本情况

出让合同编号：

转让合同编号：

地块规划编号：

土地位置：

土地用途：

总用地面积（平方米）：

转让面积（平方米）：

建筑容积率：

准入产业类型：

项目总投资额（万元）：

项目在年月日之前投产，在年月日之前达产。

二、基本要求

（一）甲方有权核验乙方建设项目的亩均税收、亩均销售收入等事项落实情况，经核验乙方未能达到本协议所约定要求的，甲方可按照本协议约定追究乙方的违约责任。

（二）甲方有权就乙方建设项目履行本协议的实际情况以及核验结果向无锡市自然资源和规划局提交具体建议（包括有关情况说明）。

（三）乙方遵守本协议约定的土地使用各方面的要求，开工、竣工、投产、达产等情况应以书面形式及时函告甲方，主动配合甲方的监管，提供相关资料。由于乙方的原因导致本协议相关要求无法认定的，视为未达到协议要求，甲方可以按照本协议约定追究乙方违约责任。

三、工业项目监管内容

（一）乙方取得的上述工业用地用于（准入产业类型）的项目建设。如需变更，需要书面报经（产业主管部门）同意。

（二）投资规模。乙方项目总投资额不低于   万元，固定资产总投资不低于   万元，投资强度不低于   万元。

（三）产出效益。乙方确保本建设项目在不动产转移登记后（）年（即年月日前）达到亩均税收不低于   人民币万元，亩均销售收入不低于   万元。

（四）环境影响。乙方须按照建设项目有关环境保护的法律、法规和规章执行，防控环境污染。在土地使用权收回前，乙方须组织开展土壤污染状况调查，并形成调查报告，如调查显示存在污染，乙方须负责组织开展土壤修复并承担全部修复费用。

四、监管工作程序

（一）乙方须在本协议约定的达产日期之后一个月内,向甲方申请达产认定，并配合（各镇、开发区、街道）开展达产认定工作。

（二）本建设项目原土地使用权出让（租赁）合同约定的使用期限届满一年前，乙方需要继续使用本合同项下地块的，需向（各镇、开发区、街道）申请到期评估考核。

五、违约责任和本协议的终止

（一）本建设项目亩均税收低于本协议约定的最低标准的，乙方须按照实际差额占约定最低标准的比例，向甲方支付相当于同比例原土地出让价款的违约金，并和甲方重新约定达产日期，最长不得超过（即年月日之前）。

（二）乙方依据本协议承担违约责任，不影响无锡市国土资源局依据有关法律规定和本建设项目土地使用权出让（租赁）合同追究其相关法律责任。

六、争议解决方式

凡因本协议引起的任何争议，由双方协商解决，如协商不成的，任何一方均可向无锡仲裁委员会提起仲裁。

七、合同效力

（一）本协议一式两份，具有同等法律效力，甲乙双方各执一份。

（二）本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。

（三）本协议其他未尽事宜，双方通过友好协商解决，可另行签订补充协议，补充协议与本协议书具有同等法律效力。

八、本协议于年月日在江苏省无锡市签订。

甲方（盖章）                乙方（盖章）

法定代表人（签字）：         法定代表人（签字）：

委托代理人（签字）：         委托代理人（签字）：

    年 月 日                  年 月 日

附件2

工业用地转让评审意见单

受区政府委托，滨湖区工业用地项目评审小组从经济、环保、安全、产业准入等方面对               进行了联合评审。

评审最终得分为：      。

                           滨湖区工业用地项目评审小组

                                    年 月 日

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附件3

滨湖区工业用地项目转让预审表

项目填报人：           　　　　　　　　　　　　　联系方式：

附件4

项目评价表

项目名称：                                    　　评价日期：   年   月   日

评审部门：                                     评审人员（签字）：

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附件5

工业用地转移登记材料

工业用地转移登记应由转让方和受让方共同申请，提交的材料包括：

（一）不动产登记申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）不动产权属证书；

（四）工业用地转让的材料，包括：

1．转让证明材料（买卖合同等）；

2．滨湖区工业用地项目评审小组评审意见（涉及土地分割转让的，项目分割边界等内容必须事先由自然规划部门确认）；

3．受让人与各镇、开发区、街道签订的《工业用地二级市场产出监管协议》；

4．未竣工的工业用地转让，需提交投资总额满25%的审计报告；

（五）契税缴纳凭证、土地增值税完税证明；

（六）不动产权籍调查成果。