百政办发〔2024〕9号

百色市人民政府办公室

关于进一步加强和规范百色市

城区危旧房(棚户区）改造工作的通知

各县（市、区）人民政府，市直各相关部门：

为规范百色市城区（不含田阳区）危旧房（棚户区）改造工作，解决城镇危旧房（棚户区）居住安全，完善城市功能，优化城市环境，根据《广西壮族自治区危旧房改住房改造补充规定的通知》（桂政办发〔2019〕22号）及广西壮族自治区住建厅、财政厅《关于加强和规范城市棚户区(危旧房）改造项目建设管理工作的通知》（桂建保〔2014〕33号）等有关规定，经市五届人民政府第54次常务会议审议通过，现就有关事项通知如下：

一、加强配套规划建设

以保障群众住房安全和改善住房条件为出发点和落脚点，坚持政府主导、市场运作、科学规划、统筹实施原则，充分发挥政府规划引导、产权单位组织实施作用，调动改造对象积极性，加快推进危旧房（棚户区）改造，精准消除城市危旧房（棚户区）安全隐患。结合城市更新规划和城市体检结果，在危旧房（棚户区）改造安置小区配套建设学校、医院、管网、市政道路、体育设施、休闲绿地等市政公共设施和公共配套服务设施，融合海绵城市建设理念，坚持配套设施同步规划、同步施工、同步交付使用，提升城市居住品质。

二、准确把握改造范围及对象

（一）危旧房（棚户区）界定标准。

危旧房（棚户区）是指简易结构房屋较多、建筑密度较大，使用年限久，房屋质量差，建筑安全隐患多，使用功能不完善，配套设施不健全的区域。重点是旧城区内现有50户以上集中成片住房条件困难群众居住的脏乱差的居住区。具体标准细化如下:

1.百色城区内，相对集中成片危旧房（棚户区）达50户以上;

2.使用年限久，原则上城市危(旧)房以房龄30年以上的房屋为主;

3.简易结构房屋较多，建筑结构以简易结构、砖木结构、老旧砖混结构等为主;

4.使用功能不完善，包括房屋室内空间和设施不能满足基本要求(如无集中供水、无分户厨卫等);

5.房屋质量差，按照《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)评定为C级、D级的房屋或老旧预制板结构房屋;

6.建筑安全隐患多，住宅区域内无消防通道和消防设施，建筑消防不符合《建筑设计防火规范》(GB50016)的要求，存在较大消防安全隐患。房屋结构抗震不符合《建筑抗震设计规范》(GB50011)、《建筑工程抗震设防分类标准》(GB50223)和《建筑抗震鉴定标准》(GB50023)的房屋，或者存在地质灾害等其他安全隐患;

7.配套设施不健全、居住环境差，供水、供电、排水、排污、道路等配套设施不齐全或年久失修。

以上7项标准要求，同时满足1-3项并包含4-7项中任意1项的住宅区可界定为危旧房（棚户区）。

（二）改造对象确定。

   1.就地重建改造对象。由改造单位牵头，自然资源、住房城乡建设、机关事务管理、国资等部门配合，对拟改造区域内的房屋及构筑物的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行摸底调查，充分收集业主改造意愿，改造意愿达到全体改造业主户数95%以上，可启动前期工作，被改造的产权房屋即为危旧房（棚户区）改造对象。

2.异地安置改造对象。由住房城乡建设部门对辖区内符合危旧房（棚户区）的界定标准的单位征求意见，以单位为主体自愿申请纳入改造对象，住房城乡建设部门按照先危后旧、先急后缓原则，充分尊重群众意愿，筛选出符合异地安置的改造对象报市人民政府审定确定。

3.改善型住房需求对象。以改善群众居住条件为目的，以旧房换新房、小房换大房政策措施为抓手，对符合危旧房（棚户区）界定标准且同楼栋改造业主户参与率达100%的单位或楼栋，经住房城乡建设部门审批同意后优先纳入改造范围。

三、进一步规范改造程序和建设管理

（一）确定项目实施单位。全体业主自愿改造的危旧房（棚户区）改造项目，由改造单位为项目实施单位。片区改造（含多个单位）的危旧房（棚户区）改造项目，原则上由片区内推选出一个改造对象多、占地面积大的单位为牵头单位并委托其作为项目实施单位；片区改造内存在部分单位因机构改革、企业改制等原因导致危旧房（棚户区）改造项目土地使用权单位已不存在的，可由市、区人民政府指定一个与危旧房（棚户区）改造项目改造项目土地使用权单位有隶属关系的政府主管部门持有该宗土地使用权，并作为建设单位组织实施改造；政府组织实施的危旧房（棚户区）项目可授权委托国有投资平台公司作为项目实施单位。

