县人民政府办公室

关于进一步加强物业管理工作的通知

（宣政办发〔2021〕18号）

各乡镇人民政府，县直相关单位：

为切实抓好物业服务管理，促进社会和谐稳定，进一步提升群众的获得感和幸福感，根据《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》《恩施州物业服务企业信用年度评价暂行办法》有关规定，结合我县实际，现就进一步加强物业管理工作有关事项通知如下：

一、工作原则

坚持党建引领。切实发挥基层党组织的领导核心作用，以党建带动物业管理服务水平提升。

坚持齐抓共管。突出重点领域，聚焦薄弱环节，整合各方力量强化管理。

坚持服务为本。把服务居民、造福居民作为工作出发点和落脚点，实现精细化管理和精准化服务。

    规范行业发展。加强对物业服务行业的扶持和规范力度，提高物业服务行业的社会化、智能化、专业化水平。

二、职责分工

(一)各乡镇人民政府

各乡镇人民政府是所辖区域物业管理工作的责任主体，负责组织辖区业主大会的成立和业主委员会换届工作，指导和监督业主大会、业主委员会开展住宅维修资金使用及续筹等工作，对业主大会、业主委员会作出的违反法律法规决定，责令限期改正或予以撤销；负责处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的矛盾纠纷和投诉受理；负责辖区范围内物业服务企业交接、提前解除物业服务合同备案和无物业管理小区的日常管理工作；建立物业服务联席会议制度，做好物业管理小区文明创建和安全生产工作；负责督促小区公职人员交缴物业服务费。

(二)社区(居、村委会)

协助乡镇指导、协调和监督业主大会的召开和规范运作；在业主委员会成立之前提供维修、更新、改造服务；负责指定专人作为小区物业管理工作协调员，协助处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业之间的矛盾纠纷；与乡镇建立物业管理工作联动机制，接收物业服务企业退出项目的预警报告，协调解决物业服务企业退出和交接过程中出现的问题，对物业服务企业的诚信记录等提出初审意见；发现本区域内有违法建设等违反物业管理有关法律法规的行为，应当立即制止，并及时向有关部门报告。

(三)县直相关部门

县住建局(县人防办):负责对物业服务企业服务质量进行监督管理；对物业服务企业组织开展信用评价；对物业服务企业及其从业人员、业主委员会进行业务指导、培训和监督管理；对物业的使用与维护进行监督管理；对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督；对物业保修金和住宅专项维修资金的缴存、使用进行监督管理；建立、维护物业服务和管理电子信息平台；处理物业服务活动中的投诉；指导老旧住宅小区改造；负责做好物业管理区域的人防工程管理；负责对破坏、违法使用人防工程等行为的查处；法律、法规规定的其他职责。

县发改局：负责普通住宅小区前期物业服务收费政府指导价标准的制定、调整、发布工作；负责制定地下停车位销售指导价格。

县财政局：会同县住建部门申请上级专项资金，制定物业服务企业发展激励相关政策，保障县级物业管理工作经费及相关资金，负责老旧住宅小区首次业主大会所需费用预算。

县公安局：指导督促物业服务企业做好服务区域内公共安全管理、安全防范和流动人口、租赁房屋等治安管理，负责物业区域内饲养烈性犬和大型犬指导和监督，指导做好服务区域车辆管理，依法处置服务区域内发生的交通事故，查处打击物业管理服务中的违法犯罪行为。

县应急局：指导社区加强小区安全防范和管理，强化安全宣传教育和安全常识学习，督导制定应急预案，开展安全检查，化解安全风险，依法查处违法违规行为；负责物业小区消防工作的监督管理及加强消防法律、法规的宣传。

县消防救援大队：负责督促、指导、协助有关单位做好消防宣传教育工作；指导相关部门督促物业服务企业依法履行消防工作职责，依法受理、查处违反消防法律法规的消防违法行为。

州生态环境局宣恩分局：负责受理居民涉及环保问题的投诉，协助查处物业管理区域内及周边的工业生产经营噪声、污水和废气超标等扰民行为。

县市场监管局：负责受理物业管理区域内违反市场监管法规的投诉，并依法进行处理。对物业服务企业违反市场监管法规的经营行为依法查处，依法监督物业服务企业作为电梯、机械式停车设备的使用单位应当承担的法定责任义务，依法查处违法违规使用电梯、机械式停车设备的行为。处理物业服务企业违规收费问题相关投诉。

