各大功能区管委

各镇人民政府，各街道办事处，灵山岛省级自然保护区管委，管委各部门，区直各单位，驻区各单位：

为规范国有土地及房屋征迁工作，明确征迁补偿标准，现依据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地储备管理办法》等规定，经管委区政府同意，现提出以下意见。

一、征迁类型

征迁已建设完成或在建房屋的国有土地使用权，原则上由所在功能区或属地镇街会同区住建局参照青岛市国有土地上房屋征收与补偿的相关规定和补偿标准组织实施。

收回未开发建设或地上附着物为非房屋的国有土地使用权，原则上由所在功能区或属地镇街会同区自然资源部门按照评估的方式组织土地和非房屋地上附着物的协商收回。

对于无法直接换发土地使用权证的填海土地收储，原则上在围填海项目取得竣工验收合格通知书后三个月内，由海域使用权人持相关材料向区自然资源部门申请办理填海土地收储手续。

二、补偿流程及标准

（一）征迁已建设完成或在建房屋的国有土地使用权补偿

1．协商征迁

因公共利益或项目建设，需要征迁已建设完成或在建房屋的国有土地使用权，项目所在功能区或镇街提报管委（区政府）批准后，采取以下标准实施。

（1）合法房屋征迁补偿标准

参照《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》及《关于贯彻实施＜青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例＞的通知》（青政发〔2013〕16号）规定补偿。

合法房屋存在下列情形之一的，按照以下规定执行：

当房屋权属证书、规划或施工建设手续与土地权属证书载明用途不一致时，房屋价格由选取的评估机构结合土地和房屋批准用途进行修正评估确定。

当房屋权属证书、规划或施工建设手续未载明房屋用途时，即用途不清房屋，以批准的土地用途为准确定房屋用途，进行评估补偿。

（2）手续不全非住宅房屋征迁补偿标准

该类房屋是指无房屋权属证书，无规划、施工建设相关手续，但功能区或镇街会同区综合执法部门出具房屋所有权人未受到行政处罚证明，且通过认定后经新区管委（区政府）研究，确定为手续不全的非住宅房屋。

工业类房屋给予重置成新价补偿，商业、办公等其他类房屋按照同类合法房屋评估值的60％予以补偿，土地按出让合同约定用途的剩余年限的现评估值补偿。

停产停业损失补偿金按照同类合法房屋标准的60％，一次性计发12个月；搬迁补助费按房屋建筑面积每平方米40元的标准计发，总额低于1200元的，按1200元计发。

此类房屋补偿原则上为货币补偿，房屋现状用途须同土地用途一致。若不一致，以批准的土地用途确定房屋用途，进行评估补偿。

自2022年5月26日〔即原《关于印发青岛西海岸新区国有土地上非住宅房屋征迁补偿指导意见的通知》（青西新管字〔2022〕21号）实施之日〕起该类新建的房屋，不再认定补偿。

2．房屋征收

对符合公共利益需要，且协商征迁无法达成一致意见的，经区政府批准启动征收后，由区住建部门负责，会同相关功能区或镇街按照《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》及《关于贯彻实施＜青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例＞的通知》（青政发〔2013〕16号）规定组织实施。

3．评估技术路径

国有土地上房屋存在下列情形的，按照以下规定执行：

（1）征迁国有土地上非住宅房屋，土地权属面积已经确权，并能够独立使用且小于批准容积率建设的，征迁评估时应将未建设的土地使用权价值纳入评估。评估未建设的土地使用权价值时，应按《城镇土地估价规程》评估补偿；土地权属证书未载明土地使用权面积或房地产权属证书未载明房屋占地面积的，不应纳入评估。

（2）征迁未约定容积率的国有土地上非住宅房屋时，应采取房地分估的方式评估。

（3）缺少土地、房屋权属证书或规划、施工建设手续的非住宅房屋，评估时应考虑土地、房屋手续缺失因素，扣除相应税费后评估其价值。

（4）征迁划拨土地上房屋时，土地补偿参照自然资源部门“收回未开发建设或地上附着物为非房屋的国有土地使用权补偿”中划拨土地标准进行补偿。

（5）企业搬迁后可继续使用的生产设备，由评估机构结合设备搬迁过程中产生的相关费用确定搬迁费用，给予货币补偿。企业不可迁移的生产设备或搬迁后无法恢复使用功能的设备，可按照设备现值和快速处置评估价格（废旧物资的回收价格）的差价给予货币补偿。存在争议的，由功能区或镇街组织资产或价格评估专家论证后确定。

