淄博市自然资源和规划局 淄博市中级人民法院 淄博市司法局

关于印发《淄博市不动产“带封过户”

实施方案（试行）》的通知

淄自然规划规〔2025〕3号

各区县自然资源主管部门、各基层法院、各区县司法局：

现将《淄博市不动产“带封过户”实施方案（试行）》印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

淄博市自然资源和规划局    淄博市中级人民法院

 淄博市司法局

2025年12月18日

（此件主动公开）

淄博市不动产“带封过户”实施方案

（试行）

为进一步提高不动产处置效率，优化资源配置，保障当事人合法权益，依据相关法律法规及政策规定，经各部门商讨，制定淄博市不动产“带封过户”实施方案（试行）。

一、适用情形

执行中的案件，被执行人向法院申请以高于财产处置参考价的价格自行处置查封房产，经执行法院审查同意可适用“带封过户”。

买方若只能先支付部分价款，剩余价款想通过贷款等方式融资，主动向执行法院提交申请及相关融资手续，经法院审查同意并与不动产登记机构协调一致后可办理“带封过户”。

法院在综合考虑案件具体情况、各方当事人利益以及法律规定，认为适用“带封过户”有利于解决纠纷、保障当事人权益、提高执行效率等，也可采用“带封过户”的方式处置查封的不动产。

二、申请条件

1.被执行人具有自行处置被查封不动产的意愿，并向法院提交书面申请。

2.除变卖款足以清偿所有执行债务外，需征得已知查封案件申请执行人的同意。

3.买受人应具备购买该不动产的资格和能力，且对不动产的查封状态及相关风险充分知晓并接受。

三、操作流程

1.申请与审查：被执行人向执行法院书面申请自行处置被查封的不动产，法院经审查后决定予以准许的，制作裁定书（见附件）。审查内容包括但不限于不动产的共有、抵押、查封、异议等情况，避免侵害第三人权益。

2.协商调解：申请执行人、查封债权人、被执行人及确定的买受人就不动产的交易价格、付款方式、购房款提存、债务清偿方式等进行协商，达成一致意见后签订协议明确各方权利义务并提交法院。同时，法院应将房产已知瑕疵、风险、不按指定方式交付房款的后果书面告知当事人。

选择公证参与方式的，该过程可以由公证机构协商主持。

3.签订买卖合同：债务人（被执行人）与买受人就不动产交易达成一致意见后，双方签订买卖合同。合同应明确约定不动产的基本情况、交易价格、付款方式、交付时间、过户时间、违约责任等重要条款，以保障双方的合法权益。

4.支付房款：买受人根据买卖合同约定，将购房款支付至法院指定案款账户或公证机构提存账户。

5.办理转移登记：买卖双方共同向不动产登记中心提交不动产过户申请，并按照要求提供相关材料，包括买卖合同和法院出具的同意在查封状态下办理转移登记的材料等。

6.清偿债务与解除查封：房屋价款全部到达法院指定案款账户后，人民法院作出执行裁定书和协助执行通知书，解除对涉案不动产的查封。

买方支付部分价款，剩余价款申请通过贷款等方式融资，并向执行法院提交相关融资手续的，执行法院提供同意办理转移及抵押登记材料后，由买卖双方办理“带封过户”及抵押登记手续。待首付款及贷款到达法院指定案款账户后，法院再行出具解封裁定。

选择公证参与方式的，上述款项一并存至公证提存账户，由公证处根据法院的指令进行资金的划转和分配。

7.不动产交付：不动产由买卖双方按照买卖合同约定的时间和方式自行交接。交接过程中，双方应共同对不动产的现状进行查验，确认无误后办理交接手续。

四、风险防范与监督管理

1.风险告知：在整个“带封过户”过程中，法院、司法、自然资源和规划等相关部门应分别向当事人充分告知各自业务范围内可能存在的风险，包括但不限于房屋质量风险、权利瑕疵风险、政策变动风险等，确保当事人对风险有清晰的认识。

2.资金监管：选择公证参与的，公证处要建立健全严格的资金监管制度，设立提存专用账户，确保提存资金的安全和合理使用。对资金的存入、保管、划转等环节进行详细记录，并接受相关部门的监督检查。

3.信息共享与协同：法院、司法、自然资源和规划等相关部门应建立信息共享机制，加强沟通协作，及时共享不动产查封、解封、过户等相关信息，确保业务办理的顺畅和准确。

4.特殊情形下的流程终止。在带封不动产自行处置流程中，如果出现新的查封或者买卖双方因房屋买卖、税款缴纳等产生新的争议的，应终止处置流程，返还买受人价款、金融机构贷款等款项。

5.监督检查：相关部门应定期对不动产“带封过户”业务进行监督检查，对发现的问题及时进行整改，对违反规定的行为依法依规进行处理，保障“带封过户”业务的规范有序开展。

6.本流程不适用于未办理首次登记的商品房。

本实施方案自2026年1月18日起施行，有效期至2027年1月17日。

附件：执行裁定书（“带封过户”用）

附件

XXX人民法院

执行裁定书

                                   （××××）…号

申请执行人：

委托诉讼代理人：

被执行人：

本院在执行×××与×××一案中，于×年×月×日查封/扣押/冻结了被执行人名下……（写明财产名称、数量、座落等）。因被执行人申请对人民法院查封的财产自行处置，且查封债权人×××、×××均表示同意，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第33条规定，裁定如下：

一、准许被执行人×××自行处置（写明财产名称、数量、座落等），处置期限不长于60日；

二、买受人将价款支付至指定账户后，相关单位在查明无其他债权人查封（新设抵押权）情形下，可依据本院出具的“带封过户”协助执行通知书，在查封状态下办理不动产登记手续。

审  判  长     ×××

审  判  员     ×××

审  判  员     ×××

×××年××月××日

书  记  员     ×××