潍坊市住房和城乡建设局
关于印发《潍坊市住宅专项维修资金管理办法》 的通知

潍建发〔2025〕12号

各县市区住建局、财政局：

现将《潍坊市住宅专项维修资金管理办法》，印发给你们，请结合实际，认真抓好贯彻落实。

潍坊市住房和城乡建设局

潍坊市财政局

2025年8月7日

潍坊市住宅专项维修资金管理办法 

第一章  总  则

第一条 为加强对住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用和维修，维护维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《山东省物业管理条例》《山东省住宅专项维修资金管理办法》《潍坊市物业管理条例》等法律法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内商品住宅房屋维修资金的交存、使用、管理和监督。

第三条 本办法所称的维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、单元门及楼宇对讲、绿地、道路、围墙、大门、监控（门禁）设施、路灯、沟渠、共用排污（水）管道、落水管、池、井、非经营性车场车库及充电设施、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

供水、供电、供气、供热等管线和设施设备由建设单位建设、保修期满后未移交给相关专业经营单位的，其维修和更新、改造费用，经利害关系业主共同决定，可以申请使用维修资金。专业经营单位已直接收费并管理到最终用户的，无论是否已办理移交手续，不得使用维修资金维修和更新、改造专业经营单位的公共管线和设施设备，维修和更新、改造所发生的费用由专业经营单位承担。

第四条 维修资金实行属地化统一管理，坚持专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。

第五条 市物业主管部门会同市财政部门负责本市行政区域内维修资金的指导和监督工作。

县（市）物业主管部门负责本辖区内维修资金的交存、使用和管理工作。

区物业主管部门根据市物业主管部门授权具体负责本辖区内维修资金的交存、使用和管理工作。

镇人民政府（街道办事处）落实维修资金的使用管理和续交工作，负责调解处理发生的纠纷；社区居民委员会协助镇人民政府（街道办事处）做好相关工作。

第六条 业主大会成立前，维修资金由物业主管部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决议，选择代行管理或者自行管理。

业主大会选择自行管理维修资金的，业主委员会应当持经表决通过的业主大会决议，在物业主管部门选定的银行设立维修资金专户，书面通知县级物业主管部门办理维修资金划转手续。物业主管部门应当自收到书面通知之日起15日内办理划转手续。

第七条 各级物业主管部门应加强维修资金管理信息系统建设，逐步实现维修资金使用表决、公示查询和监督管理的信息化与网络化。

第二章  交  存

第八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业；农村新型社区住宅和用于销售的非单一业主的非住宅物业，应当按照本办法的规定交存维修资金。

商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的标准为标准层六层（含六层）以下的无电梯多层住宅70元，标准层七层（含七层）以上的高层、有电梯的多层住宅和非住宅建筑90元。

第九条 商品住宅的业主应当在办理房屋交付手续前一次性足额交存首期维修资金。建设单位应当与业主在购房合同中约定按有关规定交存维修资金，并督促业主交存。

建设单位不得代收维修资金，应当由业主直接交存到专户。

未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋。   

第十条 截至竣工交付尚未售出的住宅，由建设单位交存首期维修资金。实行商品房预售资金监管的，建设单位应当交纳的维修资金可以从监管的预售资金中划转。   

第十一条 物业主管部门应当在商业银行开立维修资金专户，资金专户下设房屋账户和公共账户。

（一）房屋账户主要用于储存业主、建设单位交存的维修资金，以及房屋账户的增值收益，按照物业服务区域设总账，按房屋户门号设分账；

（二）公共账户主要用于储存公共收益划转的维修资金、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金，按照物业服务区域设总账，按幢设分账。

第十二条 物业服务区域内的公共收益主要包括利用物业服务区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益及共用设施设备报废后的回收残值。

第十三条 公共收益在扣除合理成本后归业主共有，扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后，剩余部分用于交存、补充维修资金，具体交存比例由业主大会决定，但不应低于60%。

第十四条 房屋账户内的维修资金余额不足首期交存额30％的，物业主管部门应当向小区业主委员会（物业管理委员会）或相关业主发出续交通知，相关业主接到通知后应当及时续交。

第十五条 续交标准分两档，一档为续交后房屋账户内余额达到现行首期维修资金的标准，二档为续交后房屋账户内余额达到现行首期维修资金标准的50%，具体续交档次的选择由业主共同决定。

第十六条 业主委员会（物业管理委员会）接到续交通知后，应当及时到物业主管部门或通过维修资金系统截取业主房屋账户余额明细，分别计算业主按一档、二档需要续交的金额。

第十七条 经镇人民政府（街道办事处）确认后，在小区显著位置张贴组织业主共同决定续交维修资金的通知，并公示业主按一档、二档需要续交的金额明细，公示时间不少于7日。

第十八条 经业主共同决定，确定续交档次。业主委员会（物业管理委员会）向业主发出续交的通知，明确有关续交事宜。业主应当自收到续交通知之日起三十日内，将应续交的维修资金存入专用账户。