（二）确定代建单位。项目实施单位可通过招投标或招商引资洽谈的方式，选择具有相应资质的房地产企业或者建筑施工企业（以下统称代建单位）实施危旧房（棚户区）改造项目，实施单位与代建单位就改造范围、安置补偿、住房建设内容等商议洽谈，双方签订《代建协议》，制定安置补偿方案。

（三）项目申报。项目实施单位向住房城乡建设部门申报实施危旧房（棚户区）改造项目，并提交危旧房（棚户区）改造申请、项目改造安置方案、项目自平衡测算方案、补偿（改造）安置协议复印件、项目建设用地批准文件或国有土地证书、项目立项批复意见、全体产权人同意改造意见书及其他相关材料等。

（四）项目审批。住房城乡建设部门审核项目申报材料同意后，报市人民政府批准实施。项目实施单位按照基本建设程序办理相关手续，对危旧房（棚户区）改造项目建设涉及的审批事项，相关部门要优化审批流程，缩短审批时限，提高审批效率。

（五）土地出让。就地重建项目完成补办土地协议出让手续并缴清土地出让价款；异地建设项目通过招拍挂取得土地，签订土地出让协议并缴清土地出让价款，依法应当纳税的，需缴清税费。建设单位在项目竣工规划核实前必须完成土地出让金缴纳工作，未缴清土地出让价款的项目，不予规划核实竣工验收、办理不动产权证，同时严禁建设单位将新建住房交付使用。

（六）项目建设。项目建设要严格按法定的建设程序进行，实行项目法人制、招投标制、合同管理制和工程监理制，执行国家工程建设的强制性标准和施工技术规范，以确保工程质量合格和施工安全。项目建设过程中涉及变更设计的，由项目实施单位报建设规划主管部门按程序审批备案。项目实施单位可组织成立业委会或委派业主代表全程参与项目建设监督。

（七）房屋定价。就地重建项目非还建住房面积价格由整个项目（含还建住房和非还建住房）的改造成本、税金和利润三部分构成，项目建设管理费不高于2%、利润不高于改造成本7%的比例计算，由审计机构审核报住房城乡建设部门确认公布。异地建设的项目参照以项目的综合开发成本以及项目建设管理费不高于2%、利润不高于改造成本7%为基础，参照同一期间、同一地段、同一品质普通商品房价格，由发展改革部门会同住房城乡建设部门研究确定并向社会公布。

（八）安置选房。就地重建的危旧房（棚户区）改造业主按照安置补偿协议的约定选择安置房；异地安置对象按照市人民政府批准的改造对象清单，改造对象意愿达100%先后顺序选房。危旧房（棚户区）改造业主在完成选房后，项目实施单位对剩余房源进行有偿统筹安置销售。

（九）竣工交付。危旧房（棚户区）项目竣工后，按现行建设工程竣工验收办法进行竣工验收交付，由住房城乡建设、自然资源、国防动员等部门对改造项目开展联合验收，实现“验收即交证”。不动产登记采取并联审批、数据共享等措施，进行不动产首次登记和转移登记业务。

四、明确房屋安置方式和补偿标准

危旧房（棚户区）改造项目的安置与补偿，采取产权调换的，实行原地安置为主，与异地安置相结合。

（一）就地重建项目安置方式。以实现项目自身自平衡为原则，项目实施单位与代建单位根据项目开发实际情况制定本单位的补偿安置方案并报住房城乡建设部门备案，并按照安置补偿方案内容与改造对象签订安置补偿协议。安置补偿协议应对被改造房屋所有权人给予被改造房屋价值、搬迁、临时过渡安置补偿作出协商补偿。

（二）异地安置项目安置方式。对于危旧房（棚户区）因受规划条件限制无法实施就地重建改造的项目，或因城市更新需要改造的住房，经市人民政府审定批准，执行异地安置，置换比例采取分区域执行，相关安置补偿标准如下：

1.安置户选择鹅城区、龙景区、迎龙区房源进行异地安置的按 1:1.1 比例进行产权置换，安置户在规定时间内签订征收补偿协议和腾退原住房的，在产权置换比例基础上，再给予原住房面积 20%的产权调换面积作为补偿奖励。搬迁补助奖励费按每户 5000 元包干，搬迁补助奖励费由财政部门列入当年预算落实。

