《遂溪县解决不动产统一登记有关历史遗留问题的
处理方案》起草说明
一、制定背景及必要性
自2016 年不动产统一登记以来，由于历史上房地分开管理、登记不规范、相关法律法规标准变化等原因，在不动产登记中存在房地不一致、超面积建设、无审批手续等一系列历史遗留问题，导致群众办证困难，历史遗留问题若得不到及时妥善解决，将直接影响我县不动产统一登记制度的平稳有序实施乃至社会和谐稳定。为积极稳妥推进我县不动产统一登记工作，切实保护权利人合法权益，按照“依法依规、尊重历史、面对现实、为民利民”原则，特制定此处理方案。
二、制定依据
（一）《自然资源部国务院国资委关于推进国有企业盘活利用存量土地有关问题的通知》（自然资发〔2022〕205 号）
（二）《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1 号）
（三）《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字〔2018〕5号）
（四）湛江市自然资源局关于印发《湛江市不动产统一登记有关问题的处理意见》的通知（湛自然资（国土）发〔2019〕1707 号）
（五）《不动产登记暂行条例》
（六）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共和国国务院令第55 号）
（七）《划拨土地使用权管理暂行办法》(国家土地管理局令〔1992〕第1 号)
（八）《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31 号）
（九）《国土资源部监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》（国土资发[2007]78 号）
（十）《湛江市人民政府关于印发湛江市市区中心城区违法建筑分类处理方案的通知》（湛府规〔2017〕1 号）
（十一）《湛江市人民政府办公室文件呈批表》（办文编号：G09690 号）和市房管局、市国土资源局、市财政局《关于土地为划拨性质的房地产分层分户转让抵押相关问题的请示》（湛房报〔2009〕67 号）
（十二）《遂溪县城乡规划建设管理规定（2013 版）》
（十三）《遂溪县房屋工程建筑经济指标》
（十四）《遂溪县人民政府关于印发遂溪县全面推进农村商业银行组建工作实施细则的通知》（遂府〔2017〕48 号）
三、主要内容
《处理方案》的出台，是为了妥善解决2016 年6 月30日遂溪县不动产统一登记实施前，在本县城镇规划区范围内的不动产登记难问题。《处理方案》主要从处理原则、适用范围及时间、分类处理、款项及费用收缴办法、实施时间和其他等六个方面进行表述，在前期全面梳理摸排的基础上，结合本县实际情况，对不动产登记中存在的六大类问题给出了明确的处理意见。
第一大类：关于已办理房屋产权证但未办理土地使用证问题。
（一）适用范围：已办理房屋产权证但未办理土地使用证的。
（二）具体类型：
1. 有符合划拨规定的土地权属来源。
2. 有合法出让土地权属来源。
3. 已分层分套办理了房屋产权证的政策性住房、集资房，土地性质为划拨的。
第二大类：关于已办理土地使用证，房屋已建好使用但没有合法建设手续问题。
（一）适用范围：已办理土地使用证，房屋已建好使用但没有合法建设手续的。
（二）具体类型：
1. 已办理相关报建、竣工验收手续的。
2. 2002 年12 月1 日《广东省土地使用权交易市场管理规定》实施前建成的房屋，没有合法建设、竣工工程手续的。
3. 3. 2002 年12 月1 日《广东省土地使用权交易市场管理规定》实施后至2013 年4 月1 日《遂溪县城乡规划建设管理规定（2013 版）》实施前建成的房屋，没有合法建设手续的。
第三大类：关于行政事业单位、国资企业已办理土地证但地上房屋未办理房产证的问题。
（一）适用范围：行政事业单位、国资企业已办理土地证但地上房屋未办理房产证的。
（二）具体类型：行政事业单位、国资企业已办理土地使用证，房屋已建好使用未办理房产证的，没有《建设用地规划许可证》《建设工程施工许可证》以及未取得《竣工验收备案表》的。
第四大类：关于房改房手续未完善无法办理不动产登记的问题。
（一）适用范围：房改房手续未完善无法办理不动产登记的。
（二）具体类型：
1. 单位职工未按规定办理房改房手续的。
2. 非单位职工购买的。
第五大类：住宅小区（含独立幢）违反土地规划条件超容积率或超建筑面积建设的问题。
（一）适用范围：住宅小区（含独立幢）违反土地规划条件超容积率或超建筑面积建设的。
（二）具体类型：
1. 2013年4月1日《遂溪县城乡规划建设管理规定（2013版）》实施前已取得《建设工程规划许可证》，且《建设工程施工许可证》、竣工验收等手续齐备，土地没有设定容积率，应计容面积没有超过建设工程规划批准面积的。
2. 2013年4月1日《遂溪县城乡规划建设管理规定（2013版）》实施前以及实施后至2016 年6 月30 日遂溪县不动产统一登记实施前已取得《建设工程规划许可证》，且《建设工程施工许可证》、竣工验收等手续齐备，土地没有设定容积率，但应计容面积超过工程规划批准面积；或原始档案资料依据《关于公布实施遂溪县城区国有土地使用权基准地价的通知》（遂价（2010）6 号）已取得政府或政府部门相关批准设定容积率并缴纳相关土地出让金，但应计容面积或建设工程规划批准面积超过此容积率开发强度的。
3. 楼盘负担了道路和巷道等部分公共设施配套用地，且有相关土地权属来源佐证材料的。
4. 违反土地规划条件超容积率或超建筑面积建设的。
第六大类：关于不同时期、不同类型的土地处置遗留问题。
（一）适用范围：不同时期、不同类型的土地处置遗留问题。
（二）具体类型：
1. 2002 年12 月1 日《广东省土地使用权交易市场管理规定》实施前用地单位（包括行政企事业单位）因倒闭、破产、撤销、兼并、搬迁等方式处置土地。
2. 在2007 年6 月30 日《国土资源部监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》实施前通过协议转让取得的，并签订土地转让合同的工业用地。
3. 原遂溪县县城建设办公室因县城建设和开发需要对拆迁安置户和困难户安排土地建房的。
4. 少数集体企业或镇（街）、村于20 世纪90 年代使用集体土地进行工厂、加油站等非住宅建设的。
5. 原个别单位或个人与中林集团雷州林业局有限公司、广东省广前糖业发展有限公司签订相关征地协议，已缴纳相关款项，但至今未有办理用地审批手续的。
6. 单位、个人已使用土地（房产），但实际用地面积与证载（批准）面积不一致的。
四、实施时间
