各乡镇人民政府（街道办事处、园区管委会），县政府直属各单位：

《长兴县农村宅基地和农民建房管理办法》已经县政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

长兴县人民政府办公室

2025年10月9日

长兴县农村宅基地和农民建房管理办法

第一章  总则

第一条  为规范农村宅基地和农民建房管理，改善农村村民居住条件，促进宅基地节约集约利用，保护农村村民合法权益，助力乡村振兴，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国农村集体经济组织法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《浙江省土地管理条例》《浙江省国土空间规划条例》《浙江省农村住房建设管理办法》《浙江省农业农村厅 浙江省自然资源厅 浙江省住房和城乡建设厅关于印发农民建房“一件事”办事指南（2020修订版）的通知》（浙农经发〔2020〕6号）等有关法律法规和政策规定，结合长兴实际，制定本办法。

第二条  本县行政区域范围内农村宅基地和农民建房管理，适用本办法。

第三条 本办法所称宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住宅、附属用房和生活庭院等用地。宅基地属于农民集体所有，不得买卖。

本办法所称农村村民是指具有农村集体经济组织成员身份的人员。

本办法所称农民建房是指在本县行政区域范围内，农村村民在新增宅基地或原有宅基地上新建、拆建、改建和扩建住宅的行为。

第四条 农村宅基地和农民建房管理，应当遵循规划先行、节约用地、一户一宅、拆旧建新、保障安全、注重风貌的基本原则。

第二章   规划选址

第五条 乡镇人民政府（街道办事处、园区管委会）、县级规划部门应当统筹考虑农村村民生产、生活需求，突出节约集约用地导向，科学划定村庄建设边界。

乡镇级国土空间规划按照一村一梳理、一镇一梳理、以减量定增量的要求，划定分乡镇、分村庄的建设边界，用于农民建房、乡村公共服务配套以及乡村产业发展。

村庄规划编制要求村庄建设规模总量不能突破乡镇级国土空间规划确定的村庄建设规模总量，且农村居民点必须在村庄建设边界内。

第六条 在符合国土空间规划和用途管制规则的前提下，注重土地节约集约利用，优先利用原有宅基地、存量建设用地、空闲土地和荒废地，严格控制占用耕地，不得占用永久基本农田，须符合生态保护红线管控要求，不得使用省级以上生态公益林地，不得涉及各级文物保护单位的本体及保护区划，不得危害未定级不可移动文物的本体安全，禁止在已确认的地质灾害、山洪灾害等危险区范围内建房，不得占用高压输电廊道，须符合公路、铁路、各类工程管线规定的退让距离及河道防洪要求。

第七条 不能保障一户拥有一处宅基地的地区，在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以探索多种方式保障农村村民实现户有所居。鼓励探索多层或高层公寓房。鼓励进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，村集体经济组织可根据实际给予一定经济补偿。鼓励村集体经济组织通过有偿收购、调剂等方式，开展“空心村”改造，利用存量建设用地重新规划用于农村个人建房。

第八条  乡镇（街道、园区）应按时开展农村宅基地需求调查，及时报送至县农业农村局，县农业农村局汇总后将农民建房新增建设用地需求通报至县资规局。

第三章  审批条件

第九条 农村集体经济组织成员享有依法申请取得宅基地使用权的权利。农村集体经济组织通过成员大会，依据相关法律法规确认农村集体经济组织成员：

（一）户籍在或者曾经在农村集体经济组织并与农村集体经济组织形成稳定的权利义务关系，以农村集体经济组织成员集体所有的土地等财产为基本生活保障的居民；

（二）户籍在农村，父母双方或一方为农村集体经济组织成员的新生人员；

（三）原户籍在农村，因婚姻关系落户到本村的；

（四）政策性移民落户的；

（五）农村集体经济组织成员依法收养落户的；

（六）原户籍在农村的现役军人（不含军官）、全日制中专及大专以上高校在校学生、服刑人员；

（七）符合法律、法规、规章和国家、省有关政策规定的其他人员。

有下列情形之一的，丧失农村集体经济组织成员身份：

（一）死亡；

（二）丧失中华人民共和国国籍；

（三）已经取得其他农村集体经济组织成员身份；

（四）已经成为国家公务员等正式编制工作人员（含离退休人员及享受相关待遇）；

（五）法律法规和农村集体经济组织章程规定的其他情形。

第十条 农村集体经济组织成员以户为单位依法申请宅基地使用权建房，一户只能拥有一处宅基地。

宅基地建房资格中的“户”以公安户籍登记信息为基础，以农村集体经济组织成员名册为依据，兼顾公序良俗和村规民约，结合实际居住情况、风俗习惯、历史传统、家庭成员关系、人员结构组成等因素综合确定。