县自然资源规划局：负责审查物业管理区域物业服务用房的规划情况，在规划方案中明确公共配套设施的位置、规模，为物业管理区域内违反规划情况的界定提供技术支持；负责审定物业管理区域公共配套服务用房的规划情况、权属归属及服务区域，按照国家有关法律法规规定，在不动产登记时明确公共配套设施的土地权属；负责将停车位、充电桩、全民健身设施、物业管理用房以及医疗卫生、社区居家养家等基础设施和配套公共服务设施列入住宅小区建设项目的规划条件；对物业服务用房的设计指标进行审查；负责审查建设项目设计方案中列入规划条件的设施、安全防范设施、通信基础设施、快递服务设施、建筑垃圾临时堆放场所。

县城管执法局：负责对小区摆摊设点、占用和毁坏绿地、占道经营、违规饲养家禽、违法建设、违规排放油烟和污水等行为的查处；指导监督小区垃圾分类工作；指导小区外墙广告设立；负责审查非住宅部分用于餐饮经营的油烟排放设施等相关设施设计指标及其具体位置；指导智慧小区建设。

县司法局：负责小区内普法宣传，加强对各级物业管理矛盾纠纷人民调解组织的指导，建立小区物业矛盾纠纷调处机制。

县民政局：负责将物业管理纳入社区治理规划范围，负责业主委员会选举工作的指导、监督和管理，指导小区养老服务建设。

县卫健局：负责指导物业管理区域卫生服务站设置、监管，指导健康教育、疫情防控活动的开展。

县人社局：负责指导监督物业服务企业的劳动用工情况，依法受理物业服务企业的劳动争议案件、协调处理物业服务企业的劳资纠纷。

县文旅局：负责指导物业服务区域全民健身运动开展，并对物业服务区域体育器材的维护管理工作进行督促检查。

县公共资源交易中心：负责对进入公共资源交易平台的物业服务项目招投标工作进行指导。

县税务局：负责物业服务企业相关税费的征收和管理，负责物业服务从业人员的社保费征缴。负责宣传辅导符合条件的物业服务企业享受减免税费优惠。

县融媒体中心：负责全县物业行业相关工作宣传报道工作，加强正面宣传和负面曝光，积极营造人人支持物业管理、家家关注物业发展的良好氛围。

供水、供电、供气、通信等相关企业：负责物业管理区域内已移交相关设施的管理和维护。

(四)物业服务企业

物业服务企业要全面履职尽责，严格履行合同约定职责；接受物业行政主管部门和乡镇、社区居委会的监督指导；协助乡镇、社区居委会组织成立业主大会和业主委员会换届选举工作；切实维护好小区管理秩序，尽职劝阻、制止管理区域内出现的违章搭建、摆摊设点、乱种乱养等违法违规行为，及时向所属乡镇、社区居委会或相关职能部门报告，并全程跟踪、协助政府执法部门对违法违规行为查处到位。积极做好物业管理小区文明创建和安全生产工作；依法公示各类信息。

三、工作要求

(一)强化分类指导

加强对前期物业管理的指导。针对处于前期物业管理阶段、尚未成立业主委员会的商品住宅小区，住建部门、社区加强对物业服务企业的指导，督促物业服务企业按约定标准进行服务。

加强非商业住宅小区属地管理。对单位院落小区、老旧小区、杂居小区，因地制宜采用小区物业管理委员会等模式进行自我服务、自我管理。

强化保障房小区服务管理。强化保障房项目建设单位的管理职责和乡镇、社区的属地管理职责，加强腾退管理，通过购买社会化物业服务提升服务水平。

探索老旧小区引入专业物业服务。对于已实施改造的连片老旧小区，由社区在征求业主同意后，采取“统一打包”方式选聘物业服务企业进行管理；对于单独老旧小区，乡镇、社区居委会探索成立物业服务机构，保障小区基本物业服务。

(二)完善工作机制

建立健全住宅小区物业管理县、乡镇及社区三级联动机制。成立宣恩县物业综合管理工作领导小组，由县政府主要领导任组长，分管领导任副组长，相关单位主要负责人为成员，领导小组下设办公室于县住建局，负责统筹协调住宅小区物业综合管理日常工作。各乡镇承担属地管理责任，建立辖区内工作组或联席会议制度，积极探索社区购买服务机制，以补充社区管理力量的不足。增强社区网格化管理力量，完善城市基层治理体系，提高治理能力，社区要配备或聘用至少1名物管员，承担物业小区管理职责，解决辖区内住宅小区物业管理中的具体问题。

(三)加强自主管理

打造“红色业主委员会”。推动社区“两委”班子成员、网格党支部委员会成员与业主委员会成员的“双向进入、交叉任职”,成立业主委员会。乡镇、社区党组织要进一步提高新组建或新换届业主委员会中的党员比例，原则上不低于60%。

