神农架林区城乡个人建房管理实施办法

第一章总则

第一条为贯彻落实农业农村部、自然资源部《关于规范农村宅基地审批管理的通知》和省农业农村厅、自然资源厅、住房和城乡建设厅《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》等文件精神,进一步规范城乡个人建房管理,依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规,结合林区实际,特制定本办法。

第二条本办法所称个人建房,是指农村村民依法在集体土地上新建、拆旧建新、改建自用住宅,以及公民个人依法在国有土地上对原有合法自用住宅(不包含房改房和商品住宅)进行改建、拆旧建新的行为。

第二章  乡镇及部门职责

第三条农业农村局、自然资源和城乡建设局、城市管理执法局等部门根据各自职能,履行城乡个人建房审批与管理相关职责。

(一)农业农村局。指导宅基地分配、使用、流转、宅基地合理布局、用地标准以及闲置宅基地与闲置农房利用等工作;负责宅基地纠纷仲裁管理、违法用地查处,将农民建房新增宅基地需求通报自然资源和城乡建设局,参与编制国土空间规划和村庄规划。

(二)自然资源和城乡建设局。负责编制国土空间规划、土地利用计划等,指导编制村庄规划;负责在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局,满足合理的宅基地需求,依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续;负责审批个人依法在已获得国有土地使用权的国有土地上对原有合法自用住宅(不包含房改房和商品住宅)进行改建、拆旧建新;负责组织编制和推广农村住宅图集、乡村建筑风貌引导、农村工匠培训;负责指导个人建房质量和安全工作;负责依法办理城乡个人建房的不动产确权登记。

(三)城市管理执法局。负责松柏镇城镇开发边界线内个人建房及附属设施建设的巡查监管和违法处置,并参与放线验线;指导和协助全区范围内个人建房及附属设施建设的巡查监管和违法处置。

(四)乡镇人民政府。负责审批农村村民依法在集体土地上新建、拆旧建新、改建自用住宅;根据属地管理原则,负责对全镇(乡)范围内个人建房及附属设施建设的巡查监管、放线验线、违法处置;及时向林区相关行政主管部门通报相关工作情况,并配合相关部门做好后续处置工作。

(五)交通运输局。负责对公路建筑控制区内个人建房建设进行监督管理。

(六)水利和湖泊局。负责对河道湖泊管理范围内个人建房建设进行监督管理。

(七)生态环境局。负责对饮用水水源保护区内个人建房建设进行监督管理。

林业、国家公园、公安、住新、经济商务、文旅、消防、供电、供水等部门和单位依据各自职责,配合做好城乡个人建房管理工作。

第三章  属地管理

第四条坚持“省级指导、区级主导、乡镇主责、村级主体”的原则,认真落实乡镇和村级组织属地管理责任,优化审批流程,提高审批效率。

(一)村级组织负责审核。具备宅基地资格权的农民,以户为单位向所在村民委员会提出宅基地使用和建房书面申请。村民委员会收到申请后,在10个工作日内提交本村村民代表会议讨论,主要讨论材料是否真实、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了相邻权利人意见、建房面积及高度是否符合规定等。讨论通过的,对申请拟用地位置、宅基地面积、拟建面积、建筑高度、建筑风貌等情况在村务公开栏公示,公示期不少于5个工作日;公示无异议或异议不成立的,由村级组织出具意见,并将农户申请、户口簿等相关材料报送乡镇人民政府。

(二)乡镇人民政府负责审批。乡镇人民政府应设立一个窗口对外受理,建立农业农村、自然资源和城乡建设、城管等部门联审联办的审批机制。    1.农业农村部门负责审核申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房申请是否经过村组审核公示、申请材料是否齐全规范等,并提出审批意见。

2.自然资源和城乡建设局负责审核用地是否符合国土空间规划和用途管制要求;涉及占用农用地的,负责办理农用地转用审批手续。

3.乡镇人民政府根据联审结果对农户宅基地申请进行审批,审核时涉及林业、国家公园、住新、交通运输、生态环境、水利、电力、文旅、经济商务等部门的,应及时征求意见。

在乡镇、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的,乡镇人民政府自受理申请之日起10个工作日内作出决定;符合条件的,应予以批准,发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》;不予批准的,在作出决定之日起5个工作日内书面通知申请人,并说明理由。

在国有土地上对原有合法自用住宅(不包含房改房和商品住宅)进行改建、拆旧建新的,由乡镇人民政府统一受理,会同自然资源和城乡建设局进行联合审批,经“个人建房建设管控审查会”审核通过后实施。

