秦淮区推进古民居保护与利用管理办法

第一章　总则

第一条　为了进一步加强我区古民居保护与利用工作，积极做好老城有机更新改造，探索我区古民居保护与利用新模式， 根据《中华人民共和国文物保护法》和其他有关法律、 法规及相关规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条　本办法所称的古民居指秦淮区域内由国家、省、市、区各级人民政府对外公布的文物保护单位和秦淮区不可移动文物中的，具有秦淮传统地域特色和历史、艺术、科学价值的居住类建筑物和构筑物，包括民宅、祠堂、店铺、作坊、会馆等。

第三条　古民居保护与利用工作应当依法开展，并遵循“保护为主、抢救第一、合理利用、加强管理”的原则，确保古民居风貌的完整性、文脉的延续性。

第四条　秦淮区人民政府（以下简称“区人民政府”）负责本行政区域内古民居保护与利用工作，区文旅、房产、建设等部门在各自职责范围内牵头组织实施，并建立区古民居保护与利用工作联席会议制度，科学制定开放策略和计划，有计划开展古民居的保护与利用工作。

第五条　区文旅部门对本行政区域内的文物保护实施监督管理，指导开展古民居修缮与利用工作。区房产、建设、财政、 市场监管、公安、城管等部门和区属国资平台等有关单位，应当在各自职责范围内做好古民居的保护、修缮和利用工作。

相关功能板块和街道等单位应当明确专人负责对古民居的日常巡查保护工作，及时制止破坏古民居的行为，宣传文物保护法律法规，协助区文旅部门依法监督古民居的保护、修缮和利用工作。

第二章　规划和分类指导

第六条　区人民政府制定城乡建设规划，应当根据古民居保护的需要，事先由区建设部门会同区文旅部门商定对本行政区域内列入文物保护单位的古民居的保护措施，并纳入规划。上述保护措施的编制、审批，按照有关法律、法规的规定执行。 保护措施报送审批前，应当采取座谈会、听证会、专家咨询论证会等方式充分征求公民、法人或者其他组织意见。

第七条　规划、建设活动涉及古民居的，相关职能部门或建设单位（个人）应当根据古民居级别，依法征求有关文物行政部门意见。

第八条　古民居的保护、修缮和利用工作，应分类指导实施。具备利用条件的鼓励开放利用，对已经开放利用或被列入开放利用计划的，区文旅部门应逐步完善保护管理措施和保护修缮计划，公告施行，并加强日常巡查管理。

第九条　分类推进保护与利用工作，具体将古民居细分成ABCD 四类：A 类是国有法人单位的古民居；B 类是区属直管公房中的古民居；C 类是私人所有的古民居；D 类是其他（如产权混合的古民居）。

第十条　鼓励古民居所有权人、使用人、自主开展古民居保护性修缮，该修缮行为应符合文物保护法律法规相关要求， 区文旅部门对修缮工作予以指导帮助。A、B 类古民居由使用人负责管理、修缮、维护等。C、D 类古民居，在无约定的情形下， 修缮保护责任由所有权人承担；所有权人不具备修缮能力的， 区人民政府应当给予帮助，接受资助的古民居所有权人应保证资助款项专款专用，并接受区人民政府监督，无正当理由将资助款项挪作他用的，应将相关资助款项全额退还区人民政府； 所有权人有修缮能力拒不履行修缮义务的，区人民政府可以给予抢救修缮，所需费用由所有权人负担。

第十一条　处于征收范围内的古民居，征收前，所有权人是保护责任人；所有权人搬离、但地块没有移交土地储备机构的，征收实施主体是保护责任人；所有权人搬离、且征收地块移交土地储备机构的，土地储备机构是保护责任人。保护责任人应依法履行古民居保护义务，承担修缮、保养责任。

第十二条　鼓励社会资本采用捐资、捐赠、设立基金、认租等方式，参与古民居的保护与利用工作。在签订相关协议时， 需明确规定古民居保护的各自职责。古民居修缮后的权属变动应符合文物保护相关法律法规的规定。

第三章　历史地段保护和人口疏散

第十三条　由区人民政府统筹规划古民居历史地段的原真性保护和人口疏散工作。

第十四条　古民居的原真性保护工作，应严格维护历史遗存的真实性与传统风貌的完整性；新建、改建的建筑部分在体量、色彩、外观特征等方面应与建筑本体及相邻的文物建筑、风貌建筑相协调；保护和传承原居民的生活方式、传统习惯、文化习俗等。

第十五条　结合历史地段保护，建立古民居内居民人口疏散的长效机制，分类进行人口疏散。

一类：规划方向明确、规划方案成熟的历史地段，依据规 划内容开展人口疏散工作；

二类：尚未制定规划方案、古民居分布密集、地段条件成 熟的，优先编制人口疏散方案；

三类：古民居分布零散、未形成片区的，以古民居危房消 险、消防安全整治等形式为主，人口疏散适时推动。

第十六条　古民居人口疏散采取公房腾退、私房自愿申请、合作经营等多种模式，人口疏散的具体路径如下：

（一）公房腾退。对 A 类和 B 类古民居中的使用人，提倡采取协商腾退的办法，由区房产部门负责，鼓励使用人自愿搬迁，位于一类地段内按照该地段政策实施，非一类地段的按照市场价值等值交换。鼓励 A 类和 B 类古民居租赁过程中，将承租人不承担保护修缮责任和公房擅自转租作为租赁合同解除条款。对于不履行古民居保护修缮责任、不愿搬迁或擅自转租的承租人， 依据协议约定终止其使用权。