第十一条  严格区分农村宅基地建房分户与公安户籍分户。具有完全民事行为能力且达到法定婚龄的农村村民可以分户申请宅基地建房，但须遵循以下要求：

（一）多子女家庭，成年子女已婚或达到法定结婚年龄，可分户申请宅基地建房，但父母应与其中一个子女为一户。

（二）独生子女家庭，不论是否婚嫁都不得申请分户建房。

（三）父母与独生子女已户口分开登记的，在申请宅基地建房时按一户审批。

（四）祖父母与孙子女以分户名义申请宅基地建房时按一户审批。

（五）夫妻关系存续期间已户口分开登记的，申请宅基地建房时按一户审批；离婚后申请分户建房的，由农村集体经济组织审查是否具备建房资格。

第十二条 农村申请宅基地的户内人数按本户在册农村集体经济组织成员人数计算。符合下列情形之一的，可按照以下规定计算建房人口：

（一）达到法定结婚年龄的未婚子女与父母或直系长辈属同一农户的，少于4人的可按4人计算；

（二）2015年12月31日（含）前出生领取独生子女证明的，且与父母同户申请建房的，按2人计入户型；

（三）其他法律法规和政策规定可以计入人口基数的情况。

第十三条 符合下列情形之一的，可以申请使用宅基地建房：

（一）家庭无宅基地的；

（二）符合宅基地建房分户条件确需分户的；

（三）因自然灾害、政策性搬迁、政府规划实施等原因，需要重新选址建设住宅的；

（四）现有住宅经有关部门鉴定为危房，或现有住宅因结构等原因无法满足日常生活需新建住房的；

（五）法律、法规和我省规定的其他情形。

第十四条 有下列情形之一的，宅基地使用申请不予批准：

（一）不符合“一户一宅”规定的；

（二）申请异址新建住宅但未签订退出原有宅基地协议的；

（三）以出卖、出租、赠与或其他形式转让农村住宅，以及将住房改作他用，再申请宅基地的；

（四）原有宅基地及住宅被征收，已依法进行补偿安置的；

（五）已自愿有偿退出宅基地或置换公寓房的；

（六）不符合本办法规定的分户申请宅基地条件而以分户为由申请宅基地的；

（七）子女分户，原有宅基地面积已达到分户后各户限额标准总和的；

（八）不符合国土空间规划、村庄规划的；

（九）已批准由政府或集体供养的；

（十）法律、法规和政策规定不予批准的其他情形。

第十五条 农村村民每户建筑占地面积（含主房、辅房）限额标准：

3人及以下，不超过90平方米；4人及以上，不超过125平方米。

若村庄规划用于农民建房的用地规模无法满足建筑限额标准的，则按照实际情况予以保障。

第十六条 新建、改建、扩建的“一户一宅”的自建房建筑层数不得超过3层（以下统称低层农村住房），建筑檐口高度不得超11米，屋脊不超12米。

第十七条 农民建房申请需提交农村住房设计方案。县建设局组织编制农村住房标准设计图集，免费提供村民选用。

农村住房建设应同步设计、同步建设供水、电力、通信等管线设施，配建农村污水处理设施，包含化粪池、隔油池等，并同步接入农村生活污水处理系统。

第四章  审批流程

第十八条 农村村民申请宅基地建房审批服务，应按照“农户申请、村级审查、乡镇审批”要求，乡镇（街道、园区）设立一个窗口对外受理，建立健全各相关工作机构内部联动运行机制，组建农民建房工作组，明确一名分管领导任组长，组员由农业农村、村镇建设、资规、综合执法等科室相关人员组成，规范开展审查、巡查、监管等。

（一）农村村民向户口所在地的村集体经济组织或者村民委员会（以下简称村级组织）提出建房书面申请。

（二）村级组织应当履行宅基地所有权人代表的职责，负责本村村民建房资格初审。经村级组织集体讨论通过后，在村公示栏公示10个自然日，公示内容需包括申请户家庭信息、建房类型（原拆原建、异地新建等）、拟申请宅基地选址、宅基地面积、建筑层数等。

公示无异议或异议不成立的，涉及异地新建的与村级组织签订原宅基地收回协议后，由农户填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，报乡镇（街道、园区）审批。

（三）乡镇（街道、园区）在接到申请材料后，需在7个工作日内组织人员现场勘验并开展审查。重点审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、拟用地是否符合相关规划和土地用途管制要求、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示、农房设计方案是否符合相关规定等。

（四）乡镇（街道、园区）应及时召开由行政主要领导召集的建房例会，根据现场勘验和审查结果，综合相关机构意见，提出审批意见，并在相关村公示7个工作日，公示无异议或异议不成立的，乡镇（街道、园区）在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》签署审核批准意见。对不予批准的申请，应当书面告知申请人，并说明不予批准的理由。

（五）乡镇（街道、园区）对予以批准的申请，由申请人签订《农村宅基地使用承诺书》后，核发农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证。工程投资额在200万元以上（不含）并且建筑面积在1000平方米以上（不含）的建筑工程，还应当由县建设局核发建设工程施工许可证。现场勘验与核发“两证一书”需在30个工作日内办结。