确定续交档次表决时，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

业主逾期不续交维修资金的，业主委员会（物业管理委员会）居民委员会应当书面催告在合理期限内续交；合理期限届满仍不续交的，应当在物业服务区域显著位置公示。

第三章  使  用

第十九条 共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造费用分摊，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，应当按照下列规定分摊：

（一）全体业主共有的共用部位及设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（二）单幢房屋内业主共有的共用部位及设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（三）一个单元内业主共有的共用部位及设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。单元内一侧房屋业主共有的共用部位及设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（四）相邻业主共有的共用部位及设施设备，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（五）两个或两个以上物业服务区域共有的共用部位、共用设施设备，由各物业服务区域按照所涉小区物业建筑面积的比例分摊；

（六）其他涉及部分业主的共用部位及设施设备，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

第二十条 维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。

计划使用主要适用于可以提前预见的，以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，通常一次集中表决一个或多个维修项目，可以一次表决不超过连续两年的维修资金年度使用计划。

一般使用主要适用于涉及全体或者部分业主的，临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备非紧急性的维修、更新和改造，通常一次表决一个维修项目。

应急使用适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修、更新和改造，采取应急程序时事前不用表决、事后公示。

第二十一条 使用维修资金的，应当编制使用方案，明确维修、更新和改造的项目内容、工程预算、涉及房屋户门号以及户数、组织方式和验收方式等内容。计划使用中编制的年度使用计划，应当包含使用方案的内容。

第二十二条 计划使用和一般使用时，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二十三条 维修资金一般使用，按下列程序办理：

（一）维修组织单位根据业主报修或者发现问题情况，向县（市、区）物业主管部门或镇人民政府（街道办事处）提出申请，县（市、区）物业主管部门或镇人民政府（街道办事处）应当在3个工作日内完成维修现场勘查，出具是否符合申请维修资金条件的书面意见；

（二）维修组织单位组织编制维修资金使用方案，向有利害关系的业主征求意见、进行表决并公示后，报县（市、区）物业主管部门审核备案，镇人民政府（街道办事处）和社区居委会应当跟踪指导相关工作；

（三）县（市、区）物业主管部门通知专户管理银行划拨首款，原则上不超过总工程款的30%，也可以按照维修服务合同约定执行；

（四）维修组织单位组织开展工程施工、验收、造价决算等工作；

（五）工程竣工验收合格后，维修资金使用申请人应当在维修资金列支范围内显著位置公示工程验收情况、工程费用的结算以及分摊情况等，并向县（市、区）物业主管部门申请划转工程尾款。

第二十四条 维修资金计划使用，按下列程序办理：

（一）维修组织单位根据共用部位和共用设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制维修资金年度使用计划；

（二）年度使用计划经业主大会决定或者业主依法表决同意后，报县（市、区）物业主管部门审核备案；

（三）维修组织单位根据年度使用计划实施维修项目，具体程序按照维修资金一般使用的规定执行，但不再另行组织业主表决。

支持和鼓励按照计划使用程序申请使用维修资金，购买与电梯维修、更新、改造有关的保险和电梯公共责任险。

第二十五条 维修资金的计划使用，维修组织单位应当按照规定通过公开招标等方式，选聘信用较高、具有相应能力的维修单位，签订维修服务合同，组织工程施工、验收、造价决算等工作，并按照工程进度通知物业主管部门划款。

第二十六条 维修资金的一般使用，预算金额10万元以下的维修项目，根据实际情况，可以采取公开招标、邀请招标或其他法定方式择优选用信用好的维修单位组织实施；10万元以上的维修项目，应当采取公开招标方式选择施工单位，经表决通过的业主大会决议指定施工单位的除外。县（市、区）物业主管部门、镇人民政府（街道办事处）、社区居委会应当做好事前、事中、事后跟踪指导。

第二十七条 有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：

（一）物业服务区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；

（二）电梯发生故障影响正常使用需立即维修的；

（三）消防设施存在严重故障需立即维修的；

（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；

（五）玻璃幕墙炸裂；

（六）排水（排污）公共管道严重堵塞或爆裂；

（七）地下车库雨水倒灌；

（八）道路路面塌陷，严重影响人员车辆通行；

（九）其他可能造成人身安全事故的紧急情况。

第二十八条 维修资金应急使用，按下列程序办理：

（一）出现需应急维修情形时，物业服务人或业主应当将有关情况报告业主委员会（物业管理委员会）和社区居委会，经现场共同查验确认后，应立即采取紧急处置措施，启动应急使用程序，同时报告县（市、区）物业主管部门；