乡镇人民政府应在每月5日前将上月审批情况报林区农业农村局备案,并建立宅基地用地建房审批管理台账,做好资料归档留存工作。

第四章个人建房的规划控制和条件

第五条个人建房必须符合国土空间规划、城乡规划管理技术规定和个人建房技术规定,不得侵占城市道路、公共通道、公共绿地和市政公用等基础设施用地,不得阻碍交通和破坏文物,不得影响消防、电力、通讯、防洪、供水、供气、广播电视等设施安全,并妥善处理好相邻关系。

第六条个人建房规划应当遵守以下规定:

乡镇人民政府应坚持“合理布局、节约集约用地、统筹兼顾、相对集中”的原则,科学编制个人建房规划,重点规划8户以上的新型农村居民点。居民点选址应符合国土空间规划,由各乡镇人民政府编制规划与建筑设计方案,按程序报自然资源和城乡建设局审批后实施。

新建房屋要坚持“带图带工匠审批,先批后建”。强化建房户主和参建方质量安全主体责任,落实乡镇人民政府属地管理和批后监管责任,严格执行施工放样、基槽验线、施工关键环节、竣工验收“四到场”制度,确保按图施工及房屋质量安全。

城镇开发边界内(松柏主城区以外),应提倡按居民小区标准规划建设农民公寓;在符合国土空间规划、乡镇规划的前提下,可以按照“拆旧建新、一户一宅”进行建设。每户用地面积(以房屋坡屋面屋檐滴水为界)不得超过140平方米(不允许建附属建筑),建筑基地投影面积(以房屋外墙为界)不得超过120平方米,建筑层数不得超过3层,建筑总面积不超过360平方米。

城镇开发边界外,允许“一户一宅”建设;使用农用地的,每户用地面积不得超过140平方米,建筑基底投影面积(以房屋外墙为界)不得超过120平方米,房屋建筑面积不得超过360平方米;使用未利用地,每户用地面积不得超过200平方米(含附属),建筑基底投影面积(以房屋外墙为界)不得超过120平方米,房屋建筑面积不得超过360平方米,附属建筑面积不超过50平方米。

松柏主城区内(见附图),不再审批个人建房。

第七条 严格宅基地管控,鼓励乡镇建设农民公寓。申请购买农民公寓的村民,可以向户口所在地村民委员会提出申请;村民委员会按规定召开村民会议或村民代表会议讨论通过并公示后,报所在乡镇审批办理。农民公寓由所在乡镇人民政府根据城镇总体规划统一组织建设。

第八条农民建房所使用的宅基地属集体所有,个人只享有土地使用权,严禁城镇居民购买农村宅基地及村民住宅。

第九条村民申请使用宅基地建房必须符合下列条件:

(一)属于本集体经济组织正式成员,享有该组织权利并承担义务;

(二)符合“一户一宅”的规定,即一户村民只能拥有一处不超过规定面积的宅基地,宅基地面积包括附属用房、庭院用地等场地面积;

(三)拟建房屋用地应选择本村规划的居民点,确需原地改建的,必须符合村庄规划;

(四)两个及以上子女的家庭,且户口均在本村、符合分户条件的,在出示分户协议书后,可以分户申请建房(父母应随一方子女居住,不得与子女分户单独申请建房)。

第十条村民有下列情形之一的,申请使用宅基地建房不予批准:

(一)年龄未满18周岁的;

(二)独生子女与父母分户单独申请建房的;

(三)出租、出卖或将原住房改作他用,以及以其他形式非法转让宅基地或地上建筑物后(含赠与)再次申请宅基地的;

(四)宅基地不符合村庄规划的;

(五)不是户主,以夫妻分户名义申请宅基地的;

(六)私自买卖集体土地的;

(七)以牟利为目的建房出售的;

(八)非法占地或违法建设行为未处理结案的;

(九)法律、法规规定的其他不符合申请农村宅基地条件的。

第五章个人建房申报审批和建设管理

第十一条个人建房按下列程序申报审批和建设管理:

(一)个人申请。具备宅基地资格权的村民,以户为单位向所在村民委员会提出宅基地和建房书面申请。

(二)村级审查。由村民委员会召开村民代表会议讨论,主要讨论材料是否真实、拟用地是否符合村庄规划、是否征求相邻权利人意见等;讨论通过后,公示无异议或异议不成立的,由村民委员会出具意见,并将农户申请、户口簿复印件等相关材料上报乡镇人民政府。