（二）申请腾退。鼓励 C 类古民居的所有权人（以“院落” 或“幢”为单位）自愿申请腾退，位于一类地段内按照该地段政 策实施，非一类地段的按照市场价值等值交换。

（三）合资合作。对 ABC 三类古民居，都可采取合资经营、合作经营的方式，由合资合作双方签订有关协议。

（四）其他。对 D 类的古民居，可采取公房腾退、申请腾退、合资合作等方式。

第十七条　建立市场价值评估机制。由区人民政府每三年通过招标等方式明确第三方评估机构，对非一类历史地段古民居市场价值开展评估工作，区文旅、房产、建设等部门根据各自职责负责审核和指导。

第四章　维修和更新

第十八条　古民居的保养维护工程、抢险加固工程、修缮工程、保护性设施建设工程等维修工程，应当根据古民居的级别将实施方案报相应的文物行政部门同意后，报城乡规划部门批准；应当遵循不改变原状、最低限度干预、修旧如故、以存其真的原则，尽量运用原结构、原材料、原工艺， 注重与街巷立面、古树、院墙等周边环境风貌相协调。

第十九条　区人民政府指定国资平台负责每年度古民居应急维修工作，包括古民居抢险加固方案制定及实施、消防安全隐患消险等，区财政设立古民居保护应急维修专项资金。区文旅部门或规划资源部门负责方案指导、审批和验收，区房产部门负责房屋安全结构鉴定。

（一）私有产权古民居主动申请。古民居有损毁危险，所有权人不具备修缮能力的，经街道核实后，报区古民居保护与利用工作联席会议研究组织国资平台开展抢险加固。

（二）街道每年3月前梳理辖区内私有产权古民居情况，区房产部门开展房屋安全鉴定，区古民居保护与利用工作联席会议根据鉴定结果安排年度应急维修计划，由国资平台组织实施。

第二十条　区人民政府统一组织历史街区和历史风貌区的市政基础设施改造和环境整治工作，在保持历史文化传统风貌和街巷肌理情况下，调整老城功能布局。区人民政府统筹协调古民居附近的生活空间改善、环卫设施改造、架外立面整修等各类基础设施改造和环境整治工程，做到统一规划设计，统一实施，避免重复施工，减少对居民生活和周边环境的影响。

第二十一条　市政基础设施改造费用按以下原则确定分担标准：

（一）因市政基础设施改造确需实施搬迁的，由区人民政府负责所涉及的居民和单位搬迁工作，并承担相应的补偿费用。

（二）古民居外的基础设施改造费用由区人民政府或市政专业公司承担。

（三）古民居内的基础设施改造费用，包括材料、人工费用，由所有权人、使用人或管理人承担，有关市政专业公司应当提供接驳服务。

第五章　历史文化资源的利用

第二十二条　古民居的利用应当有利于文物建筑的保护，积极服务公众，彰显历史文化价值。区内古民居的开放利用应当满足以下四项条件：

（一）本体无安全隐患，具备基本的开放服务条件，符合消防、安全防范基本要求，能够保障人员安全和古民居安全。

（二）开放利用要综合考虑文物价值、建筑形态、保存状况、使用功能、承载能力等情况，经营业态与文物文化属性相符合。

（三）列为国有文物的古民居不能用于转让、抵押。

（四）古民居开放利用方责任清晰，能够承担开放的各项工作，履行日常保养职责。古民居使用功能的确立或变更应当由区人民政府统一安排可行性评估。

第二十三条　古民居主要应当拓展如下功能：社区服务、文化展示、参观游览、经营服务、公益办公。

（一）社区服务：指作为社区书屋、公益讲堂、文化站、管理用房等，开展文化活动，发挥服务功能。

（二）文化展示：指作为博物馆、美术馆、非遗项目展示或科研展陈场所等，进行古民居现状展示或进行陈列布展，发挥文化传播、科研和教育功能。

（三）参观游览：指作为参观游览对象，发挥古民居的游憩、纪念和教育功能。

（四）经营服务：指在确保安全的前提下，可作为小型宾馆、客栈、民宿、店铺、茶室、传统工艺作坊、艺术家工作室、创客空间、企业总部办公等经营服务场所，发挥服务功能。

（五）公益办公：指可作为公益性机构、院校等办公场所，划定开放区域，明确开放时段，并采取信息板、多媒体、建筑实物展示等方式开放。

第二十四条　古民居利用时，古民居的所有权人、使用人或管理人应当做好日常管理工作，履行房屋安全监管责任，在与使用主体签订的合作协议中，应当明确古民居保护与利用的权益和责任。

禁止实施下列危害或者可能危害古民居安全的行为：

（一）未经批准擅自装饰装修拆改房屋主要承重构件、抗震措施、防火措施的；

（二）超过设计标准增大荷载的；

（三）未采取安全保障措施，紧邻或者穿越房屋基础进行深基坑、地下工程等施工的；

（四）法律、法规禁止的其他行为。

第二十五条　前期修缮完成的国有古民居资产进行社会化利用时，承租方可在条款内明确租金中含一定比例的前期古民居修缮投入，此项收入纳入区财政古民居专项应急维修资金。

第二十六条　参与古民居保护与利用的社会机构，须严格遵守相关法律法规，加强对古民居的日常保养和维护，保持古民居良好的使用状态。

第六章　附则

第二十七条　本办法自2021年5月29日起施行。原《秦淮区加强古民居保护工作办法（试行）》（秦政规〔2017〕 6号）同时废止。