荆州市人民政府关于印发荆州市物业服务与管理办法的通知

荆政发〔2020〕19号

荆州市人民政府

（2020年12月31日荆政发〔2020〕19号印发  自2021年1月1日起施行  根据2022年12月2日荆政发〔2022〕16号《荆州市人民政府关于废止和修改部分文件的决定》修改）

各县、市、区人民政府，荆州开发区，纪南文旅区，荆州高新区，市政府有关部门：

《荆州市物业服务与管理办法》已经市政府第92次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。

荆州市人民政府

2020年12月31日

荆州市物业服务和管理办法

第一章　总则

第一条　为规范物业服务和监督管理活动，维护业主、物业服务企业合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本市行政区域内的物业服务及其监督管理活动适用本办法。

本办法所称物业服务，是指业主自行或通过选聘物业服务企业等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业区域内环境卫生和相关秩序的活动。

第三条县级以上人民政府应当将物业服务纳入社区建设规划和社会治理体系，实现物业全覆盖，建立物业服务综合协调机制；建立健全社区党组织领导下居（村）民委员会、业主委员会、业主、物业服务企业等共同参与的治理架构；物业服务遵循专业服务、社区治理、业主自治、政府监管相结合的原则；街道办事处（乡镇人民政府）牵头建立在社区党组织领导下，居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业参与的物业管理三方联动协调工作机制，在物业服务企业中推动建立党组织，发挥党建引领作用。

第四条　突发事件应对期间，县级人民政府负责落实市政府依法采取的各项应急措施；指导辖区内物业服务企业开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。

物业服务企业应按照要求服从辖区县级人民政府统一指挥，在街道办事处（乡镇人民政府）指导下积极配合居（村）民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。

第五条　物业管理行业协会应当制定行业自律管理制度，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，开展物业服务企业从业人员培训，发布物业服务市场信息，促进行业健康发展，并协助政府有关部门、街道办事处（乡镇人民政府）和社区组织调解处理物业管理纠纷。

第六条提倡依靠互联网、物联网等先进科技手段提高物业服务管理水平；对于采用新技术、新方法助推行业服务升级的，同级政府给予鼓励。

第七条　物业行政主管部门在从事物业管理工作中所需经费应由同级政府予以保障，具体办法由住建部门商财政部门制定。

第二章 物业管理区域及附属配置

第八条物业区域的划分，应当遵循规划优先、功能完善、资源共享、便民利民的原则。

新建物业管理区域划分由自然资源和规划部门商住建部门确定。

物业配套设施设备共用的，应当划分为一个物业区域；规模过大划分为一个物业区域不便于管理或已经分割成多个自然街区，且其配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同　的物业区域。

第九条　已投入使用但尚未划分物业区域或需要调整物业区域的，由住建部门征求自然资源和规划部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会及相关业主意见后，确定物业区域。

调整物业区域的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十条新建住宅物业服务用房由建设单位按照下列要求配置：

（一）建筑面积不低于总建筑面积2‰，且最少不低于100

平方米；

（二）具备通水、通电、通信、采光、通风、排水等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置；

（三）有明确的座落、房号；

（四）没有配置电梯的物业，自然资源和规划部门应从便民的角度出发，合理安排物业服务用房所在楼层。

第十一条集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑　面积　3‰的比例增加配置物业服务经营性用房，由管理部门委托物业服务企业经营，收益可用于补充物业服务费。

第十二条　物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会办公用房。物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得分割、转让、抵押，也不得擅自变更用途。

物业服务企业办公用房是指为本物业项目提供客服接待、财务办公、项目档案保存、工具物料存放、人员值班备勤等用房。

业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，面积不低于20平方米。

第十三条建设单位在销售商品房时，应当将物业服务用房的位置和面积等信息向买受人明示。

不动产登记部门在办理不动产首次登记时，应当在不动产登记簿中注明物业服务用房、公用设施用房的坐落位置和面积。

第三章　前期物业服务

第十四条　住宅及同一物业管理区域内非住宅物业的建设单位应当采取招标投标方式公开选聘物业服务企业对新建物业实行前期物业管理。

一个物业管理区域应当作为一个整体进行招标投标。

投标人少于3个或者住宅面积不超过3万平方米的，经物业行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。

