为提升住房供给品质，适应住房设计精细化、多样化的发展趋势，满足社会对于改善型住房需求，经市自然资源和规划委员会第61次会议审议通过，现将支持我市住宅品质改善提升规划管理若干措施通知如下：

一、明确室外专用庭院设置条件。多层住宅建筑在项目绿地率、安全防护满足相关规定的基础上，首层可设置室外专有庭院，但庭院不得设置于住宅建筑北侧；庭院可设置起到景观、遮挡作用高度不大于1.6米的通透性围墙。该专有庭院面积不计入项目绿地率，不能办理产权登记。

二、鼓励住宅设置立体绿化空间。允许住宅小区利用非住宅建筑屋顶绿化、垂直绿化，按其实际绿化面积一定系数折算为地面绿地面积。非住宅建筑屋顶绿化面积应大于200平方米。其中，种植土层厚度0.3-0.6米的，按屋顶绿化面积的10%折算为地面绿地面积；种植土层厚度大于0.6米的，按屋顶绿化面积的30%折算为地面绿地面积。垂直绿化按其实际绿化面积的15%折算为地面绿地面积；采取种植槽方式且种植槽宽度大于0.5米的垂直绿化，可按其种植槽面积折算为地面绿地面积。屋顶绿化、垂直绿化折算成地面绿地面积时，总量不得超过规定绿地率指标值对应绿地面积的15%。

三、细化住宅露台设置标准。在保证安全和居住品质的前提下，允许多层改善型住宅建筑设置露台，但不得设置于住宅建筑北侧，且每户露台面积不超过该户建筑面积的15%。

（一）露台包括利用屋面设置的室外空间、以及建筑主体结构外挑形成的平台。其中，挑空平台进深不得大于3米，结构高度不小于两个自然层高。如挑空平台与阳台叠加设置，挑空平台与阳台的总进深不应大于3米。

（二）露台应无围护结构、无柱（挑空平台无覆土绿化设计），不得封闭，其临空处应设置栏杆、栏板等安全防护构件。

（三）每户挑空平台和阳台结构底板投影面积之和不得大于15平方米或每户挑空平台和阳台结构底板投影面积之和占该户建筑面积的比例不得大于25%。其中每户挑空平台的结构底板投影面积之和不得大于10平方米或每户挑空平台的结构底板投影面积之和占该户建筑面积的比例不得大于15%。

（四）露台面积不计入容积率。其中挑空平台不计入建筑密度，可以不纳入面宽计算；挑空平台与相邻挑空平台或建筑的最小水平间距不应小于建筑防火间距且不应小于6米；挑空平台退让道路红线（主干道除外）、用地红线的距离可以酌情减少，但减少的退让距离不应超过建筑退让距离的三分之一。

四、完善住宅地下空间设置要求。多层住宅建筑在满足自走式车位配建数量要求的前提下，可以在住宅建筑下方设置地下室。

（一）室内地面标高低于室外地面标高超过该层建筑净高1/2，且建筑顶板结构标高高于室外地面标高不足1.2米的，该层建筑视为地下室。

（二）地下室外墙外设置通风采光井的，其进深（取采光井围护结构外边线至地下室墙体外边线）不得超过1.8米，如超出则采光井地坪标高视作该建筑的室外地面标高。采光井内不得设置楼梯、爬梯等垂直交通设施。

（三）住宅建筑的卧室、起居室（厅）、厨房等不得布置在地下室。地下室不得超出地上建筑轮廓线，不得设置于地下二层及以下，且建筑层高不得超过3.6米。

五、当四层住宅建筑中第四层单层建筑面积介于该栋建筑最大单层投影面积的25％－40％之间，且四层建筑室内净高大于2.2米，在满足日照、消防安全等强制性规定的前提下，此类四层住宅的建筑间距、绿地率、架空层设置、起居厅层高，可参照《马鞍山市规划管理技术规定》、《马鞍山市建设工程设计方案审查暂行办法（2024年修订）》中低层住宅相关要求执行。

六、本通知自公布之日起施行，有效期至2026年11月6日。2024年11月7日之后签订土地出让合同，尚未审定规划设计方案的项目，适用本《通知》的规定。文件中未明确事项按有关法律、法规和政策文件执行；文件施行期间，国家、省有新规定的，从其规定。

2024年11月7日前已签定土地出让合同的项目，按之前有关规定办理。

附件：部门联合监管重点内容及责任分工

马鞍山市自然资源和规划局    

马鞍山市住房和城乡建设局     

                          马鞍山市城市管理局           

2024年11月7日   

附件

部门联合监管重点内容及责任分工

一、设计环节

市资规局：会同相关部门加强对居住区规划设计的指引、审查；严格按照有关技术规范、政策标准等开展项目设计方案的审查审批和规划许可。

市住建局：加强图审机构管理，确保建设项目按政府有关部门批准文件开展施工图设计，且不同种类施工图纸规范统一；做好消防审查，强化施工许可管理，严格施工图审查审批。

市城管局：加强居住区绿化设计质量技术指导，严格做好项目绿化工程设计方案审查，核定项目绿化用地比率。

二、建设环节

市资规局：做好规划批后管理、过程监管，加强与住建、城管部门联动监管；严格按照规划许可组织规划核实。

市住建局：加强工程项目施工过程监管，保障工程项目的质量安全；严格房地产开发项目建设时序管控；严格按照要求组织项目综合验收。

市城管局：做好项目绿化验收工作，指导各区（园区）城管部门做好建设环节违法建设等违法违规行为查处。

三、销售环节

市发改委：加强商品住房销售价格备案管理，指导开发企业合理申报价格。

市住建局：加强房地产营销宣传管理，督促开发企业做好不利因素现场公告、真实准确告知项目规划建设情况（包括是否有院子、露台等内容），督促企业将住宅涉及专有庭院、地下室、露台等建设情况、管控要求等纳入房屋销售合同。

市市场监管局：按职责加强销售监管，严惩房地产开发公司不实、不良宣传引导行为。

四、使用环节

市住建局：加强物业管理，禁止不合理装修、违规改造行为，及其产生的消防安全隐患；加强装修行业管理，杜绝违法违规施工行为；加强房屋租赁管理，防止住房及其他建筑空间不合理使用；会同属地政府指导物业公司做好物业管理规约制定等工作。

市城管局：指导各区（园区）城管部门做好依法查处居住区违法建设、侵占公共绿地等违法违规行为；研究制定庭园、露台空间使用（搭建）标准、实施导则；联动房产、不动产登记等部门，采取有效措施加强违法建设长效管控和综合治理。

市消防救援局：按职责做好消防安全监管。

属地政府、园区管委会：落实属地管理主体责任，统筹协调区级部门、乡镇（街道）按职责分工做好违法建设认定查处、信访维稳等工作。