荆州市荆州区人民政府关于印发荆州市荆州区农村宅基地管理办法的通知

荆区政发〔2024〕1号

荆州市荆州区人民政府

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各镇人民政府、街道办事处、管理区，区政府有关部门：

《荆州市荆州区农村宅基地管理办法》已经区人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

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荆州市荆州区人民政府

2024年7月29日

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荆州市荆州区农村宅基地管理办法

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第一章 ; ;总则

第一条 ; ;为进一步加强我区农村宅基地和农房审批管理工作，维护农村村民的合法权益，加快推进乡村治理、节约集约用地、建设美丽乡村、实施乡村振兴战略，根据《中华人民共和国土地管理法》《湖北省农业农业农村厅、湖北省自然资源厅、湖北省住房和城乡建设厅、关于进一步做好农村宅基地和农房审批管理工作的通知》（鄂农发〔2020〕25号）和《关于进一步加强和规范农村宅基地和农房建设审批管理工作的通知》（荆农〔2021〕13号）等文件精神，结合我区实际，特制定本办法。

第二条 ; ;本办法所称农村宅基地，是指农村集体经济组织成员经依法批准、合法使用，用于建造住宅、附属用房和庭院的集体建设用地。

第三条 ;本办法适用于荆州区内农村集体经济组织成员的宅基地和农房审批、风格风貌管控、建设选址、建房管理、违法违规行为查处、宅基地使用权及房屋所有权登记等。

第四条 ;农村宅基地和农房审批管理须遵循以下原则：

1．主体合法原则。农村宅基地只能分配给本集体经济组织成员（非本集体经济组织成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、移民安置等按照政府统一规划的除外）。城镇居民不得购买农村宅基地，任何单位和个人不得非法租用、占用农村宅基地进行房地产开发。农村村民将原有住房出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途后不得再申请宅基地。在征地拆迁中已享受补偿安置政策再申请宅基地，不予批准。

2．规划引领原则。农村村民住房建设应当符合城乡建设规划和国土空间规划等规定及要求。

3．集约节约原则。农村宅基地审批应当符合土地利用年度计划，按照集约节约用地原则，充分利用原有宅基地、空闲地和其他未利用地。凡是能利用旧宅基地的，不得新占土地，禁止占用永久基本农田建房。

4．规模适度原则。经区政府同意，镇人民政府可以根据实际情况规定本镇的宅基地占地面积，使用农用地转为建设用地建房的每户不得超过140平方米，使用建设用地（未利用地）的每户不得超过200平方米。房屋建筑层数原则上不超过3层。

5．一户一宅原则。严格实行农村宅基地一户一宅制度，即：农村村民一户只能拥有一处符合规定面积标准的农村宅基地。“户”原则上应以公安部门户籍登记信息为基础，户籍登记信息无法认定的，可参考当地农村集体土地家庭承包中承包集体土地的农户情况，结合村民自治方式予以认定。多子女家庭分户后，父母原则上应跟一个子女同户，不单独立户；夫妻双方属于不同的农村集体经济组织成员的，应当结合实际生活居住情况，按照村规民约或当地风俗习惯，在其中一方所在集体申请宅基地。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，由镇人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，采取稳妥措施，保障农村村民实现户有所居。

6．合法继承原则。农村宅基地不能继承，农房可以依法继承。按照“地随房走”原则，继承人依法继承房屋所有权后，可以依法使用宅基地。

继承的房屋可以修缮，但不能翻建、改建、扩建或新建，直到灭失。出租等流转，需村级组织同意，宅基地收益归集体，房屋收益归继承人。

7．建新拆旧原则。在新房建成六个月内，村民应将易址建房后的原宅基地或在原址建房后多余的宅基地交还村级组织。

8．合理控制新增建房需求原则。区农业农村、自然资源和规划部门要指导各镇全面清查村庄存量建设用地规模、结构和分布情况，科学选址，统筹安排，解决好村民住宅用地刚性需求。镇人民政府和村级组织每年要组织开展宅基地现状和需求情况统计调查，并按规定逐级上报。

自然资源和规划部门根据省人民政府审核同意并报自然资源部备案的需求情况，对农村村民住宅建设用地计划指标实行单列安排，年底实报实销，当年保障不足的，下一年度应优先保障。要严格控制农村居民点用地总量，优先安排无房户和危房户，优先利用村内闲置宅基地和未利用土地。

镇人民政府要针对低效、闲置的农房建设用地，开展农村建设用地整治。制定规范农村村民依法自愿有偿退出宅基地程序，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。涉及多户集中建房及重大项目建设拆迁集中还迁的农户建房审批，由镇统一规划、集中报批。