第五章  监督管理

第十九条 村民建房申请批准后，必须“先拆旧再建新”，并依法办理原集体土地使用权证注销手续。建设非低层农村住房的，应委托建筑施工企业施工；建设低层农村住房的，也可以委托具有相应技能的乡村建设工匠施工。村民参照农村住房建设施工合同示范文本与乡村建设工匠或建筑施工企业签订书面合同，约定双方权利义务，明确施工安全和房屋质量责任。建筑施工企业或农村建筑工匠对农村住房建设的施工质量和安全负责。

第二十条 乡镇（街道、园区）须严格执行农民建房建筑放样、基槽验收、一层二层立模、竣工验收“四到场”管理制度，并实行挂牌施工。

（一）建筑放样到场。取得相关审批许可后，申请人预约确定房屋四至范围，乡镇（街道、园区）在7个工作日内组织人员开展建筑放样到场，按照宅基地用地批准文件和有关规划许可证确定的宅基地位置和允许建设的范围进行放样。

（二）基槽验收到场。申请人在住宅建设工程基槽清理完毕及时提出申请，乡镇（街道、园区）及时组织人员按照规划许可、批准书、放样情况等进行现场验收，对存在移位、超面积的，应责令村民限期整改，整改完成后应重新组织验收合格后方可继续施工，对存在问题而逾期不整改或整改不到位的，由乡镇人民政府（街道办事处、园区管委会）及时依法处置。

（三）一二层立模到场。申请人在一层和二层立模前，及时提出申请，乡镇（街道、园区）在7个工作日内组织人员，按照规划许可、批准书、建筑放样、基槽验收、立模情况等进行施工到场验收，对存在超面积等情况，责令整改，整改完成后应重新组织验收合格后方可继续施工，对存在问题而逾期不整改或整改不到位的，由乡镇（街道、园区）及时依法处置。

（四）竣工验收到场。申请人在建房竣工后，及时提出申请，乡镇（街道、园区）在7个工作日内组织人员，按照规划许可、批准书、建筑放样、基槽验收、立模情况、竣工情况等进行施工到场验收，对不合格情况及时提出整改意见，整改合格后填写《农村宅基地和建房（规划核实）验收意见表》。

通过验收的，村民可以向县资规局申请办理不动产登记，核发不动产权证。

第二十一条 村民建房申请批准后1年内有效，逾期自动作废（因特殊原因逾期的，经乡镇＜街道、园区＞批准可延期半年）。

第二十二条 乡镇（街道、园区）对宅基地用地建房有关资料进行整理归档，一户一档，按季度报县农业农村局、县资规局、县建设局等部门备案。

第二十三条  积极稳妥开展闲置农房盘活利用工作。村级组织实施闲置农房盘活利用项目，需经乡镇（街道、园区）审核同意后，报县农业农村局、县资规局研究决定。

不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。

第六章  组织保障和责任追究

第二十四条  建立健全农村宅基地和农民建房管理联合会商机制，由县农业农村局牵头，县资规局、县建设局等部门及乡镇（街道、园区）共同参与，对乡镇（街道、园区）上报疑难问题进行联合会商协调解决。涉及部门及乡镇（街道、园区）、行政村职责如下：

（一）县农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报县资规局；参与编制国土空间规划和村庄规划。

（二）县资规局负责国土空间规划、土地利用计划、指导和监督规划许可等工作，依法办理农用地转用审批、规划许可和确权登记发证等相关手续。

（三）县建设局负责农民建房综合监督管理和指导服务工作，组织农房设计通用图集编制，指导农民建房风貌管控等，加强农村工匠培训和管理。

（四）县相关部门应当按照各自职责，做好农民建房有关工作。

（五）乡镇人民政府（街道办事处、园区管委会）是农村宅基地和农村村民建房管理的责任主体，负责编制村庄规划，在村庄规划中统筹安排农村居民点，满足合理的宅基地需求，具体负责农村宅基地审批、建房规划许可、建房监督管理、办理信访投诉、违法查处等工作。

（六）村级组织应当履行宅基地所有权人代表的职责，负责本村村民建房资格初审、材料报送、宅基地有序安排等，制定符合本村实际的村规民约，加强日常管理。依法依规盘活利用合法取得、权属清晰的农村闲置宅基地和闲置住宅。村级组织要履行第一责任，开展日常巡查，及时发现、制止各类违法违规建房行为。

第二十五条 有下列情形之一的，由主管部门、乡镇人民政府（街道办事处、园区管委会）依法查处：

（一）农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅（含辅房）的，由乡镇人民政府（街道办事处、园区管委会）依法查处。

（二）未取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡镇人民政府（街道办事处、园区管委会）责令停止建设，限期改正；对其中违法行为情节严重且违法行为人逾期不改正的，乡镇人民政府（街道办事处、园区管委会）应当予以拆除。

（三）其他依法应当查处的。

第二十六条 县职能部门、乡镇（街道、园区）、行政村工作人员，在建房申请审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第七章  附则

第二十七条 本办法自公布之日起施行。2015年11月27日《长兴县人民政府办公室关于印发〈长兴县农村住房建设管理办法〉（试行）的通知》（长政办发〔2015〕157号）同时废止。