(三)联合选址。乡镇人民政府组织相关部门按要求进行实地勘察,审核是否符合国土空间规划、是否影响公共利益等内容。

(四)乡镇审批。乡镇人民政府根据勘察和联审结果,应特别对用地性质、建房位置、用地面积及房屋的层数、高度、建筑风貌色彩等进行审核;予以批准的,发放《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》。

(五)现场放线。个人取得《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》后,向乡镇人民政府申请放线,乡镇人民政府在收到申请后7个工作日内组织现场放线。

(六)建设管理和竣工验收。落实乡镇人民政府属地管理和批后监管责任,严格执行施工放样、基槽验线、施工关键环节、竣工验收“四到场”制度,确保按图施工及房屋质量安全。房屋竣工后,建房户向乡镇人民政府提出验收申请,由乡镇人民政府组织相关部门验收;符合要求的,发放《个人建房工程竣工验收单》。

(七)办理不动产登记。个人持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《个人建房竣工验收单》,向自然资源和城乡建设部门申请办理不动产权证。

第十二条个人建房应使用乡镇人民政府委托具备设计资质的单位设计的通用图集和图纸。

第十三条《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》严禁转让。个人建房手续自批准之日起一年内不能动工建设的,应提前办理延期手续;满二年未建设的,《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》自行作废。

第十四条村民现有宅基地不符合规划,申请在本村规划居民点易地建房的,应拆除旧房并交还原宅基地。未拆除旧房和交还原宅基地的,不予审批。

第六章监督管理与责任追究

第十五条农业农村局对乡镇履行个人建房监督管理职责的情况开展巡查,负责制定各乡镇个人建房和宅基地管理考核细则,将个人建房和宅基地管理工作纳入年度工作目标考核,细化镇村干部责任,建立责任追究机制。定期开展监督检查,发现问题,及时通报、督促整改,并将巡查结果上报林区人民政府备案,作为乡镇个人建房和宅基地管理年终考核得分及奖惩的重要依据。

第十六条各乡镇人民政府、村民委员会应加强对辖区内个人建房的监督检查,发现违法建设和违法用地行为后及时劝阻、制止并报告。未依法取得《乡村建设规划许可证》或者未按照《乡村建设规划许可证》的规定进行建设的,由乡镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,依法予以拆除。

农村个人建房有下列行为之一的,由农业农村局依法责令退还非法占用的土地,并限期拆除在非法占用土地上的建筑物、构筑物和其他附着物:

(一)未经批准或者骗取批准,占用集体土地建住宅的;

(二)超过批准宅基地面积的;

(三)法律、法规赋予的其他个人建房违法案件查处职责范围内的情形;

农村个人建房有下列行为之一的,由乡镇人民政府依法予以查处:

(一)未经批准擅自建房,严重影响乡镇和村庄规划的,责令停止建房,限期拆除;

(二)未按规划审批建设的,责令停止建房并限期改正;

(三)影响村镇规划,可采取改正措施的,责令限期改正。

林业、国家公园、公安、住新、经济商务、文旅、消防、供电、供水等部门和单位应当依据各自职责协同联动,共同做好个人建房相关违法行为的监管与查处工作。

第十七条村民委员会未按本办法规定擅自分配宅基地或分配的宅基地不符合村庄规划的,由其所属的乡镇人民政府和主管部门责令限期改正,收回已分配的宅基地,并依法追究相关人员责任。

第十八条建房个人应当配合相关部门执法人员的检查和执法工作,不得阻挠执法人员依法执行公务。对阻挠执法人员依法执行公务的,由公安机关根据《中华人民共和国治安管理处罚法》进行处罚;情节严重、构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十九条乡镇人民政府、村民委员会在个人建房管理工作中不作为、乱作为,或违规出具审查、审核、审批意见及虚假证明材料,造成严重后果的,由相关部门按有关规定追究乡镇人民政府、村民委员会主要负责人和相关人员的责任。构成犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任。

相关职能部门及工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂或违规办理行政许可及登记发证等事项,造成严重后果的,由相关部门按有关规定追究部门主要负责人和相关人员的责任。构成犯罪的,移交司法机关,依法追究刑事责任。

国家公职人员违规参与个人建房、开发小产权房的,除由主管部门依法查处外,相关部门按有关规定追究当事人责任。

第二十条本办法由农业农村部门及自然资源和城乡建设部门负责解释。

第二十一条本办法自印发之日起施行,原《神农架林区城乡个人建房管理实施办法(暂行)》(神政规〔2021〕4号)同时废止。

附件:1.松柏镇主城区范围图

2.松柏镇城镇开发边界图