4．经综合执法部门认定为违法建设的建筑物、构筑物，不予补偿。

（二）收回未开发建设或地上附着物为非房屋的国有土地使用权补偿

收回未开发建设或地上附着物为非房屋的国有土地使用权的按照协商方式开展，由功能区或属地镇街负责先行对未开发建设原因进行调查，明确政府原因、企业原因。

1．政府原因未开发土地收回按下列标准补偿

以出让方式取得的土地使用权的，土地补偿按土地原出让用途现评估值确认，评估时政府原因导致不能使用的年期不予扣减，评估时点为管委批准收回日期。对于现时点评估价格低于原成交价格的，按照原一级市场成交价格进行年期修正后进行补偿（不考虑政府原因导致不能使用的年期）。企业前期投入的相关税费、土石方回填费用、企业经营成本及相关勘察设计费用等均不予考虑。

以无偿划拨方式取得的土地使用权，无偿收回；对于标准划拨价款划拨的土地，按照缴纳的原标准划拨价款进行补偿；对于其他有偿方式取得的划拨土地或划拨权益价格划拨的土地，按照评估划拨土地权益价格的方式进行补偿。

经管委（区政府）批准，土地权利人可以进行土地置换，相关置换方案由功能区或属地镇街负责会同区自然资源局拟定，并提报管委（区政府）专题会研究批准后执行。符合条件的房地产用地可按照自然资源部、国家发展改革委《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》及青岛市的相关文件规定，允许通过非货币补偿方式收回土地，可为企业置换等价值土地，或在具备实施条件的前提下，为其持有的其他存量房地产用地增加建筑容量、变更土地用途等。

收回土地时，功能区或属地镇街应核实土地使用税、耕地占用税等税费缴纳情况，存在欠税、欠费的，应当在补缴后再行拨付补偿款。

2．企业原因未开发建设土地收回补偿

因企业原因导致土地未开发建设的，应按照土地出让合同的约定追究违约责任，涉嫌闲置违法的应按照《闲置土地处置办法》予以处置。

企业自行申请收回土地的，结合城市发展需求，经管委（区政府）批准，按照合同约定予以办理；未约定的，按照土地市场价格评估、再出让扣除相应费用的剩余出让金等多种方式合理测算补偿价格，补偿价格按照合理、从低确定原则办理。

3．协商收回工作流程

在管委（区政府）批准收回后，功能区或属地镇街负责委托土地及资产评估中介单位开展前期评估并负责与土地使用权人开展谈判工作。区自然资源局负责审核土地评估报告，区财政局负责审核附着物评估报告。功能区或属地镇街在与被征迁人达成一致的补偿意见后，会同区自然资源、区财政等部门根据审核通过的相关报告及与相关权利人协商情况拟定国有土地征迁补偿方案（包含补偿方案、补偿资金的支付方式、补偿资金来源、土地清场计划及费用出处、测绘评估等中介费用支付方式等），并提报管委（区政府）专题会议研究。由区自然资源局负责国有土地收回协议签订，功能区或属地镇街负责签署地上附着物补偿协议。收回土地重新供应前，由功能区或属地镇街负责做好储备土地的看护管理工作。

（三）对于无法直接换发土地使用权证的填海土地收储补偿

1．填海土地收储补偿标准

围填海项目补偿的填海成本包括填海工程费用、海域使用金、围填海项目管理费、项目可行性研究、海域使用论证、海洋环境影响评价、海洋生态损害补偿、清理海域及补偿等前期投入费用及前期资金的利息〔利息的支付标准为2019年8月20日之前按照央行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照贷款市场报价利率（LPR）计算，均不计复利〕。

