石家庄市人民政府关于印发《石家庄市城市更新实施办法》的通知
（石政规〔2024〕5号）

各区人民政府，石家庄高新区、经开区管委会，市政府有关部门：
　　《石家庄市城市更新实施办法》已经市政府常务会议研究通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

　

　第一章　总则　

　　第一条　为进一步完善城市功能，改善人居环境，提升城市品质，有效推进和规范石家庄市城市更新工作，根据《石家庄市城市更新条例》，结合我市实际，制定本办法。 　　第二条　本市新华区、长安区、桥西区、裕华区、藁城区、栾城区、鹿泉区内的城市更新活动适用本办法。 　　第三条　市政府应当加强对城市更新工作的领导，统筹城市更新工作，协调解决城市更新的重大事项和突出问题。
　　各区政府作为城市更新工作的责任主体，应当明确本区的城市更新部门或工作机构，具体负责组织、协调、督促、推进本区城市更新工作。 　　第四条　在市政府的领导下，市城市更新促进中心负责协调指导全市城市更新工作，加强与住房和城乡建设、发展和改革、财政、自然资源和规划、生态环境、城市管理等部门联动，会同有关部门审查更新单元策划方案、更新项目实施方案等，编制城市更新年度计划，研究制定城市更新配套政策。
　　其他有关部门在各自职责范围内协同开展城市更新相关工作。 　　第五条　市城市更新促进中心负责建立全市统一的城市更新管理平台。城市更新管理平台的功能主要包括：
　　（一）项目库管理，包括网上申报、网上审批、进度管控、状态变更等管理功能。
　　（二）监测监督，包括城市更新年度计划的推进落实及各更新项目进度、投资等情况的督查督办与监督。 　　第六条　市城市更新促进中心应建立城市更新人力资源库和信用档案，并对全市从事城市更新工作的人员进行有关法律知识、业务知识和业务能力的培训。

　第二章　城市更新工作程序　

　　第七条　市城市更新促进中心会同住房和城乡建设部门、自然资源和规划部门组织开展城市体检，按照“一年一体检、五年一评估”的要求，结合城市的人居环境质量状况进行分析研究，查找城市发展规划、建设管理方面存在的问题和短板，对体检发现的问题进行系统梳理、诊断分析，分层分级提出问题清单和整治建议清单，形成城市体检报告。
　　城市体检报告应当作为编制城市更新规划的重要依据。 　　第八条　市城市更新促进中心会同有关部门编制《石家庄市城市更新规划》（以下简称更新规划），明确城市更新的重点片区及其更新方向、目标、计划和策略。更新规划经专家评审，按程序报市政府审批后实施。 　　第九条　区城市更新部门或工作机构提出更新单元策划方案初稿，报区政府同意后，由市城市更新促进中心组织专家论证、征求部门意见，形成更新单元策划方案成果，报市政府批准；跨行政区域的更新单元策划方案由市城市更新促进中心会同区城市更新部门或工作机构共同编制。
　　规划设计方案已经市规委会审议通过的城市更新项目、市政工程、公共设施城市更新项目和零星自主更新项目，不再编制更新单元策划方案。
　　更新单元策划方案的编制和审批等事项，由市城市更新促进中心具体明确。 　　第十条　市城市更新促进中心负责建立全市城市更新项目库，项目库包括储备项目库和实施项目库，实行动态统筹管理。
　　区政府负责本区城市更新项目申报和项目入库工作，将符合条件的城市更新项目，提交市城市更新促进中心汇总审查，报市政府审核通过后，纳入全市城市更新项目库。 　　第十一条　对实施项目库内的项目，由区政府谋划编制本区城市更新年度计划，提交市城市更新促进中心汇总，纳入全市城市更新年度计划，经市政府批准后实施。 　　第十二条　市、区政府应当按照公开、公平、公正的原则，依法依规确定更新项目实施主体。
　　零星更新项目，物业权利人自主出资对自有物业实施更新的，物业权利人或其与市场主体的联合体作为实施主体，确定的实施主体应当报区政府；物业权利人自主出资但不具备自主更新能力的，可以向物业所在地的区政府提出申请，由区政府研究并依法依规确定符合条件的市场主体作为更新项目实施主体，帮助物业权利人实施更新。
　　因城市规划和管理需要，涉及公共利益、公共安全、历史文化保护、产业园区转型升级、市政基础设施、老旧小区（厂区、街区）、综合片区改造等情形的，可由市、区政府依法依规确定更新项目实施主体。
　　涉及跨区的项目，由市城市更新促进中心依据相关区政府意见，依法依规确定更新项目实施主体，报市政府审定。
　　鼓励各区政府通过公开招标、邀请招标等方式引入市场主体作为更新项目实施主体。 　　第十三条　更新项目实施主体应当根据更新单元策划方案编制更新项目实施方案，明确更新范围、更新方式、更新内容、建设计划、成本测算、资金筹措、运营模式等内容。更新项目实施方案由市城市更新促进中心会同相关部门、专家进行联合审查。
　　涉及成片区域的重点更新项目，更新项目实施方案由区政府进行初审，提交市城市更新促进中心会同相关部门、专家进行联合审查，经市政府批准后实施。
　　更新项目实施主体应根据项目实施方案合理安排项目的实施时间与步骤，明确前期准备、搬迁安置、建设施工、竣工验收等各阶段的任务和目标，确保项目按期完成。
　　更新项目实施方案的编制和审批等事项，由市城市更新促进中心具体明确。 　　第十四条　各区政府按年度对本区城市更新工作落实情况和实施效果进行总结，形成总结报告提交市城市更新促进中心，有效解决城市病和城市体检中发现的问题。

