关于印发《荆州经开区还迁安置小区物业管理实施方案》的通知
荆开管办发〔2023〕10号
经开区管委会办公室
; ; ; ; ; ; ; ;荆开管办发〔2023〕10号
各乡镇场（街道）、各部门、各企事业单位：
《荆州经开区还迁安置小区物业管理实施方案》已经管委会研究同意，现印发给你们，请结合工作实际，认真抓好贯彻落实。 ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ;
; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ;2023年7月20日
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; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ;荆州经开区还迁安置小区物业管理实施方案
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为规范经开区还迁安置小区的物业管理，维护小区居民、业主、物业服务企业的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《荆州市物业服务和管理办法》（荆政发〔2020〕19号）等法律法规，结合经开区还迁安置小区实际情况，制定本方案。
一、适用范围
经开区范围内的还迁安置小区物业管理均适用本方案。
二、基本原则
经开区还迁安置小区物业管理的基本原则是依法依规、建管分离、政府引导、属地管理、市场运作。
三、物业管理模式
还迁安置小区实行属地管理（跨乡镇街道和村居的安置户按居住小区进行管理），小区物业服务按照《荆州市物业服务和管理办法》执行。各乡镇场（街道）应当将物业服务纳入社区常态化管理，牵头建立在社区党组织领导下的物业管理四方（居（村）委会、业主委员会、物业服务企业、居民）联动共商机制，在物业服务企业中推动建立党组织，发挥党建引领作用。
四、各方职责
住建局：负责宣传、贯彻、执行国家和地方物业管理法律法规和相关规定；批准选聘符合条件的前期物业服务企业；负责协调处理物业管理投诉案件，依法查处物业服务行为中的违法违规行为；负责对业主委员会进行业务指导。
综合执法中心：负责物业管理区域内户外广告设立工作的审批和监管；负责物业管理区域内的违法建（构）筑物、乱设摊点、乱堆乱放、乱牵乱挂、乱贴广告、侵占园林绿地或擅自砍伐、移植等损坏花草树木等行为的查处。
各乡镇场（街道）：负责辖区还迁小区社会治安、社会事务、社会稳定、市政环境等综合管理，安排专人负责物业管理工作。
开发和建设方：负责还迁安置小区的建设和小区质保期内的维修及养护。
社区、居（村）民委员会：负责协调指导业主委员会选聘物业服务公司；监督物业服务公司认真开展工作，引导社区居民支持物业管理，自觉缴纳物业管理费等。
五、前期物业服务
（一）住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当采取招投标方式公开选聘物业服务企业实行前期物业管理。
（二）小区属地乡镇场（街道）应当会同建设单位与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并自签订合同之日起15日内，将合同报住建局备案。
（三）前期物业补助，按还迁房建筑面积1元/㎡的标准，由项目回购单位一次性给予乡镇场（街道）或社区物业前期补贴，纳入还迁房回购成本。
六、业主、业主大会和业主委员会的确认
符合首次业主大会会议召开条件的，由乡镇场（街道）组织成立业主大会会议筹备组；业主委员会委员候选人的确认及业主委员会委员成立等由筹备组按《荆州市物业服务和管理办法》的相关规定实施。
七、物业管理服务费用收取标准、补助标准及来源
（一）根据《荆州市发展和改革委员会关于重新公布荆州市城区住宅前期物业服务收费标准的通知》（荆发改价格〔2021〕77号文件）相关规定，前期物业管理服务收费标准参照现行荆州市中心城区住宅前期物业服务收费标准丙级收取，已分配未入住的业主按不高于50%的标准收取物业服务费。
（二）物业费用补助
为引导还迁安置小区居民从农民向居民生活管理方式的转变，结合经开区还迁安置小区物业管理的实际情况，对还迁安置家庭和小区物业管理费用给予补助。由征收主体按照被征迁主房面积0.75元/㎡/月一次性给予被征迁人三年物业费补助（货币及货币化安置面积不纳入补助范围），费用计入征迁成本。
八、房屋维修和资金来源
为保障还迁安置小区共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造及基本物业无法正常运转时的紧急救助，以属地乡镇（街道）为物业管理区域，设立房屋维修基金专户。
（一）资金来源
1. 开发和建设方将还迁安置小区地下车位租金与小区公共部分的收益，交由物业公司代收，资金缴入辖区还迁安置小区房屋维修基金账户，不得用于其他开支。
2. 上年度物业管理服务机构（不包括市场化选聘的物业企业）所收物业费的收支节余转入房屋维修基金账户。
（二）房屋维修申报流程
1. 质保期内的，由开发和建设方负责维修（建筑2年，防水5年）。
2. 质保期外已办理产权手续的还迁小区按市场化运行，所涉及的维修、养护等事项按物业合同约定和省市相关物业管理的文件执行；质保期外尚未办理产权手续的还迁小区，非常规性维修（单项维修在10万元以上60万元以下的），由物业管理服务机构申报，业委会同意，所属社区审核，报乡镇场（街道）批准后从房屋维修基金账户中支出。
3. 小区公共区域大型维修（单项资金60万元以上）由属地乡镇场（街道）向经开区管委会申请批准后列入财政预算实施。
4. 若小区物业因入住率低或者管理不善导致基本物业（专用配电房设备及线路、电梯运行、自来水二次增压）无法正常运转时，由所属社区申报，乡镇（街道）批准后从房屋维修基金账户中垫付，物业转入正常后应及时归还。
九、考核
（一）乡镇场（街道）对还迁小区的物业公共补贴资金使用情况进行监管。社区和业主委员会每年按《物业管理合同》和《荆州市物业服务和管理办法》对市场化选聘的物业公司进行考核，考核结果与物业公司物业服务费挂钩。乡镇场（街道）负责对资金使用绩效进行监督，并将此项工作纳入社区的年度考核。对还迁小区物业管理，应设置相应激励机制，鼓励社区积极推行物业管理工作。
（二）社区管理的物业服务公司，人员工资由基本工资和绩效工资两部分组成，基本工资按月发放，每年12月份属地社区组织开展小区入住居民对物业的满意度调查，满意率达到70%及以上的，发全额绩效工资。满意率40%-70%（不含70%）按比例扣减绩效工资，满意率低于40%（不含40%）全额扣发绩效工资，所扣减资金上交物业公共补贴资金账户。
（三）市场化选聘的物业服务公司的奖惩按合同约定执行。
十、本方案未尽事宜参照《荆州市物业服务和管理办法》相关规定执行。
十一、本方案自印发之日起执行，试用期一年。本方案在施行过程中，国家、省、市文件有新规定的从其规定。
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荆州经开区管委会办公室 ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ;2023年7月20日印发
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关于印发《荆州经开区还迁安置小区物业管理实施方案》的通知
