（西安市）灞桥区2022年上半年房地产市场运行分析
今年以来，在区委区政府全力推动重点项目进度的有力措施下，我区房地产市场整体呈现投资快速增长、销售逐步回升的良好态势。
一、房地产市场运行情况
（一）投资趋于平稳，住宅投资增长较快
上半年，全区房地产项目共128个，其中区属项目32个，浐灞项目25个，港务区项目71个，三大板块累计完成投资同比增长19.6%，增速较上季度提高10.0个百分点。
从投资构成看，住宅投资增长较快。上半年，全区房地产住宅投资占本年投资比重达到79.2%；同比增长39.7%，高于投资增速20.1个百分点，对本年投资贡献率达到137.6%。
（二）商品房销售增速回升，开发区回升明显
上半年，全区实现商品房销售面积147.19万平方米，同比增长17.8%，增速较上年同期提高44.5个百分点。
从板块构成看，浐、港两大开发区销售回升明显。区属实现商品房销售18.3万平方米，同比下降47.5%，较去年同期回落152.7个百分点；浐灞生态区实现商品房销售36.45万平方米，同比下降8.1%，降幅收窄6.1个百分点；国际港务区实现商品房销售92.44万平方米，同比增长83.3%，回升136.2个百分点。
（三）企业到位资金首次下降，各项应付款增速提高较快
上半年，全区企业本年实际到位资金265.23亿元，同比下降5.5%，在疫情及国家规定的房地产商开发资金受严格监管的措施下，企业各项应付款不断加大，建设资金较为紧张。
从资金来源看，预收款及自筹资金为主要渠道。全年国内贷款18.82亿元，同比增长42.4%；占到位资金的7.1%，较去年同期提高2.4个百分点；自筹资金90.49亿元，同比下降21.5%；占到位资金的34.1%，较去年同期下降7.0个百分点；定金及预收款108.42亿元，同比增长24.7%；占到位资金的40.9%，较去年同期提高9.9个百分点；个人按揭贷款21.59亿元，同比下降39.9%；占到位资金的8.1%，较去年同期下降4.7个百分点。
二、房地产开发市场运行中需关注的问题
一是新增项目体量不断下降。从我区近三年新增的房地产项目来看，2019年新增房地产项目规划住宅53.3万平米，2020年新增房地产项目规划住宅面积43.6万平米，2021年新增项目规划住宅面积41万平米，而今年二季度共新增房地产项目2个，规划住宅面积仅8万平米。从重点项目册来看，全年有望新增项目一个，为美术陶瓷厂安置项目，计划总投资为1亿，规划住宅面积为1.9万㎡，可贡献的投资、销售都非常有限。
二是在售项目数量逐年减少。从在库的房地产项目数量来看，2019年在售项目25个，2020年在售项目20个，2021年在售项目13个，今年二季度仅12个，可售项目逐年减少。
三是企业融资难度不断加大。自房地产调控政策加码升级以来，一方面对房企贷款条件要求越来越苛刻，另一方面在央行对房地产信贷额度实行集中管理及预售资金监管政策趋严情况下，企业外部融资能力十分限制，项目工程款支付节奏受到很大影响，进而影响项目施工进度，如此一来，企业经营压力越来越大。
三、对房地产市场发展的建议
一是做好企业服务，推动项目尽快步入建设正轨。一是相关部门对已落地项目加快审批流程，缩短手续办理周期，促进项目尽快开工建设，对已经开工建设达到销售条件但预售证申请存在困难的项目积极解决问题，为我区投资销售做出贡献；二是对进展缓慢或停滞项目，积极帮助企业解决问题，渡过难关，早日为我区经济发展出力。
二是做好资源共享，及时掌握项目手续办理情况。加强与住建、发改、新区建设局等部门的沟通协作，将项目手续办理及进展情况建立共享机制，互通有无，对已开工且手续齐全的项目尽快纳入统计，做到应统尽统、统全统实。
三是部门加强监管，确保房地产市场的稳定。随着房地产调控政策的叠加、执行力度的加大，调控效果应在后期将显现的更加清晰。相关部门一方面应加大市场监管力度，密切关注市场走势和企业运行状况，及时发布相关数据，引导媒体舆论信息，稳定市场预期；另一方面，要积极开拓融资机制，与各金融机构加大沟通力度，帮助企业解决资金问题，促进项目进度按期完成。