9.有偿退出和优先保障原则。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。镇人民政府和农村集体经济组织、村民委员会等应当将退出的宅基地优先用于保障该农村集体经济组织成员的宅基地需求。

10.分类化解历史遗留问题。暂无政策遵循的，待相关政策出台后办理，镇人民政府（街道办事处）负责做好解释安抚工作。

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第二章 ; ;职能职责

农村宅基地按照“省市指导、县级主导、乡镇主责、村级主体”的原则实行属地管理，区、镇（街办）、村（社区）及不动产登记部门各司其责，切实做好宅基地审批和建房规划许可、建房管理、日常监督检查、违法行为查处、宅基地使用权及房屋所有权登记等工作。

第五条 ; ;镇人民政府主要职责

镇人民政府是宅基地管理的责任主体，履行直接管理职责，负责镇国土空间规划和村庄规划的组织实施、农用地转用申请、宅基地的审批和使用监管、协助办理农民住宅的不动产登记、闲置宅基地和闲置住宅盘活、指导村级组织做好宅基地管理等相关工作。有宅基地管理任务的街道参照镇人民政府执行。

第六条 ;村民委员会（村集体经济组织）主要职责

负责村民宅基地申请核实，以及宅基地用地调整、宅基地退出处置；协助办理农民住宅的不动产登记；村民宅基地违法用地的现场劝止、及时报告等相关工作。

第七条 ; ;区农业农村部门主要职责

负责指导宅基地分配,以及闲置宅基地与闲置农房利用等工作，建立相关制度；组织开展宅基地现状和需求情况统计调查，将农民建房新增宅基地需求及时通报同级自然资源和规划主管部门，参与编制国土空间规划和村庄规划。

第八条 ; ;区自然资源和规划部门主要职责

负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，指导编制村庄规划，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续；协助办理农民住宅的不动产登记。

第九条 ;区住房和城乡建设部门主要职责

负责组织编制和推广农村住宅图集，加强乡村建筑风貌引导；组织开展农村工匠培训；指导做好全区农房建设质量和安全工作。

第十条 ;区财政部门（区农经中心）主要职责

负责村集体经济组织成员认定；将宅基地管理工作经费、耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费纳入年度预算，予以足额保障；按照财政资金管理要求，加强对专项资金的监管。

第十一条 ;公安、市场监管、交通运输、水利湖泊、文化旅游、电力等部门，按照部门职责要求，协助做好农村宅基地管理工作。

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第三章 ; ;申请条件

第十二条 ;农村集体经济组织成员符合下列条件之一的，可申请宅基地进行住房建设：

1．具备分户条件，确需另立户建设住宅的；

2．现有宅基地面积尚未达到规定限额标准需扩建的；

3．现有住房属旧房、危房需要拆除新建或改、扩建的；

4．因国家、集体建设需搬迁新建的；

5．因灾害损毁需重建的；

6．其他符合法律、法规、规章规定的情形。

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第四章 ; ;建设选址

第十三条 ; ;村庄规划编制工作以镇人民政府为主体，遵循“先规划、后建设”等原则，分类有序推进。应当统筹考虑宅基地规模和布局，为村民住宅建设用地预留空间。

农村村民住房建设必须服从国土空间规划、村庄规划。未编制村庄规划的，农村村民住房建设选址应当遵循“相对集中、就近选址，有利生产、方便生活，合理用地、节约用地”原则。

农村村民住房建设确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续。

第十四条 ;农村村民住房建设选址必须满足公路、河道、自然保护地、历史文物保护、集中式饮用水水源地保护、气源、电力、通信等特殊区域的控制和保护要求，其间距要求须严格按照相关规定规范管控。

第十五条 ;农村村民住房建设不得在下列地点或地段选址：

1．在城市规划区、历史文物保护区、各类自然保护地、基本农田保护区等实行禁止建设管制的区域；

2．地质灾害危险区及洪涝灾害危险地段；

3．高压电线下、危险化学品生产企业、危险化学品储存仓库防护区、企事业单位卫生防护距离内；

4．法律、法规等禁止建设的其他区域。

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第五章 ; ;建房审批

第十六条 ;农村宅基地和农房审批需提供的资料：

1．农村宅基地和建房（规划许可）申请表；

2．户籍或身份情况、农村集体经济组织成员身份证明；

3．宅基地相邻权益人意见书；

4．土地使用证或不动产权证原件。

第十七条 ;农村宅基地和农房审批程序：

1．村级组织负责审核。符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。村民小组收到申请后，在10个工作日内提交本小组村民讨论或者征求本小组村民意见，获得通过的，将申请理由、拟用地位置和宅基地面积、拟建房面积和建筑高度、建筑风貌等情况在本小组醒目位置公示，公示期不少于5个工作日。公示无异议或异议不成立的，由村民小组将农户申请、村民会议记录（意见）等材料交村级组织审核。村级组织重点审核提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审核通过的，在村务公开栏公示不少于5个工作日，没有异议的，由村级组织出具意见，将农户申请、户口簿复印件等相关材料、村民小组会议记录（意见）、村级组织会议记录、公示情况等报送镇人民政府。没有分设村民小组或者宅基地和建房申请等事项已由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，村级组织在20个工作日内提交村民代表会议讨论，获得半数以上通过的，公示不少于5个工作日后，由村级组织出具意见，将相关材料报送镇人民政府。

