（西安市）长安区2021年房地产运行分析
今年以来，随着中央对房地产市场健康发展态势的强调，以及房地产企业资金监测和融资管理“三线四档”规则的实施，我区房地产市场整体呈现投资有所放缓、销售均价回落的态势。
一、房地产投资和商品房销售面积完成情况
2021年，区属房地产开发投资比上年下降41.9%，其中，住宅投资下降45.2%，办公楼投资下降89.7%，商业营业用房投资增长10.2%，其他投资下降65.3%。
房地产商品房销售面积完成77.32万平方米，增长0.8%。其中住宅销售面积完成57.19万平方米，下降4.2%；办公楼销售面积为0；商业营业用房销售面积完成7.02万平方米，下降18.6%；其他类销售面积完成13.12万平方米，增长59.9%。
二、房地产市场运行情况
（一）投资建设趋缓，投资增速回落
2021年，区属房地产开发投资与一季度增速110.2%、上半年增速8.4%，前三季度下降20.2%相比，全年降幅较大。从投资构成看，其他费用（含土地购置费）对房地产投资数据影响明显。其他费用（含土地购置费）下降58.0%，占我区房地产投资比重23.1%，建筑安装工程费用下降34.3%，占投资比重达到75.6%。
（二）商品房销售面积放缓，商品住宅均价呈“抛物线”式回落
从板块构成看，航天板块对全口径销售面积增速影响较大。全口径商品房销售面积197.29万平方米，下降14.9%，其中航天板块销售面积53.05万平方米，下降59.4%；高新板块销售面积66.92万平方米，增长173.9%；区属商品房屋销售面积77.32万平方米，增长0.8%，航天板块销售面积对全口径销售面积数据增速有一定的影响作用。
从商品房价格看，区属商品住宅均价稳定。区属商品房销售额98.84亿元，增长2.0%，其中住宅销售额87.09亿元，增长5.3%。一季度商品房销售均价为13174元/平方米，下降5.1%；上半年商品房销售均价14894元/平方米，增长13.5%；三季度商品房销售均价14730元/平方米，增长10.2%；四季度商品房销售均价12783元/平方米，增长1.2%。可以看出，四季度商品房住宅均价呈“抛物线”式下降。
（三）企业到位资金不够充实，自筹资金为主要来源
2021年，区属企业本年实际到位资金63.38亿元，比上年下降53.0%，企业到位资金不够充实。从资金来源看，定金及预收款为主要渠道。国内贷款5.94亿元，下降79.0%；自筹资金33.56亿元，增长7.1%；定金及预收款20.15亿元，下降54.0%；个人按揭贷款3.02亿元，下降83.7%。国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别占实际到位资金比重9.4%、53.0%、31.8%、4.8%，可见自筹资金为四季度企业实际到位资金主要来源。
三、房地产开发市场运行中需关注的问题
一是区属投资后续增长乏力。7个项目本年完成投资为0，占区属房地产项目总数17.1%；本年完成投资不足2000万的项目有4个，占区属房地产项目总数的9.6%，合计完成投资占区属完成投资比重为0.5%；投资2000-5000万之间的项目有7个，占区属房地产项目总数的17.1%，合计完成投资占区属完成投资比重为4.4%；剩余23个项目三季度完成投资均在5000万以上，占区属房地产项目总数的56.1%，合计完成投资占区属完成投资比重为95.1%。95.1%的投资总量大部分依靠56.1%的项目支撑。
二是可售楼盘有限。四季度以来仅开盘7个楼盘。商品房住宅销售面积超过1万平方米的仅有8个项目，占区属房地产项目总数的19.5%；商业营业用房销售面积超过1万平方米的仅有3个项目，占区属房地产项目总数的7.3%；车位销售面积超过1万平方米的仅有3个项目，占区属房地产项目总数的7.3%。因前期建设、城改、停工、售罄等状态无销售面积的项目18个，占总项目比重43.9%。
三是新增项目有限。四季度以来新增楼盘仅4个项目，新增项目对区域投资贡献作用突出，但新增项目非常有限，随着后期项目的新增速度放缓，对我区销售增长将产生不小的压力。
四、对房地产市场发展的建议
一是做好企业服务，推动项目尽快步入建设正轨。一是相关部门对已落地项目加快审批流程，缩短手续办理周期，促进项目尽快开工建设，为我区投资销售作出贡献；二是对进展缓慢或停滞项目，积极帮助企业解决问题，渡过难关，早日为我区经济发展出力。
二是做好资源共享，及时掌握项目手续办理情况。加强与住建、发改、城改等部门的沟通协作，将项目手续办理及进展情况建立共享机制，互通有无，对已开工且手续齐全的项目尽快纳入统计，做到应统尽统、统全统实。
三是加大企业扶持，利用政策疏通建设瓶颈。在今年疫情影响下，绝大部分房地产项目都在不断加快项目建设进度，确保如期按合同计划完成相应进度，导致企业的人工、材料、土地等开发资金成本不断加大，相关部门应积极了解并利用国家相关政策加大对企业的扶持力度，确保项目顺利进行。