　第三章　城市更新项目实施　

　　第十五条　城市更新活动坚持“留改拆”并举，可以单独或者综合运用修缮利用、改建完善、拆除重建三种方式有序推进：
　　（一）修缮利用。在符合保护要求的前提下对建筑进行维护修缮、综合整治和功能优化，对建筑所在区域及周边的基础设施、公共服务配套设施和环境进行更新完善，不改变建筑整体风貌、主体结构和重要饰面材料，不进行新建、扩建、改建活动。
　　（二）改建完善。在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过对建筑进行局部改建、功能置换、修缮翻新，对建筑所在区域的城市基础设施、其他配套设施进行完善等建设活动，促进建筑活化利用、城市基础设施提质增效和人居环境改善提升。
　　（三）拆除重建。将原有建筑物进行拆除，按照地块新的规划设计条件进行重新建设。 　　第十六条　修缮利用类和改建完善类更新项目实施方案经区政府审查并提交市城市更新促进中心备案后实施。
　　涉及历史建筑修缮、文物修缮、工程质量安全监督及竣工验收备案等项目，按照有关规定执行。 　　第十七条　修缮利用类更新项目一般不加建附属设施，因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施需要加建附属设施的，应当满足城市规划、环境保护、建筑设计和消防安全等规范的要求。
　　修缮利用类更新项目应当依法办理有关建设、环保、水务、消防等许可的，更新项目实施主体取得相关许可后方可组织实施。房屋内部结构和产权面积未发生变化的无需变更权属登记。 　　第十八条　改建完善类更新项目必须满足文物、历史建筑、古树名木、城市景观、公共安全、建筑结构安全、消防、环境保护、物业管理等相关要求，符合工程建设管理的相关规定。
　　改建完善类更新项目应当按照程序规定依法办理工程规划许可变更手续、施工许可和规划条件核实、不动产变更登记等手续。 　　第十九条　拆除重建类更新项目，按以下程序和要求实施：
　　（一）编制更新单元策划方案。更新单元策划方案编制前编制单位应在区政府相关部门的协助配合下，充分开展城市更新单元现状、土地、建筑、人口、文化遗存等调查工作，调查成果作为更新单元策划的基础数据。更新单元策划方案在编制过程中，基础数据应当保持更新，自然资源和规划、住房和城乡建设、城市管理等行政管理部门应当配合提供更新单元策划方案所需的基础数据。
　　（二）编制更新项目实施方案。
　　1.更新项目实施主体根据更新单元策划方案编制更新项目实施方案。更新项目实施方案的主要编制内容为：结合现状综合评估，明确更新定位、更新策略、更新方式、建设内容及建筑规模、使用功能、建设计划等，还需明确土地取得方式、资金筹措方式、运营管理模式等内容，保障更新项目能落地实施。
　　2.更新项目实施方案由更新项目实施主体报区政府组织初审后，提交市城市更新促进中心会同相关部门、专家进行联合审查，经市政府批准后实施。
　　3.更新项目实施方案如涉及对项目范围、实施方式、供地方案、补偿安置、分期建设、项目成本等重点内容进行调整的，须报原审批机关重新审批。
　　（三）办理供地手续。项目范围内涉及征迁补偿的，按照征收、搬迁相关规定和程序开展工作。项目地块完成前期征迁补偿、场地平整等工作形成“净地”并由区政府纳入全民所有土地资产管理信息系统后，按规定出让。符合划拨条件的城市更新项目土地，按照划拨方式办理供地手续。
　　（四）办理审批手续。实施城市更新项目，应当依法办理立项、用地、规划、建设等手续。 　　第二十条　鼓励物业权利人通过自主出资对自有物业实施自主更新，实施自主更新的按以下要求实施：
　　（一）物业权利人向区城市更新部门或工作机构提出自主更新需求，所申请的更新事项符合整体规划，且未列入收储计划或综合片区更新范围，经审核通过后可申报纳入城市更新项目库。
　　（二）老旧小区物业权利人自主更新的，因改善居住条件需要，优化户型、完善功能而增设电梯、消防通道等公用设施空间及建设城市社区嵌入式服务设施的，在保持套内面积不变的前提下，可不受原容积率指标限制，其中公服设施建设规模原则上控制3000平方米以内。物业权利人可以提取住房公积金或者利用公积金贷款用于支付改建成本费用。
　　（三）申请人应当编制更新项目实施方案。更新项目实施方案主要包括更新项目实施主体、规划实施方案和全生命周期管理清单。更新项目实施方案经区政府初审后，提交市城市更新促进中心组织相关部门联合审查后实施。
　　（四）老旧小区物业权利人自主更新的，市、区政府应按政策落实市政基础设施的改造资金。乡镇人民政府、街道办事处可根据相关主体申请或者项目推进需要，协调利益，化解矛盾，推动实施，并指导居（村）民委员会做好配合工作。