2．镇有关机构联审。镇财政（农经）、自然资源、城乡建设、农业农村等机构联审联办。镇财政（农经）、农业农村等机构负责审核申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房申请是否经过村组审核公示、申请材料是否齐全规范等。自然资源机构负责审核用地建房是否符合乡镇国土空间规划、村庄规划和用途管制要求。其中涉及占用农用地的，应当办理农用地转用审批手续后，核发《乡村建设规划许可证》。城乡建设机构根据有关规定负责审核农房建筑风貌是否符合要求。涉及财政、公安、市场监管、交通运输、水利湖泊、文化旅游、电力等其他部门的，及时征求意见。镇人民政府根据镇有关机构联审联办提出的审核建议以及有关部门的意见，对农户宅基地申请进行审批。予以批准的，发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》；不予批准的，在作出决定之日起5个工作日内书面通知申请人，并说明理由。

第十八条 ;镇人民政府应建立宅基地用地建房审批管理台账，对每宗宅基地审批资料建立档案，分村有序妥善保存。在每季度首月将上季度审批情况报区农业农村局、区自然资源和规划分局、区住建局备案。

第十九条 ;农村村民须对申请建房所提交资料的真实性负责。提供虚假资料或采用欺骗手段获得的批准文件无效，修建的房屋按违法建筑处理。

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第六章 ; ; ;建设管理

第二十条 ;严格用地建房全过程管理，全面落实“三到场”要求。

1．申请审查到场：申请受理后，镇人民政府要组织有关机构人员到现场审核农户申请条件、建房位置、面积、规划、地类、征求意见、公示、退出原宅基地等情况。

2．丈量批放到场：开工前，镇人民政府组织有关机构实地丈量批放宅基地，确定建房四至位置，现场勘界、打桩、放线。技术力量不足的镇可以采取购买服务方式委托监理单位或聘请监理工程师到场检查指导。

3．建成后核查验收到场：农户建房完工后，镇人民政府要组织有关机构进行验收，实地检查农户是否按照批准的占地面积、四至范围等要求使用宅基地，是否按照批准的面积、建筑层数、建筑高度和建筑风貌等要求建设住房。

第二十一条 ;农村村民建房应当由具备相应施工资质的单位或建筑工匠施工。承建方承接建设工程，必须签订住房建设合同，对住房建设质量负责。住房建设必须严格按照批准的房屋风貌、朝向、位置、面积、总平面图和层数实施，不得擅自变更。确需变更的，须经原批准机关同意，并办理变更手续。

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第七章 ; ;宅基地使用权及房屋所有权登记

第二十二条 ;镇人民政府（街道办事处）应增设不动产登记便民服务窗口，安排专人指导农户整理宅基地使用权及房屋所有权登记申请资料。由窗口收集登记申请资料，进行初步整理后，统一提交至不动产登记部门进行集中审核。

第二十三条 ; ;申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记，提交的材料包括：

1．申请人身份证明；

2.不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料；

3．乡村建设规划许可证、房屋竣工验收备案表或者符合规划建设的相关材料；

4．权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；

5．其他必要材料。

第二十四条 ;宅基地使用权及房屋所有权转移登记

（一）宅基地使用权及房屋所有权转移登记应当由双方共同申请。因继承房屋以及人民法院、仲裁委员会生效法律文书等取得宅基地使用权及房屋所有权的，可由权利人单方申请。

（二）申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记，提交的材料包括：

1．申请人身份证明；

2．不动产权属证书或者其他权属来源材料；

3．宅基地使用权及房屋所有权转移的材料；

4．宅基地使用权及房屋所有权转移申请表；

5．其他必要材料。

第二十五条 ;宅基地使用权及房屋所有权变更登记

（一）已经登记的宅基地使用权及房屋所有权，有下列情形之一的，权利人可以申请变更登记：

1．权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证号码发生变化的；

2．不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的；

3．法律、行政法规规定的其他情形。

（二）申请宅基地使用权及房屋所有权变更登记，提交的材料包括：

1．申请人身份证明；