（二）维修组织单位组织编制维修资金应急使用方案，组织开展工程施工、验收、造价决算等工作，镇人民政府（街道办事处）和社区居委会应当跟踪指导相关工作；

（三）工程竣工验收合格后，维修组织单位应当在小区明显位置公示维修更新改造方案、工程决算报告、工程验收合格证明、涉及户数和清册、分摊方案及物业主管部门认为按照规定应该公示的其他材料，公示时间不少于5天。

第二十九条 维修组织单位应当选聘具有相应能力的维修单位，进行应急维修的工程施工、验收、造价决算等工作。一次或单项应急使用维修资金金额较大的，应当经过工程造价咨询机构的审核。物业主管部门应当按照维修服务合同约定的工程进度，将所需维修费用划至维修单位账户。

第三十条 相关业主对住宅专项维修资金使用事宜提出异议的，由异议人与维修组织单位协商解决。协商不成的，异议人可申请街（镇）物业管理联席会议协调解决，也可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第三十一条 维修服务合同可约定维修、更新、改造工程保修期内留存质量保证金等条款。维修工程保修期参照国家有关规定执行。禁止要求维修单位全额垫资施工。

第三十二条 因维修、更新、改造工程产生的鉴定、监理、造价咨询等费用应当计入维修、更新、改造成本。

第三十三条 下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；

（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用；

（五）根据物业服务合同约定，依法应当由物业服务人承担的维修和养护费用。

第三十四条 未建立维修资金或者维修资金房屋账户余额不足的，维修、更新和改造费用由相关业主按照各自专有部分建筑面积所占比例分摊。

住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造，涉及尚未售出的商品住宅或非住宅，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅的建筑面积，分摊维修、更新和改造费用。

第四章  监督管理

第三十五条 县（市、区）物业主管部门应当采用公开招标方式，综合存款利率、资产规模和服务效能等因素，择优确定适当数量的维修资金专户管理银行，定期组织对其履行服务合同情况开展评价。

第三十六条 经业主共同决定，业主自行管理维修资金的，业主委员会应当具备相应条件并向物业主管部门提交以下材料：

（一）维修资金自行管理申请表；

（二）业主大会同意自行管理维修资金的表决结果；

（三）维修资金管理方案；

（四）管理规约；

（五）物业主管部门认为必要的其他材料。

第三十七条 维修资金账户应当转账结算，不得支取现金。用于支付维修及更新、改造工程费用的维修资金只能支付到维修单位账户或约定的单位账户中。

第三十八条 维修资金应当建立公示和查询制度，公开电话、网站，接受业主对公共账户和房屋账户中维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询，接受社会监督。

维修资金增值收益应当每年定期分配到业主房屋账户；县（市、区）物业主管部门、业主委员会应当于每年第一季度对上一年度增值收益和分配情况进行公示。

第三十九条 县（市、区）物业主管部门在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于定、活期组合存款和购买一级市场新发行的国债等，确保资金的安全和保值增值效益的最大化。

第四十条 房屋转让时，出让人应当告知买受人维修资金交存及使用情况；办理转移登记后，该房屋账户中结余的维修资金余额随房屋所有权自动转移；房屋灭失的，业主交纳的维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主。

第四十一条 维修资金的财务管理和会计核算，应当执行国家和省财政部门有关规定。财政部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第四十二条 建立健全维修资金档案管理制度，维修项目档案应当长期保存。

第四十三条 物业主管部门应按照有关规定定期对维修资金管理情况开展财务审计，公开审计结果，并依法接受审计部门的审计监督。

支持和鼓励物业主管部门通过政府购买第三方服务的方式，选择1-2家工程造价咨询或工程审计机构，对维修项目进行事前或事后审核审计。

第四十四条 收取维修资金，应当出具省财政部门统一监制的山东省财政票据（电子）。

第四十五条 市物业主管部门应当会同市财政部门加强维修资金归集、使用、增值等工作的监督管理，定期组织维修资金管理自查、互查、抽查等检查活动。

第四十六条 根据原建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》（第165号令）的规定，未按本办法规定交存首期维修资金、建设单位将房屋交付给购房人的，由县（市、区）住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

第四十七条 恶意骗取、套用维修资金的单位和个人，或者因业主未按规定交存、补交、续交维修资金，导致延误维修时机给相关业主造成损失的，应当依法补偿相关业主损失，并承担相应法律责任。

第五章  附  则

第四十八条 未成立业主委员会（物业管理委员会）的住宅小区，由社区居委会代行本办法规定的业主委员会、物业管理委员会职责。

第四十九条 本办法所称维修组织单位包括业主委员会、物业管理委员会、社区居委会、物业服务人等。物业服务人作为维修组织单位的，应当由业主委员会（物业管理委员会）和物业服务人签订委托协议书后执行。未设立社区居委会的，可由小区所在地镇人民政府（街道办事处）作为维修组织单位。

维修单位包括参与维修资金使用活动的招标、施工、监理、造价、审计等企业或机构。

第五十条 本办法自2025年8月7日起施行，有效期至2030年8月7日。