　第四章　政策支持　

　　第二十一条　城市更新单元中的城市更新项目，在符合详细规划的前提下，项目内居住地块之间可以进行指标平衡。提高产业用地利用效率，在符合法律法规及上级政策规定的前提下，可适度提高产业园区内工业用地容积率指标。利用既有建筑发展新产业、新业态、新商业，可实行用途兼容使用。鼓励地上地下立体开发建设，科学利用城市地下空间资源。 　　第二十二条　城市更新项目涉及土地出让的，依据经批准的土地出让方案办理供地手续。采取招拍挂方式办理供地手续的，可采用带方案招拍挂，区政府商相关部门编制《国有建设用地项目履约协议书》，明确项目开发、建设、设计、安置房、保留建筑、运营管理以及违约责任等要求。市自然资源和规划主管部门在土地出让方案中将《国有建设用地项目履约协议书》作为附件，并纳入《国有建设用地使用权出让合同》。 　　第二十三条　在符合规划的前提下，原土地使用权人有自主更新意愿的（土地出让合同或土地划拨决定书明确约定收回土地使用权的除外），在更新项目实施方案批准后，依法办理土地使用条件变更手续。自主改造项目可由原土地使用权人按城市规划要求对自有存量土地自主实施建设（不能用于商品住宅开发）。原土地使用权人与自然资源和规划管理部门签订土地出让合同或变更协议，按照市场评估补缴评估价款差额的方式缴纳土地价款后，按规定办理不动产权登记。 　　第二十四条　城市更新过程中，涉及边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地，应优先用于基础设施和公共服务设施的建设；确需和周边地块整合实施的，且符合协议出让要求的可以采取协议出让方式办理土地供应手续，土地用途、使用年限与周边地块一致，零星土地单宗面积原则上不超过2000平方米。 　　第二十五条　城市更新不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过市场租赁方式取得原建筑使用权。
　　城市更新既不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动，也不需要取得原建筑使用权的，经充分征求原建筑权利人意见后依法实施。
　　城市更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过房屋征收、协议搬迁、房屋买卖、资产划拨、股份合作等方式依法办理不动产登记。 　　第二十六条　城市更新项目形成的土地价款，可支配部分可统筹用于城市更新。政府通过争取上级资金、安排城市更新专项资金等，支持城市更新工作。 　　第二十七条　鼓励社会资本通过公开公平公正的方式参与城市更新活动；鼓励金融机构依法开展多样化金融产品和服务创新，依据审查通过的实施方案提供项目融资。 　　第二十八条　纳入城市更新计划的项目，按照有关规定享受行政事业性收费、政府性基金减免，相关纳税人依法享受税收优惠政策。
　　（一）土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的，免征增值税。
　　（二）因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，免征土地增值税；因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
　　（三）对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
　　（四）享受政策性搬迁条件的企业，应当就政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项，单独进行税务管理和核算。在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算，具体按照相关税收政策规定执行。
　　（五）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属的，对于成交价格不超过补偿部分的免征契税，超出部分征收契税；对于房屋产权调换或土地使用权置换且不支付价格差额的免征契税，支付价格差额的，对价格差额部分征收契税。
　　（六）在市级城市更新片区内，经市政府或区政府确认，统一建设用地项目原多个权利主体委托单一主体承担拆迁改造工作，并将土地使用权归还给土地所有者的，属于政府征收、收回并出让的行为，按相关税收政策办理。 　　第二十九条　市有关部门开辟城市更新项目绿色通道，精简项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率。积极支持更新项目实施主体办理项目及各子项目用地、建设、融资等相关手续，保证项目顺利合规推进。对城市更新重点项目，原则上按现行城市更新政策执行，特殊情况可采取“一事一议”方式，从项目审批、土地供应、用地调整、方案制定、资源配给、资金等方面给予重点支持，更好保障项目落地。

　第五章　附则　

　　第三十条　市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局、市行政审批局、市城市更新促进中心、市财政局等市直部门根据单位职责对土地、规划、建设、不动产登记、行政审批、城市更新、资金等支持政策予以明确。 　　第三十一条　石家庄高新技术产业开发区、石家庄经济技术开发区、井陉矿区的城市更新工作，参照本办法执行。 　　第三十二条　本办法自印发之日起施行，有效期5年。2021年9月21日印发的《石家庄市城市更新管理办法》（石政规〔2021〕6号）同时废止。