规范业主委员会工作经费使用。业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中进行约定，相关工作经费可从共用部位、共用设施设备经营所得收益中列支，不足部分从物业服务费中提取，原则上每年不得超过物业服务费的1%。

推进物业管理纠纷三级人民调解工作。建立县、乡镇、社区三级物业管理纠纷人民调解工作机制，实现人民调解组织依法化解物业管理纠纷工作全覆盖。

(四)规范行业管理

打造“红色物业”。物业服务企业在住建行业党委的领导下，采取单独建、联合建、挂靠建和选派党建指导员“三建一派”方式，推进物业企业党组织建设全覆盖。社区党组织推荐符合条件的社区“两委”成员或网格党支部书记、党小组长，通过法定程序进入业委会或兼任物业企业党组织兼职委员，推荐物业企业优秀人才进入社区居委会兼职委员，参与社区综合治理。

规范物业服务企业退出管理。对已实施前期物业管理的小区，为确保小区稳定，物业服务企业在未成立业主委员会前原则上不得退出小区物业管理，如确需退出物业管理的，在确保电梯、消防值守、二次供水等正常运行情况下，由社区负责监督退出，并负责保管开发公司移交的竣工验收等资料，待业主委员会成立后进行移交。

落实“四公开一监督”。物业服务企业在小区显著位置公开物业服务人员、服务内容及标准、服务收费价格、报修方式等，每年向业主和业委会报告合同履行、服务开展、物业费收取、公共收益收支、维修改造等情况，主动接受业主监督。

建立服务企业承诺制。物业服务企业对小区的服务内容及标准进行承诺，鼓励物业服务企业在小区内开展代收快递、24小时业主热线等无偿服务，提供室内保洁、维修等有偿服务，提供家政等特色服务，提升企业服务水平、服务能力，加深与业主之间的感情。

规范新建商品房交付。开发建设单位在商品房交付使用前，应当按《恩施州商品房交付使用管理办法》(恩施州住建规〔2020〕1号)规定提交相关材料，到住建部门申请办理交付使用核验手续，并取得《商品房交付使用确认书》后方可向买受人交付使用。

规范新建物业的保修。开发建设单位应当按照国家规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任，其方式按照建设工程投资总额(以建设工程造价结算为准)的1%留存房屋保修期内的维修金，在该项目预售资金监管专户中留存，至房屋保修期止。资金使用由乡镇人民政府会同业务管理部门现场认定后，由有资质的专业维修机构进行维修。

规范住宅维修资金归集。新建物业在办理产权登记时必须按规定交齐住宅专项维修资金，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期缴存额30%的，应由社区组织及时续交。

(五)提升企业能力

提升物业服务质量。物业服务企业应组织开展职业技能培训，健全薪酬制度和员工激励制度，引入高技能人才和专业技术人才。建立服务投诉快速处理机制，加强人员车辆管理，定期巡检和养护共用部位、共用设施设备，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，做好绿化养护，协助规范垃圾投放并及时清扫清运，改善居住环境，提升居住品质，打造优秀物业服务项目。

加强智慧物业管理服务能力建设。鼓励物业服务企业运用现代信息技术，建设智慧物业管理服务平台，提升物业智慧管理服务水平。鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、购物、快递收发等生活服务领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。

加强小区技防设施建设。开发企业应在开发建设时，在小区部署集人员出入、车辆识别、智能门禁、视频监控等系统的一体化智慧安防小区管理平台。公安部门要运用大数据、云计算、区块链、人工智能等前沿技术，推动小区智慧安防体系接入公安系统建设，从而推进城市治理体系和治理能力的现代化。

落实住宅小区安防措施。开发企业要有小区安防设计规划，加强小区智慧安防建设，加强小区流动人口、出租房屋的管理，提升住宅小区管理的智能性、安全性和便捷性。扎实推进住宅小区消防安全治理工作，指导加强智慧消防建设，提升住宅小区整体火灾防控水平。

(六)推进小区文化建设

开展小区精神文明建设。制定小区精神文明公约，提倡居民邻里互助、文明居住、文明行为、关心孤寡老人和残疾人，倡导居民自觉遵守住宅小区的各项规章制度，遵守和维护公共秩序，爱护公共财物。

开展“三进”小区活动。充实小区文体活动设施，由社区组织开展“三进”小区活动(文化建设、普法宣传、疾病防治进小区),丰富小区文化生活，密切邻里感情，提高居民法律意识，增强居民健康素质。

四、工作保障

(一)健全管理机构。各乡(镇)人民政府要成立相应组织机构，认真落实物业管理各项具体工作，设置专职岗位，充实各级物业管理工作人员，强化经费保障，各级物业管理工作人员工资、办公经费和补贴资金列入同级财政预算。

(二)严格