张家口市住宅专项维修资金管理办法

第一章 总  则

第一条 为加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》（原建设部、财政部令165号）等法律、法规和规章相关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内国有土地上的商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。

第三条 住宅专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第四条 市住房城乡建设部门会同市财政、城市管理综合执法等部门负责全市住宅专项维修资金管理的指导和监督工作。

县区住房城乡建设行政主管部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的日常管理工作；城市管理综合执法部门负责违反住宅专项维修资金管理规定行为的行政处罚工作。

财政、审计、市场监管、应急管理等部门按照各自职责，做好住宅专项维修资金管理的相关工作。

街道办事处、镇 (乡)人民政府按照规定职责，做好住宅专项维修资金管理的相关工作。

第五条 县区住房城乡建设行政主管部门应当与房产交易管理机构、不动产登记机构加强网签备案合同、不动产登记状况信息的互通共享，推进住宅专项维修资金监管工作的信息化。

市、县区人民政府应当保障住宅专项维修资金监督管理工作所需的经费。

第二章　交  存

第六条 下列房屋的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他房屋不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅；

（三）已售公有住房。

第七条 首期住宅专项维修资金按照下列标准交存：

（一）多层住宅，交存标准为 70元/平方米；

（二）高层住宅(带电梯的多层住宅)，交存标准为110元/平方米；

（三）非住宅(公寓、办公用房、商业用房等)房屋，交存标准 130元/平方米;

（四）别墅，交存标准80元/平方米;

（五）地下室、车库交存标准40元/平方米。

（六）交存的面积按照商品房买卖合同中约定的建筑面积确定。

（七）出售公有住房的,业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

市住房城乡建设部门、财政部门应当根据本市住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况，适时调整首期住宅专项维修资金的交存标准。

　  第八条　业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地县区住房城乡建设行政主管部门代管。

　　县区住房城乡建设行政主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第九条　业主大会成立后，决定自主管理维修资金的，按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：

（一）业主委员会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户;

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账;

（二）业主委员会应当通知所在地县区住房城乡建设行政主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门;

（三）县区住房城乡建设行政主管部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主委员会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

第十条 业主大会决定自主管理住宅专项维修资金的，应当向县区住房城乡建设行政主管部门申请划转，并提交以下材料：

（一）业主大会确定自主管理住宅专项维修资金的决议；

（二）业主大会通过的住宅专项维修资金管理使用办法；

（三）业主委员会在商业银行开立的专用账户；

（四）法律、法规和规章规定的其它材料。

第十一条 购房人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金交存至县区住房城乡建设行政主管部门指定的专用账户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

第十二条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

出售公有住房的，业主交存的维修资金，归业主所有，由业主提取使用。从公有住房售房款中提取的维修资金属于售房单位所有，由售房单位按原交存渠道经公有住房维修资金管理部门审核同意后提取使用。

第十三条 住宅专项维修资金实行补建制度。本办法实施前，商品住宅、已售公有住房未交存住宅专项维修资金的业主，应当按照本办法规定的交存标准补建首期住宅专项维修资金。

第十四条 住宅专项维修资金实行续交制度。业主分户账面余额不足首期交存额百分之三十的，业主应当及时续交。

县区住房城乡建设行政主管部门应当告知物业服务企业、业主委员会或者居（村）民委员会，通知业主在六十日内，按照首期交存数额补足住宅专项维修资金。

业主委员会自主管理维修资金的按照业主大会通过的《住宅专项维修资金管理使用办法》规定执行。

第十五条 建设单位或者物业服务企业不得代收住宅专项维修资金。

本办法实施前，建设单位或者物业服务企业已经代收的，应当将代收的住宅专项维修资金及利息交存至县区住房城乡建设行政主管部门指定的专用账户。

第十六条 建设单位办理房屋交付手续时，应当核实购房人住宅专项维修资金专用票据；购房人未按规定交存首期住宅专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付使用。

