CSCR – 2021-14002

长资规发〔 2021 〕 53 号

长沙市自然资源和规划局

关于印发《长沙市国有建设用地使用权价款

委托评估实施暂行办法（修订）》的通知

各区人民政府、市直各单位、各园区及各平台公司：

为规范我市土地资产管理，合理确定国有建设用地使用权有偿使用价款，根据《中华人民共和国资产评估法》、《中华人民共和国城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》、《城镇土地估价规程》、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》等法律规范，结合我市实际，经市政府同意，制定本办法。

一、评估业务类型

（一）国有土地使用权（含地下空间、零星用地整合等）依法协议出让的 。

（二）划拨土地办理协议出让的（不含共有划拨地上个人房产补办出让） 。

（三）经批准调整土地用途、用途比例、出让面积、容积率以及使用年限等土地使用条件需补缴地价款的 。

（四）其他土地有偿使用需委托评估的情形。

二、土地估价机构选择

由长沙市自然资源和规划局（以下简称委托方）从通过省级自然资源厅备案且有意向承担我市土地评估业务的土地估价机构中随机抽取 3 家或 5 家土地估价机构承担评估工作，土地估价机构根据评估委托书开展评估工作。

三、评估业务委托

委托方以项目为单位，向土地估价机构下达评估委托书，受托土地估价机构根据委托书相关内容要求开展评估工作，在规定时间内向委托方提交土地评估报告（含技术报告）。如因估价机构原因未在规定时间内提交评估报告，视为自动放弃受托资格，由委托方从意向备选机构中按顺序增补土地估价机构。

四、评估报告评审

委托方委托第三方服务机构组织评估报告评审，评审遵循公平公正和专家抽取回避原则，从我市土地评估专家库中随机抽取3 名评审专家对评估报告采取 “ 盲审 ” 方式进行，即每份评估报告均不显示土地估价机构名称及估价师有关信息。

专家组成评审小组，对每个项目每份评估报告的评估结果、计算过程、方法选取、参数取值等进行综合评定，形成综合评审意见，并对每一份评估报告给予最终评定结论，即合格与不合格。

对于存在估价对象范围及地价定义错误，补缴地价款适用条款错误，存在明显技术路线问题、案例选取不合理、严重逻辑错误、地价水平不符合市场水平等重大问题，专家组判定为不合格报告不予采用，由委托方从意向备选土地估价机构中按顺序增补同等数量的机构进行评估；对于合格但需修改的报告给予 1 次完善的机会，受委托机构应按专家意见修改为合格报告，专家对每份报告的评审次数不超过 2 次。最终评审结果应为评估报告均合格。

五、评估结果确定

对合格评估报告的评估结果取平均值，选取与平均值最接近的评估结果作为缴纳土地价款的最终取值，经长沙市自然资源和规划局集体审议后，由评估结果被采纳的土地估价机构出具正式备案的评估报告；若出现与平均值最接近的评估值有２个及以上相同的情况，则根据专家评审的报告质量择优选取。

对于加油站等特殊项目缴纳土地价款的取值，由长沙市自然资源和规划局根据评估结果集体研究确定。

六、特殊情况说明

（一）可不采用评估情形

因公共利益需要，导致有效用地面积减少，在合同约定各类可建计容建筑面积不增加的情况下，造成剩余有效用地面积容积率增加的，经长沙市自然资源和规划局审核后，用地单位可直接申请办理修改出让合同，不需开展评估工作。其他不需要评估的情形，除上级文件有明确规定外，需遵循 “ 一事一议 ” 原则上报市政府。

（二）特殊项目评估方法

涉及工业地产、加油站等特殊项目的土地价款评估，需符合长沙市相关文件要求，必须充分研究相似案例，在评估方法中应优先选用市场比较法和收益还原法。

七、土地估价机构职责

受委托的土地估价机构应当严格遵守国家有关法律、法规，按照行业规范和委托方提出的相关要求，本着客观、公正的原则从事土地评估相关工作，并对所出具的评估报告独立承担法律责任；对委托方提供的材料应当严格保密，所出具的评估报告未经委托方同意不得透露给任何第三方，不得与委托方以外的任何第三方联系，禁止土地估价机构之间互通信息、相互透露评估结果，一旦发现立即取消受托资格并列入诚信黑名单。

八、监管措施

委托方是土地委托评估工作的监管主体，委托方应建立科学的考核评分体系。将不接受委托情况、出具评估报告质量、报告完成时间、有无违反企业诚信行为等情况量化为考核分值，按年度组织对各估价机构进行综合评分，最终评分结果作为每个估价机构下年度是否参与我市评估业务的重要参考指标。

存在以下情况之一的土地估价机构将不再列入抽取范围。

（一）在一个年度内有 2 次被抽中，但不接受评估委托的。

（二）在一个年度内出具的评估报告经专家评审有 2 次及以上被评定为不合格报告的。

（三）因评估机构自身原因未在委托规定时间内提交评估报告的。

（四）有证据证明在评估过程中出现违法违规行为的。

用地单位申请评估出具书面承诺，承诺按市政府审定的评估结果及时缴纳土地价款。因用地单位原因申请退窗但委托方已开展评估的项目，用地单位应承担项目评估服务费。委托方随机抽取评估机构及评审专家，对抽取结果保密。用地单位不得以任何方式打听评估机构和专家抽取情况，更不得与评估机构、专家联系交流，一旦发现将列入用地单位诚信记录。

九、费用结算

委托评估服务费收费标准参照湖南省土估协关于发布《湖南省土地评估收费指导意见》的通知（湘土协发〔 2019 〕 26 号）文件执行，收费标准不考虑浮动幅度。由评估结果被采纳的土地估价机构根据文件标准以土地评估总值作为计费基数按分段累进制计算项目评估服务总费用，其中对于划拨土地协议出让、经批准调整土地利用条件补缴土地价款评估项目，土地评估总值为前后两个评估值之和。对于评估服务总费用超过公开招标数额标准的宗地或项目，委托方与土地估价机构再协商优惠。评估结果被采纳的估价机构按评估服务总费用的 60% 支付评估费；评估结果未被采纳但经专家评审报告合格的，按评估服务总费用的 40% 平均分配评估费。若按以上比例核算后费用低于 5000 元的，按 5000元计。评估报告经专家评审不合格的不支付评估服务费。

十、适用范围

本办法适用范围：芙蓉区、天心区、雨花区、开福区。长沙高新技术开发区、湘江新区（岳麓区范围）、长沙县、望城区、浏阳市、宁乡市可参照执行。

十一、执行日期

本《办法》自 2021 年 9 月 15 日起施行，《关于印发〈长沙市国有建设用地使用权价款委托评估实施暂行办法〉的通知》（长资规发〔 2020 〕 139 号）同时停止执行。 2021 年 9 月 15 日前已进窗受理的项目仍按长资规发〔 2020 〕 139 号文件执行。

长沙市自然资源和规划局