现将《支持城市更新规划和用地保障指导意见（试行）》印发给你们，请认真遵照执行。

本指导意见自印发之日起施行，有效期2年。指导意见中未明确事项按有关法律、法规和政策文件执行；本指导意见施行期间，国家、省有新规定的，从其规定。

马鞍山市自然资源和规划局    

2024年9月12日      

支持城市更新规划和用地保障指导意见

（试行）

为完善城市功能，助力城市功能品质活力提升，支持城市更新行动，提出规划和用地保障指导意见如下：

一、支持差异化实施规划技术标准

（一）允许建筑规模异地统筹。在测算改造成本和原地安置面积基础上，按照可实施和综合效益最优的原则，科学合理设置规划建设总量。以保护文化遗产、历史风貌、山水格局和优化布局为导向，在符合更新规划单元规划要求的前提下，更新实施单元规划的建筑量可在更新规划单元内统筹布局、精准投放，鼓励探索规划建筑量跨更新规划单元进行统筹及异地等价值转移的政策和机制。

（二）实施容积率奖励。城市更新项目新增市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施，以及老旧住宅成套化改造，在对周边不产生负面影响的前提下，其新增建筑规模不受规划容积率指标制约；为满足安全、环保、无障碍标准等要求，增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施以及景观休息设施等，其新增建筑面积不计入规划容积率；在规划条件之外，多保留历史建筑、多无偿移交政府的公共服务设施等公益性贡献，可确保其原有经营性建设规模不减少。

（三）允许不低于现状条件实施更新改造。涉及危房消险的城市更新项目，在满足消防、安全等要求的前提下，地块的建筑密度、绿地率、建筑退界和间距、机动车出入口、停车配建等可根据审定规划方案确定。

其他城市更新项目，原则上不得突破相关技术规范和控制指标要求，确有实施困难的，在征得相关利害关系权利人同意，经批准后可以适度突破，但必须满足消防、安全等要求。城市更新项目不得进一步减少周边现状不符合日照标准建筑的日照时间，在征得相关利害关系权利人同意后，可适当降低标准。

二、支持高效供应利用土地资源

（一）优化土地供应方式。对于城市更新范围内无法单独出具规划条件的边角地、夹心地、插花地、或难以独立开发的零星建设用地，可与相邻地块一并出具规划条件，以协议出让方式供应给相邻项目（商品住宅除外）; 协议出让土地根据城市更新项目整体情况，合理确定土地出让年限；采取公开招拍挂出让方式供地的，可依据城市更新实施方案，统筹城市设计、返迁安置、保留建筑、公建配套等，采取带方案出让土地。

（二）鼓励土地建筑兼容使用。城市更新项目规划用地性质可以按更新片区主用途确定，并结合项目特点、规模等细化其他用地性质；鼓励公共设施和市政公用设施复合配置，节约集约用地；允许围绕更新目标需求，增加商业、公共服务设施等兼容性用地比例；产业用地更新时鼓励配置一定比例的其他关联产业功能和配套设施，促进产业转型升级。

存量建筑经依法批准后可以转换用途，鼓励各类存量建筑转换为市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施；公共管理与公共服务类建筑用途之间、商业服务业类建筑用途之间可以结合实际情况相互转换；鼓励利用存量房产等空闲资源，在符合规划前提下发展国家支持产业和行业，允许以5年为限，享受不改变用地主体和规划条件的用地过渡期支持政策。

三、支持灵活办理不动产权登记

（一）允许土地置换转换。对城市更新实施区域统筹和成片开发涉及的边角地、夹心地、插花地等零星建设用地，集体建设用地之间、国有建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间，按照“面积相近或者价值相当、双方自愿、凭证置换”原则，置换方案经市、县人民政府批准实施后，依法办理不动产登记。

（二）规范土地分宗合宗。存量国有建设用地经批准可办理国有建设用地分宗、合宗，但原则上不得增加用地总面积和计容总建筑面积。分宗、合宗后宗地须按分宗、合宗前宗地的规划设计方案进行开发建设。涉及规划设计方案调整、土地出让合同变更等情形的，按照相关行政许可事项的程序和规定办理。土地分宗、合宗后，地块开发无法满足国家、省、市相关退间距、绿地率、建筑限高、停车位及日照等技术要求的，须降低开发量。 

（三）依法依规完成确权登记。在缴清土地价款的情况下，城市更新形成的不动产可根据不同情形依法依规进行不动产登记。兼容多种功能的土地和建筑物，对于可分割的可考虑按不同宗地范围、不同建筑区域或楼层办理分割审批手续、分区分层设权后，办理不动产登记。立体开发的土地，可考虑按地表、地上、地下分层或按建筑功能分区办理分割审批、分别设权后，办理不动产登记。

四、支持全面提升工作效率

（一）简化详细规划调整程序。结合城市更新项目情况灵活启动单元或地块（街坊）详细规划调整工作，与城市更新项目前期研究同步进行。项目可行性研究可作为详细规划调整的必要性论证依据，项目实施方案与详细规划调整方案同步编制、同步报审报批。

（二）推动规划负面清单管控。为适应各种不同的城市更新情形，在满足消防、安全并落实规划强制性要求前提下，单元详细规划的编制和实施管理可采取留白用地布置、负面清单管控等方法，以规划的弹性适应市场的不确定性，增强规划实施的可操作性，并为创新实践提供空间。