BZCR-2024-0010008

滨州市人民政府

关于印发滨州市主城区国有建设用地改变用途调整容积率管理办法的通知

滨政发〔2024〕14号

各县(市、区)人民政府,各市属开发区管委会,市政府各部门、各直属事业单位,市属各大企业,各高等院校,中央、省驻滨各单位:

《滨州市主城区国有建设用地改变用途调整容积率管理办法》已经2024年12月11日市政府第60次常务会议研究通过,现予以印发,请认真贯彻执行。

　　滨州市人民政府

　　2024年12月20日

(此件公开发布)

滨州市主城区国有建设用地改变用途调整容积率管理办法

第一条　为了加强土地管理,切实维护土地市场秩序,妥善解决国有建设用地改变用途、调整容积率问题,确保国有资产不流失,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国城市房地产管理法》,以及《住建部关于印发〈建设用地容积率管理办法〉的通知》(建规〔2012〕22号)、《原国土资源部办公厅关于印发〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范〉的通知》(国土资厅发〔2018〕4号)等有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条　滨州市主城区国有建设用地出让后,涉及改变土地用途、容积率的,适用本办法。

第三条　土地使用权人应当严格按照项目用地《国有建设用地使用权出让合同》(以下简称《出让合同》)的约定使用土地,未经批准不得擅自改变土地用途、调整容积率等土地使用条件。

第四条　具有下列情形之一的,可收回土地使用权,通过重新招标、拍卖、挂牌出让方式改变土地用途、调整容积率:

(一)土地出让后,非因政府或政府有关部门原因,土地使用权人超过《出让合同》约定的动工开发日期满2年未动工开发的;

(二)已出让的工矿、仓储、公共管理与公共服务等用地,现国土空间规划用途为商业服务业、居住等用途且需重新建设的;

(三)《出让合同》约定改变土地用途时需收回土地使用权的;

(四)法律、法规规定的其他情形。

第五条　符合下列条件之一的,在不影响国家利益和公众合法权益的前提下,坚持公平、公正原则,可申请改变土地用途、调整容积率:

(一)国土空间规划调整或者修编,造成地块开发条件变化的;

(二)因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致地块的建设条件发生变化的;

(三)国家、省有关政策发生变化的;

(四)法律、法规规定的其他情形。

第六条　改变土地用途、调整容积率的,按以下程序办理:

(一)土地使用权人持《出让合同》和规划调整方案向市自然资源规划部门提交改变土地用途、调整容积率的书面申请;市自然资源规划部门主持论证规划调整方案并公示(必要时组织听证),公示通过后委托有资质的评估机构进行地价评估、核算补缴价款;

(二)规划调整和补缴价款方案经市国土空间规划和土地利用联审会审议通过,规划调整方案再报经市国土空间规划委员会通过。规划调整和补缴价款方案报市政府批准后,市自然资源规划部门出具变更后的规划指标说明,与土地使用权人签订出让合同变更协议或重新签订《出让合同》,补缴土地价款;

(三)土地使用权人持出让合同变更协议或重新签订的《出让合同》以及变更后的规划方案到市行政审批服务部门申领、变更有关规划许可手续。

第七条　根据原土地出让合同约定,对改变土地用途、调整容积率需收回土地使用权,但已依据批复的项目修建性详细规划建设的,在不影响公共利益的前提下,补缴价款方案需经市国土空间规划和土地利用联审会审议通过后,土地使用权人方可与自然资源规划主管部门签订出让合同变更协议或重新签订《出让合同》,补缴价款后申请办理相关证件。

第八条　土地价款的补缴,应严格按照地价评估、集体决策程序进行。计算方法为:

(一)估价期日的确定。土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的,在评估需补缴地价款时,估价期日应以自然资源规划部门依法受理补缴地价申请时点为准。

(二)调整容积率补缴地价款。调整容积率的,需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积,楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定。

核定新增建筑面积,可以批准变更规划条件所新增的建筑面积为准,或竣工验收时实测的新增建筑面积为准。

因调低容积率造成地价增值的,补缴地价款可按估价期日新旧容积率规划条件下总地价的差额确定。容积率调整前后均低于1的,按容积率为1核算楼面地价。

(三)调整用途补缴地价。调整用途的,需补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积。新、旧用途楼面地价均为估价期日的正常市场价格。

用地结构调整的,分别核算各用途建筑面积变化带来的地价增减额,合并计算应补缴地价款。各用途的楼面地价按调整结构后确定。

(四)土地用途和容积率同时调整。应分别核算各项条件调整带来的地价增额,合并计算应补缴地价款。

需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积,加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。新用途楼面地价按新容积率、新用途规划条件下的正常市场楼面地价确定,旧用途楼面地价按原容积率规划条件下的正常市场楼面地价确定。

第九条 以下情形无需补缴土地价款:

(一)整宗土地的修建性详细规划已经批复,且总建筑面积未超出规定容积率,因分割致使局部地块的容积率高于整宗地块容积率的;

(二)因公共利益导致城市规划调整,致使宗地面积变小,总建筑面积不变的;

(三)整宗住宅用地范围内,按居住区配套设施规划建设标准,因补建配套设施导致容积率增加但不超过约定容积率,且配套设施(不含幼儿园项目)建筑面积不超过总建筑面积10%部分的;

(四)竣工规划实测的建筑面积与《建设工程规划许可证》许可的建筑面积差额在合理误差范围以内的;

(五)符合国家、省有关规定的其他情形。

第十条　其他相关规定

(一)出让地块范围内已建设占用的油田废弃的井、站、路等零星设施用地,按规划要求需整合利用的,可在政府依法收回后,采取协议出让方式,将上述土地并入已成交地块,土地出让价格按该宗地《出让合同》约定的单价计算。

(二)项目用地单位或个人申请改变土地用途、调整容积率,导致土地价值降低的,土地价款差额不予退回。

第十一条　县(市、区)国有建设用地改变用途调整容积率的,参照本办法执行。

第十二条　本办法自2025年1月21日起施行。