第三章  使  用

第十七条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

     住宅共用部位的维修、更新和改造范围包括：

　　（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏。

　　（二）房屋外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿。

　　（三）房屋外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓。

　　（四）建筑保温层出现破损或者脱落，或者建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或者霉变。

　　（五）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染。

　　（六）公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、围护墙、院门等出现破损。

　　（七）公共区域门窗破损。

　　（八）公共门厅内部墙面、地面等出现破损。

　　（九）住宅共用部位需要维修、更新和改造的其他情形。

共用设施设备的维修、更新和改造范围包括：

　　（一）电梯及主要部件的维修或者更换。

　　（二）避雷设施不能满足安全要求。

　　（三）监控技防设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重。

　　（四）楼内排水（排污）设备出现故障，排水管道破损、锈蚀严重，排污泵锈蚀或者其他设备损坏。

　　（五）绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施、物业管理用房和共用设施设备使用的房屋损坏。

　　（六）共用设施设备需要维修、更新和改造的其他情形。

第十八条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列原则分摊：

（一）用于建筑区划内住宅共用部位、共用设施设备的，由建筑区划内全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（二）用于单幢或者多幢住宅共用部位、共用设施设备的，由该幢或者多幢住宅业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（三）用于单元住宅共用部位、共用设施设备的，由该单元业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（四）用于两户或者两户以上住宅共用部位、共用设施设备的，由相关业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

业主住宅专项维修资金分户账面余额不够支付维修和更新、改造费用的，差额部分由该业主承担。

涉及尚未售出的房屋，建设单位应当按照尚未售出房屋的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第十九条 申请使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业、相关业主（以下统称申请人）根据维修和更新、改造项目提出使用申请；

（二）县区住房城乡建设行政主管部门进行现场核查，明确列支范围；

（三）申请人制定维修和更新、改造方案，编制工程预算，对列支范围内的业主进行公示，公示期不得少于五个工作日。公示期满后，居（村）民委员会对公示情况予以确认；

（四）经专有部分建筑物面积占比三分之二以上的业主且占人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积过半数业主且参与表决人数过半数的业主同意后，申请人向县区住房城乡建设行政主管部门提交申请使用报告和相关材料；

（五）县区住房城乡建设行政主管部门当对申报材料的完整性和规范性进行核实，符合要求的，可以按照工程预算百分之五十拨付工程预付款；

（六）工程竣工后，申请人应当组织施工单位、监理单位（依法应当聘用监理单位的项目）、居（村）民委员会、相关业主对工程进行验收。验收合格的，在验收报告上签署意见；

（七）申请人应当将验收报告、决算审计报告、业主费用分摊情况对列支范围内的业主进行公示，公示期不得少于五个工作日；

（八）县区住房城乡建设行政主管部门依据申请人提交的验收报告、决算审计报告等材料，拨付工程尾款。

业主大会自主管理维修资金的，按照业主大会通过的《住宅专项维修资金管理使用办法》规定程序执行，报县区住房城乡建设行政主管部门备案。

第二十条 发生下列危及房屋使用安全和人身财产安全的紧急情况，可以直接申请使用住宅专项维修资金，及时消除安全隐患：

（一）电梯故障危及人身安全，无法正常使用严重影响业主生活的；

（二）消防设施设备严重损坏的；

（三）二次供水水泵损坏或者水管爆裂导致供水中断，严重影响业主生活的，但是依法或者依照合同约定应当由供水单位承担的除外；

（四）排水设施堵塞、坍塌、爆裂等造成功能障碍，严重影响业主生活，或者危及财产安全的；

（五）屋面、外墙防水损坏，造成严重渗漏的；

（六）楼体外立面存在脱落危险的；

（七）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

第二十一条 申请使用住宅专项维修资金进行应急维修的，按照以下程序办理：

（一）县区住房城乡建设行政主管部门会同街道办事处、镇 (乡)人民政府进行现场核查，需要专业检测的，申请人应当提交专业检测报告；

（二）县区住房城乡建设行政主管部门核实申请人提交的申请材料,符合要求的，可以拨付百分之五十工程预付款；

（三）工程竣工后，申请人应当对维修和更新、改造方案、验收报告、决算审计报告、业主费用分摊情况等进行公示，公示期不得少于五个工作日。公示期满后，居（村）民委员会对公示情况予以确认；