2.安置户选择百东新区房源进行异地安置的，按 1:1.1 比例进行产权置换，安置户在规定时间内签订征收补偿协议和腾退原住房的，在产权置换比例基础上，再给予原住房面积 20%的产权调换面积作为补偿奖励。搬迁补助奖励费按每户20000元包干，搬迁补助奖励费由财政部门列入当年预算落实。

五、加强土地供应保障

（一）就地重建项目土地供应方式。土地供应参照《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法的通知》 (桂政发〔2019〕16 号)、《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区危旧房改住房改造补充规定的通知》 (桂政办发〔2019〕22 号)的有关规定，改造后的住房建筑面积属于还建住房面积部分应分摊的土地出让金，按照新取得建设用地规划许可时评估地价的 10%确定，改造后的住房建筑面积不属于还建住房面积部分的土地出让金，按照新取得建设用地规划许可时评估地价的 40%确定，但不得低于国家规定的最低价标准。危旧房（棚户区）改造项目用地应补缴土地出让价款可分两种方式缴纳：一是签订土地出让合同 30 日内一次性缴清全部地价款；二是分期缴纳，即第一期为签订土地出让合同后30日内，缴纳50%的地价款，余款须在签订土地出让合同之日起一年内付清。

（二）异地建设项目土地供应方式。异地建设的危旧房（棚户区）改造项目，土地供应按公开出让方式取得国有建设用地使用权。依法所缴交的土地出让价款(包括出让金本金、利息、违约金)除依法缴纳相关税费和按规定计提相关专项资金后，可用于危旧房（棚户区）改造项目基础设施配套建设。

（三）项目规划设计条件要求。危旧房（棚户区）改造项目宗地涉及改变土地用途为住宅、商业用地以及增加容积率的，项目要以自平衡为前提条件“一事一议”进行测算，按照容积率不高于3.5、车位配比不低于0.8的规划设计条件进行方案设计。

（四）坚持项目自行平衡原则。危旧房（棚户区）改造项目因承担解决城市房屋安全隐患回迁安置、征拆补偿等问题安置比例超过25%，以及承担列入国家、自治区任务导致项目无法自平衡的，通过获得上级财政补助资金、本级财政支持，及以周边已收储土地按照评估价进行折抵的方式，抵充降低项目成本，确保实现项目资金平衡。

六、鼓励支持各类资本积极参与危旧房（棚户区）改造建设

以危旧房（棚户区）改造项目收益自平衡为前提，鼓励各方资本（含央企、国企、市级国有平台企业、民企等）参与危旧房（棚户区）改造建设，引入措施及享受各项支持优惠政策如下：

（一）加大招商引资力度措施。由城区政府、政府主管部门，或负责改造的单位按照城市更新及危旧房（棚户区）改造的要求包装项目，通过公开发布招商信息、召开恳谈会、双方合作洽谈、商谈改造方案、组织考察投资企业、带条件项目招投标等程序确定参与建设的社会资本方。

（二）土地优惠政策。对于危旧房（棚户区）改造项目内用于市政基础设施、公共服务设施或符合《划拨用地目录》的，可按划拨方式供应；就地重建项目按照危旧房改住房政策计算补缴土地出让金，对于异地改造项目要根据前期改造成本和所在区域的基准地价，结合安置成本科学确定土地上市底价。

（三）免收各项收费基金。对危旧房（棚户区）改造项目按规定免收防空地下室易地建设费、白蚁防治费、城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、教育费附加、地方教育费附加、城镇公用事业附加等各项行政事业性收费和政府性基金，免收城市园林绿化补偿费、城市绿化用地面积补偿费等自治区级设立的行政事业性收费。

（四）落实税收减免政策。对危旧房（棚户区）改造项目涉及的城镇土地使用税、印花税、土地增值税、契税、个人所得税等，按照《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》( 财税〔2013〕101号)的规定进行减免。对危旧房（棚户区）改造项目剩余房源进行有偿销售取得的收入，按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的有关规定，免征增值税。财政、税务部门要会同人防办、住建及其他相关执收单位优化减免审批程序，完善税收及行政事业性收费等减免政策信息公开，专题公布本市城市危旧房（棚户区）改造税费减免项目以及审批流程，逐项落实相关税费优惠政策。   