属于政府性投资（包括区国有公司投资）且列入区基础设施和社会公益性项目固定资产计划的项目，填海成本以区财政部门审计结果为准；对于其他项目，填海成本中的工程费用由填海单位提供经工程造价事务所审计后的工程决算报告，其他费用由填海单位提供支出明细等资料，区财政局对工程结算报告及其他支出明细等资料进行复核，填海成本以区财政部门的复核结果为准。

填海土地收储补偿费用的支付按照以下原则拨付：对于填海主体与拿地主体不一致的，按确认的填海成本支付收储费用；对于填海主体与拿地主体一致的，土地出让或划拨收入扣除各项费用、基金等，余额高于填海成本的，按确认的填海成本支付收储费用，余额低于确认的填海成本的，按余额支付收储费用。

2．填海土地收储工作流程

围填海项目取得竣工验收合格通知书后三个月内，海域使用权人持相关材料申请办理填海土地收储手续，区自然资源部门收到收储申请后，委托审计中介单位对企业的填海成本及相关利息进行审计，区财政局对审计结果进行复核。区自然资源局根据区财政局的复核结果拟定收储方案并征求相关部门意见后提报管委专题会研究。管委专题会研究通过后，区自然资源部门负责与海域使用权人签订收储协议，企业在一个月内依据收储协议分别至不动产登记部门、海洋行政主管部门申请注销相关不动产登记证书（海域使用权），并将收储的土地交付给镇街看护管理。

三、其他工作要求

（一）手续不全房屋认定

按照《青岛市违法建设治理条例》规定的“属地负责、部门协同、分类处置”原则，由功能区或属地镇街组织自然资源（土地供应、建筑管理、不动产登记）、财政、建筑业管理、综合执法等部门和2名青岛市房屋征收评估专家委员会专家依照其建设时施行的法律、法规及本文件予以认定，并形成初步认定意见，报管委（区政府）专题会议研究确定。

（二）搬迁补助费、临时过渡补助费、停产停业损失补助费

国有土地上房屋征迁补偿涉及搬迁补助费、临时过渡补助费、停产停业损失补助费的按照第二部分“征迁已建设完成或在建房屋的国有土地使用权补偿”规定执行；涉及停产停业损失补偿费的，须由功能区或属地镇街会同区税务、市场监督管理部门核实是否符合《关于贯彻实施＜青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例＞的通知》（青政发〔2013〕16号）规定的条件和标准，若不符合，不予发放停产停业损失补偿费。

收回未开发建设或地上附着物为非房屋的国有土地使用权补偿不予补偿临时过渡补助费、停产停业损失补助费；生产设备搬迁过程中产生的相关费用给予评估补偿。

（三）地上附着物补偿标准和方式

征迁辅助于生产、生活的建筑物、构筑物等附属设施，应按照重置成新价格给予评估补偿。经综合执法部门认定为违法建设的建筑物、构筑物，不予补偿。

（四）严格控制土地手续补办

对于政策允许可以协议补差价办理的土地用途变更、容积率和规划建设方案变更、划拨补办出让等业务及土地收回后用途变更为住宅用地重新出让的，土地收回后重新出让给原土地使用权人及关联公司或法人的，地上附着物不予补偿。

（五）及时纳入国有土地储备库

国有土地征迁协议签订前，功能区或属地镇街负责会同相关部门根据《山东省生态环境厅　山东省自然资源厅关于深化建设用地土壤环境管理服务高质量发展的意见》（鲁环发〔2023〕20号）要求，属于需开展土壤污染状况调查情形的，协调原土地使用权人开展土壤污染调查及整治工作。国有土地征迁完成后，各功能区或镇街道负责核算征迁成本，将征迁成本说明、土壤污染状况调查工作开展情况及满足净地要求的收储土地信息30日内发函给区自然资源局纳入国有土地储备库，区自然资源局负责及时组织收储土地供应，以盘活收储资金和土地资源。

本意见自2025年10月25日起实施，《青岛市黄岛区国有土地征迁实施指导意见》（青西新管发〔2021〕33号）同时废止。本意见实施前，管委（区政府）已批准启动的项目，按照批准时的政策实施。

青岛西海岸新区管委

青岛市黄岛区人民政府

2025年9月22日