（四）县区住房城乡建设行政主管部门依据申请人提交的验收报告、决算审计报告等材料，拨付工程尾款。

业主委员会自主管理维修资金的，按照业主大会通过的《住宅专项维修资金管理使用办法》规定程序执行，报县区住房城乡建设行政主管部门备案。

第二十二条 应急使用住宅专项维修资金应当以排险抢修、保障共用部位、共用设施设备安全及正常使用为目的，申请人不得扩大维修和更新、改造范围。

第二十三条 使用住宅专项维修资金实行工程造价审核、工程监理等第三方监督服务制度。推行申请人通过公开招标方式选聘施工单位。

县区住房城乡建设行政主管部门可以建立造价咨询、施工、监理等诚信企业信息库，为使用住宅专项维修资金提供便捷服务。

第二十四条 维修和更新、改造过程中发生下列费用的，可以在住宅专项维修资金中列支：

（一）维修和更新、改造工程费用；

（二）前期勘察设计、鉴定费用；

（三）工程招标、监理费用；

（四）工程预决算审核等有关费用。

（五）依法可以列支的其他费用。

第二十五条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用。

（二）依法应当由供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关专业经营单位承担的维修、养护费用。

（三）因人为损坏以及其他原因应当由当事人承担的修复费用。

（四）根据物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修、养护费用。

（五）新增、新建配套设施、设备所需的费用。

（六）依法不得列支的其他费用。

第二十六条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金自交存至专用账户之日起，以会计年度为基准，按照人民银行公告的利率计算利息，并转入本金滚存使用。

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）物业共用设施设备报废后回收的残值。

第二十七条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将物业专项维修资金用于购买国债。

利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用住宅专项维修资金购买国债的，应当经专有部分建筑物面积占比三分之二以上的业主且占人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积过半数业主且参与表决人数过半数的业主同意。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十八条 申请人在申请住宅专项维修资金使用过程中，应当对申报材料的真实性、合法性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假资料；不得将已拨付的住宅专项维修资金挪作他用；不得虚列维修工程项目或者虚增维修工程量。

第四章  监督管理

第二十九条 县区住房城乡建设行政主管部门应当建立完善的信用管理体系。对不交存住宅专项维修资金影响使用的，或者在使用过程中提供虚假材料骗取、套取住宅专项维修资金的单位和个人，纳入统一的社会信用体系。

第三十条 住宅专项维修资金专用账户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修和更新、改造工程的费用只能支付到施工单位或者物业服务企业账户。

第三十一条 县区住房城乡建设行政主管部门、业主委员会应当每年至少公布一次住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存金额等相关信息。

第三十二条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受财政、审计部门的监督、审计。

住宅专项维修资金的财务管理和会计核算以及专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门有关规定执行。

第三十三条 住宅专项维修资金专用账户管理银行应当每年至少一次向县区住房城乡建设行政主管部门、业主委员会发送住宅专项维修资金银行存款对账单。

第三十四条 不动产权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随不动产权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、不动产权证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

房屋灭失的，在注销登记后按照以下规定返还专项维修资金：（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资返还业主；

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位，售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十五条 住宅专项维修资金由业主委员会自主管理的，应当接受县区住房城乡建设行政主管部门对其账户和资金使用情况的监督。

第五章　法律责任

第三十六条 建设单位或者物业服务企业违反本办法第十五条规定的，由县区住房城乡建设行政主管部门、城市管理综合执法部门按照各自职权责令限期改正；逾期不改正的，按照《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条的规定进行处罚。

第三十七条 建设单位违反本办法第十六条规定的，由县区住房城乡建设行政主管部门、城市管理综合执法部门按照各自职权责令限期改正；逾期不改正的，每套处以3万元以下的罚款。

第三十八条 建设单位违反本办法第十八条第三款规定的，由县区住房城乡建设行政主管部门、城市管理综合执法部门按照各自职权责令限期改正；逾期不改正的，每套处一万元以下罚款。

第三十九条 违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县区住房城乡建设行政主管部门、城市管理综合执法部门按照各自职权追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

县区住房城乡建设行政主管部门挪用住宅专项维修资金的，由市住房城乡建设部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

县区财政部门挪用住宅专项维修资金的，由市财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十条 县区住房城乡建设行政主管部门及其工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。                                                                                                                                                                                     

第六章 附  则

第四十一条 经济适用住房、拆迁安置住房、市场运作方式建设住房的住宅专项维修资金，参照本办法执行。

政府直接投资建设的公共租赁住房发生维修和更新、改造时，所需分摊费用由房屋产权单位承担。

第四十二条 各县区可以参照本办法制定本行政区域的住宅专项维修资金管理实施细则。

第四十四条 本办法自印发之日起实施。