政府投资或者政府融资的保障性住房，应当通过公开招投标的方式，由建设单位作为主体选聘物业服务企业进行前期物业管理。

第十五条建设单位应当按照前期物业服务合同示范文本与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并自签订合同　之日起15日内，将合同报物业行政主管部门备案。

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业　合同约定的内容。

第十六条前期物业服务合同生效之日至物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担。

物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。

第四章　业主、业主大会和业主委员会

第十七条　房屋所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业服务关系中的业主。

业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。受委托的物业使用人不享有业主的被选举权。

第十八条业主依照《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》和《湖北省物业服务和管理条例》的规定，享有业主权利，履行业主义务。

第十九条符合下列条件之一的，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开物业区域内首次业主大会会议：

（一）交付的房屋专有部分面积达到建筑总面积50％的；

（二）交付的房屋套数达到总套数50％的；

（三）自首位业主入住之日起满2年且已入住户数比例达到20％的。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担；老旧住宅区首次业主大会会议的筹备经费由辖区县级人民政府承担。

第二十条　符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位或业主可以向物业行政主管部门提出召开首次业主大会会议的书面报告；物业行政主管部门应当书面通知街道办事处（乡镇人民政府）。

街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到通知之日起30内组织成立业主大会会议筹备组，并自筹备组成立之日起60日内组织召开首次业主大会会议。

第二十一条　业主大会会议筹备组由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府和业主、居（村）民委员会、建设单位的代表组成，其中业主代表人数比例不低于50％；业主代表的产生方式由街道办事处（乡镇人民政府）征求业主意见后确定。筹备组组长由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府的代表担任。业主大会会议筹备组应当做好以下工作：

（一）确认业主身份、业主人数以及业主所有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容以及表决规则；

（三）起草业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

（四）提出首届业主委员会委员候选人名单；

（五）首次业主大会会议的其他准备工作。

以上内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式告知全体业主，第二项还应当在物业区域内显著位置公告。业主对前款内容有异议的，业主大会会议筹备组应当记录、处理并答复。

第二十二条　业主委员会委员候选人由筹备组组织业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。

第二十三条　首次业主大会会议应当根据分期交付的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员或改选业委会的办法。

第二十四条　筹备组应当自成立之日起60日内组织召开首次业主大会会议，组织完成首次业主大会会议审议事项的表决工作和选举产生业主委员会，异议处理期间不包括在内。筹备组逾期未完成首次业主大会会议筹备工作的，由街道办事处（乡镇人民政府）书面公告筹备组解散并另行组建。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。业主大会成立后，筹备组应当将首次业主大会会议形成的会议记录及相关材料移交业主委员会，并自行解散。

第二十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

第二十六条召开业主大会会议，应当向街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会书面报告，街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会应全程指导、参与和监督业主大会会议的召开。

第二十七条　业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录，业主大会的决定、决议应当以书面形式报送街道办事处或乡镇人民政府，并在物业管理区域内显著位置进行公告，时间不少于15日。

第二十八条业主大会依法决定讨论下列事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建共有建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项

业主大会的决定，对全体业主具有约束力。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二十九条　业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）办理备案手续：

（一）业主大会决议和业主委员会决议；

（二）表决通过的管理规约、业主大会议事规则；

（三）业主委员会名单及委员业主身份资料；

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

第三十条业主委员会应当履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作，并在物业区域内显著位置公布书面报告，接受业主询问；

（三）根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业服务活动中的相关问题，维护业主合法权益；

（五）督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（六）组织、监督住宅专项维修资金的筹集、使用；

（七）根据业主大会决定或者授权，决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的管理、分配、使用，并公布经营所得收益和支出情况；

（八）配合街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作；

（九）法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他职责。

第三十一条　尚未成立业主委员会或者业主委员会不能正常履职的，由街道办事处（乡镇人民政府）指定居（村）民委员会代行业主委员会职责。

第三十二条业主委员会委员不得有下列行为：

（一）拒绝或者放弃履行委员职责；

（二）挪用、侵占业主共有财产；

（三）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬；

（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；

（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动；

（六）阻挠业主委员会履行职责；

（七）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝提供有关文件、资料；

（八）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章。

（九）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

第三十三条　业主委员会应当按照业主大会议事规则及业主大会