（五）给予投资方经营收益权。推动危旧房（棚户区）改造范围内的公益性、经营性项目整体打包实施，鼓励各方资本投资建设项目范围内市政配套基础设施、教育、康养、社区医疗卫生公共服务配套设施，建立经营性收益回报机制，提升资产吸引力，确保城市更新（危旧房、棚户区）项目与市政基础设施和公共服务配套同步建设。

（六）金融支持政策。列入城市房地产投融资金融协调机制，一视同仁给予相关融资保障，精准支持危旧房（棚户区）改造项目合理融资需求，有序推进项目开发建设，促进项目资金良性循环。

（七）加强财政资金支持。符合条件申请纳入国家、自治区的棚户区改造计划的项目，享受上级棚户区改造或其他补助资金支持。住房城乡建设部门按照“专项管理、分账核算、专款专用”的原则，加强城市改造补助资金管理，确保资金安全、规范、有效使用。财政部门要从城市维护建设税、城镇公用事业附加费、城市基础设施配套费和土地出让收入中安排适当资金，用于危旧房（棚户区）改造项目奖励补助资金支出。

（八）绿色通道审批服务政策。市直各相关职能部门要为社会资本参与危旧房（棚户区）改造项目的手续审批办理建立绿色通道，优化审批流程，缩短审批时间，提高服务效率。

七、异地安置资产和腾空土地处置

危旧房（棚户区）改造异地安置后，按照谁投资谁受益原则，由项目实施单位根据《项目自平衡测算方案》，对项目腾空土地和资产（建筑物）进行处置。因政策变动等不可抗力因素导致原测算方案无法实施的，由项目实施单位根据实际情况重新制定方案报市人民政府审定。

（一）对于异地安置后原址适宜保留的资产（建筑物），由项目实施单位作为所有人,负责具体管理、维护和使用。自然资源部门负责为项目实施单位依法登记、办理权属证书转移手续。

（二）对于安置后原址不适宜保留资产（建筑物），但可规划成片土地开发建设的，由项目实施单位拆除腾空后可进行开发利用或转让（拍卖）。

（三）对于异地安置后原址不适宜保留资产（建筑物），且地块零星、狭小不适宜连片开发的，由市人民政府或政府指定的部门结合城市发展、项目建设、空间利用、民生需求等，统一收回土地安排建设城市基础设施和配套服务设施，提升人居环境。对于学校、医院内异地安置后腾空的地块，由市人民政府或政府指定的部门对地块腾空收回安排为教育用地、医疗储备用地。政府根据等价交换原则，另外安排地块补偿项目实施单位用于项目整体平衡。

（四）在房屋未拆除、土地未腾空前,原危旧房屋由产权单位进行管理、维护。

八、加强组织保障

（一）强化统筹协调。危旧房（棚户区）改造工作纳入市层面重大项目统筹协调范围，由市人民政府统筹领导实施，住房城乡建设部门负责牵头实施，结合保障性安居工程建设管理需要，进一步健全工作机构，充实工作人员，落实工作经费，确保工作有序开展。

（二）明确工作职责。住房城乡建设部门要做好危旧房（棚户区）改造的总指导、协调工作；发展改革部门要加快项目前期工作审批，做好相关建设资金和年度计划的安排下达和执行监督检查等工作；财政部门要加强危旧房（棚户区）改造上级资金的筹集、拨付和监督等工作，并会同税务等部门制定、落实税收支持政策；自然资源部门要做好土地供应、土地使用管理、土地腾空回收手续办理、不动产权登记办理等工作。涉及改造的单位作为责任主体，负责征集居民安置意愿、组织签订安置协议、引入开发实施主体等，全面组织实施危旧房（棚户区）改造工作。

（三）加强监督检查。市人民政府加强对危旧房（棚户区）改造工作的组织领导，强化目标责任管理。住房城乡建设部门要建立工作台账，对危旧房（棚户区）改造实行目标责任管理,建立日常监管、定期通报制度，对改造责任不落实、措施不到位、实施进度滞后的，予以通报批评，限期整改。市纪检监察机关加强监督检查，审计部门跟进审计，确保危旧房（棚户区）改造公开透明、规范有序。

各县（市、区）人民政府可参照执行或结合实际制定具体内容。原市人民政府印发危旧房（棚户区）改造有关文件规定与本通知不一致的，以本通知规定为准。

本通知自印发之日起施行，有效期5年，由百色市住房和城乡建设局负责解释。

                                              百色市人民政府办公室

                                                                                     2024年3月19日

     （此件公开发布）