商品住房“卖旧买新、以旧换新、拆旧建新”

工作方案（试行）

为深入贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府决策部署，不断调整优化房地产政策，大力支持群众改善性购房需求，引导房地产开发企业、经纪机构和居民开展商品住房“卖旧买新、以旧换新、拆旧建新”活动，消化存量房产和优化增量住房，促进我市房地产一、二手住房联动，加快构建房地产发展新模式，推动房地产工作高质量发展，结合我市实际，制定如下工作方案。

一、工作目标

坚持因城施策、一城一策、精准施策，大力支持居民改善性住房需求。鼓励经纪机构代售、房企直接置换、群众房屋重建等模式，帮助居民卖旧房买新房、以旧房换新房、拆旧房建新房，提高居民居住水平。引导房地产开发企业、经纪机构、居民参与存量二手住房转换新建商品住房活动，加快新建商品房销售，推动商品房去库存；鼓励有条件的国有企业运营收购旧房，丰富人才公寓和租赁住房供给结构，满足各阶层住房需求；引导居民或社会资本积极参与拆旧建新，探索自主更新模式。通过“卖旧买新、以旧换新、拆旧建新”等活动，改善旧房居民的居住条件，盘活运营所收购的旧房，解决引进人才、外来务工人员、就业青年等新市民住房问题。

二、活动方式

（一）“卖旧买新”方式。鼓励房地产经纪机构与开发项目深度合作；鼓励房地产经纪机构受居民委托免费代其出售旧房，帮居民在其合作开发项目认购并锁定房源。开发企业、经纪机构、购房客户三方签订协议，在约定的期限内旧房售出则按正常流程购买新房；若旧房未售出则全额退还新房意向认购金，居民、机构、企业均不承担违约责任。

（二）“以旧换新”方式。鼓励有条件的企业（其中国有企业可以为与其合作国有资产运营公司），在做好可行性分析的基础上，直接收购居民旧房，售房款用于在该企业所开发项目购买新建商品住房；收购的旧房可上市交易（国有企业可作为国有资产运营公司的资产，用于政府人才公寓、租赁住房等供应）。

（三）“拆旧建新”方式。对未列入近期城市总体更新改造计划，居住功能水平较低，居民有改造需求及意愿的居住区，属地政府或有关部门对符合规定的给予放宽容积率、减免建设及办证等相关规费，以及免收水、电、气、通信等入网及增容等经营性收费等相关政策，同时积极争取中央和省级资金支持，鼓励居民作为改造主体，通过自筹资金或自主对外招商合作，自行实施居住区拆除重建，从而提高居住条件。

三、操作规则

（一）“卖旧买新”

房地产开发企业与经纪机构合作，自愿申请参与并报开发项目所在的住房城乡建设部门备案，面向全市计划出售二手住房（旧房）并购买新建商品住房（新房）的居民开展活动。活动流程包括报名与登记、签署相关协议、旧房挂牌出售、新房选购与签约等。购房居民可委托房地产经纪机构优先推动其旧房交易，再与其合作的房地产开发企业达成购买新房意向，待旧房成功出售后按约定完成新房交易。活动期间，鼓励参加“卖旧买新”活动的房地产开发企业承诺，旧房在约定期限内未出售的，购房居民可以无条件“退房退款”，旧房成功售出的为“卖旧买新”居民提供相应的购房优惠；鼓励房地产经纪机构为“卖旧买新”居民提供免费服务，对购房居民的旧房“全力推、优先卖”。

（二）“以旧换新”

1.旧房条件：位置交通方便，周边配套齐全;建筑面积144平方米以下、具有独立不动产权证，无抵押、无担保、无纠纷、无违建、无质量安全隐患的成套房屋（不含自建房、小产权房）。旧房总价款不得高于新购买商品住房总价款的80%(可以包含车位)。具体实施地域由参与企业界定范围。

2.新房范围：市城区新建房地产开发项目，政府投资新建安置房小区的剩余可售房源。各县（市）可根据情况自行选定新房范围。

3.操作流程：由参与的企业具体实施。（1）报名登记，参与楼盘通过多种渠道发布公告，对有意向参与“以旧换新”活动的居民家庭报名登记;（2）旧房核查，对报名登记的旧房坐落位置、产权状况，以及质量安全等情况进行核查;（3）旧房评估，旧房核查通过后，企业委托第三方评估公司对旧房评估，评估结果需经旧房产权人同意;（4）旧房收购，根据旧房评估价，经与旧房产权人进行谈判后合理确定旧房回购价，签订“以旧换新”和旧房买卖协议;（5）新房购买，旧房产权人选定新房，签订新房购房协议。

（三）“拆旧建新”

1.确定范围。未列入近期城市总体更新改造计划，确定不能纳入城市成片开发范围内，不会影响城市经济和社会发展，业主明确自行改造意愿的国有建设用地上的D级危房。具体实施范围由各地会同自然资源和规划、发展改革、住房城乡建设、土地储备等职能部门确定。

2.实施流程。（1）统一意见，社居委或由物业服务企业组织收集业主意愿，原则上应当经参与表决专有部分面积的全体业主参与，并经参与表决的全体业主同意；（2）报告申请，业主向当地社居委、街道办事处申请;（3）复查审核，各地相关职能部门进行审核，出具审核意见，并附地块规划等有关条件；（4）方案批准，业主自行或委托有关单位编制实施方案，报辖区批准；（5）支持政策，相关职能部门和单位给予项目优惠政策；（6）建设安置，按批准的实施方案组织建设并安置。

四、工作保障

（一）加大支持力度。各地各相关部门要加大支持力度，主动作为，推动支持政策落地落实，保障活动顺利实施。各地要统筹活动的组织实施；住房城乡建设部门要引导房企和经纪机构积极参与，督促审核参与房企和经纪机构实施方案；自然资源和规划部门要对符合规定的项目，给予不动产登记和拆旧建新容积率等政策支持；财政部门要配合住房城乡建设部门，积极争取上级相关政策资金支持；商业银行要制定支持全市二手住房收购融资政策，提供相关优惠利率贷款服务；税务部门要落实好相关交易环节税费支持政策。

（二）规范经营管理。各地各相关部门要加强企业市场行为的监管，规范企业经营行为。参与活动的房地产开发企业和经纪机构要诚信经营，保障旧房居民的合法权益。鼓励有条件的市、县级国有企业积极参与“以旧换新”活动，并制定商品房“以旧换新”方案，明确“以旧换新”条件，进一步细化置换方式、优惠政策以及具体操作流程等，确保“以旧换新”活动公开、公平、公正。

（三）注重宣传引导。各地各相关部门要充分利用各类媒体广泛宣传，加强“卖旧买新、以旧换新、拆旧建新”活动相关政策的解读，为广大居民提供准确咨询信息，引导群众积极参与活动。活动实施中要及时总结完善有关做法，全面提升活动质量。

本工作方案自印发之日起施行，试行期限2年。