洪湖市人民政府办公室关于印发洪湖市农村宅基地和村民建房管理实施细则（试行）的通知

洪政办发〔2025〕7号

洪湖市人民政府办公室

各乡镇人民政府，街道办事处，管理区委员会，洪湖开发区，市政府有关部门：

经市政府研究同意，现将《洪湖市农村宅基地和村民建房管理实施细则（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。

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洪湖市农村宅基地和村民建房管理实施细则（试行）

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第一章 ;总 ; ;则

第一条 ;为保障农民合法权益，规范农村宅基地管理，提高乡村建设水平，有效遏止手续不完善、占用基本农田建房、新增“吊脚楼”等违法违规现象，促进城乡建设健康有序发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》等法律法规和政策的规定，结合我市实际，特制定实施细则。

第二条 ;本实施细则适用于洪湖市行政区域内农村宅基地审批以及农村村民住房新建、改建、扩建等管理工作。

第三条 ;本实施细则所称农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。本实施细则所称农村村民，是指户籍在或者曾经在农村集体经济组织并与农村集体经济组织形成稳定的权利义务关系，以农村集体经济组织成员集体所有的土地等财产为基本生活保障的居民。

第四条 ; ;农村宅基地审批和住房建设管理须遵循以下原则：

（一）主体合法原则。农村宅基地只能分配给本集体经济组织成员（非本集体经济组织成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、移民安置等按照政府统一规划和国家法律政策允许的除外），不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。

（二）规划引领原则。农村村民住房建设应当符合城乡建设规划和国土空间规划等规定及要求。在编制乡镇级国土空间总体规划和村庄规划时，应与旧村整治、新村建设、危房改造、人居环境整治、耕地保护等相结合，要统筹考虑宅基地及其他农房用地规模和布局，为村民住宅建设用地预留空间。对于开发建设需求较小的村庄，积极推广“通则式”简明村庄规划，明确村庄用地布局、基础设施和公共服务设施点位，并针对项目建设区域细化建设管控要求。

（三）集约节约原则。农村宅基地审批应当符合土地利用年度计划，按照节约集约用地原则，充分利用原有宅基地、空闲地和其它未利用地。凡能利用旧宅基地的，不得新占土地，禁止占用永久基本农田。

（四）规模适度原则。农村宅基地使用农用地的每户不得超过140平方米，使用未利用土地（建设用地）的每户不得超过200平方米。

（五）“一户一宅”原则。严格实行农村宅基地“一户一宅”制度，即：农村村民一户只能拥有一处符合规定面积标准的农村宅基地。

第二章 ;职能职责

第五条 ;按照“市级主导、乡镇主责、村级主体”的原则，强化部门协同，落实属地管理责任，构建完善自上而下的农村宅基地和农村村民建房管理体系，共同做好农村村民住宅建设用地保障工作，确保村民建房管理依法科学有序进行。

第六条 ; ;市政府负责统筹本市行政区域内农村村民建房管理工作，全面组织领导本市行政区域内违法建设治理工作。

第七条 ; ;各乡镇政府为村民建房规划管控的责任主体，行政主要负责人为第一责任人，分管负责人为直接责任人，实行乡镇长审批“一支笔”。

乡镇政府负责编制村庄规划，承担农村建房审批、巡查监管工作，查处在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的行为；设立审批服务窗口，组建农村建房管理专班，建立联审联办制度，公布流程要件，核发农村宅基地批准书，出具农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表；会同相关部门加强农房质量安全管理。

第八条 ; ;村集体经济组织负责接收农户申请、初步审核、组织村民会议、村内公示、向乡镇政府报送申办材料，全程参与宅基地审批监管“三到场”工作，督促村民严格按照批准的宅基地范围和面积、建筑层数、建筑高度和建筑风貌等进行施工，依法依规调解当事人之间的宅基地纠纷，及时报告有关农村宅基地的违法、违规行为。

第九条 ;市农业农村局负责指导宅基地分配、使用、流转和宅基地合理布局、用地标准、违法用地查处，以及闲置宅基地与闲置农房利用等工作，建立相关制度；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，将农民建房新增宅基地需求及时通报市自然资源和规划局，参与编制国土空间规划和村庄规划。

第十条 ;市自然资源和规划局负责在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求；依法办理农用地转用审批等相关手续；依法办理农民住宅的不动产确权登记；加强对农村村民建房涉及使用耕地和林地的管理。

第十一条 ; ;市住建局负责组织编制和推广农村住宅设计图集，加强乡村建筑风貌引导，推介特色乡村建筑，组织开展农村工匠培训，指导做好农房建设质量和安全管理等工作。

第十二条 ; ;市交通运输局负责审查村民建房是否侵占公路两侧建筑控制区。

第十三条 ; ;市水利湖泊局负责审查是否符合水域、岸线及水利工程设施管理相关规定。

第十四条 ; ;市文旅局负责对历史建筑和文物进行管理和保护，在涉及文物保护的农民建房项目方面，审查建房活动有无对文物建筑构成破坏。

第十五条 ; ;生态环境分局负责监督农民建房过程中可能产生的环境污染问题。

第十六条 ; ;市供电公司负责审查是否符合电力输配线路安全距离。

第三章 ;申请条件

第十七条 ; ;农村村民符合下列条件之一的，可申请宅基地进行住房建设：

（一）无住房或具备分户条件，确需新建住房的；

（二）现有住房属于危旧房或因灾损毁需要拆除重建的；

（三）因国家、集体建设需要迁建或者按政策实行移民搬迁的；

（四）符合相关规划，向城镇、集镇周边或者农村住宅小区集中居住的；

（五）法律、法规、规章规定的其他情形。

第十八条 ; ;农村村民有下列情形之一的，其宅基地申请不予批准：

（一）不是本集体经济组织成员的；

（二）不符合国土空间总体规划和村庄规划的；

（三）不符合一户一宅规定的；

（四）原有住房出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的；

（五）所申请的宅基地存在权属争议的；

（六）法律、法规、规章规定的其他不予批准的情形。

第四章 ;建设选址

第十九条 ; ;农村村民住房建设必须服从国土空间规划、村庄规划。未编制村庄规划的，农村村民住房建设选址应当遵循“相对集中、就近选址，有利生产、方便生活，合理用地、节约用地”原则。

农村村民住房建设确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续。

第二十条 ; ;农村村民住房建设选址必须满足公路、河道、自然保护地、历史文物保护、集中式饮用水水源地保护、气源、电力、通信等特殊区域的控制和保护要求，其间距要求须严格按照相关规定规范管控。

第二十一条 ; ;农村村民住房建设不得在下列地点或地段选址：

（一）在城市规划区、历史文物保护区、各类自然保护地、基本农田保护区等实行禁止建设管制的区域；

（二）地质灾害危险区及洪涝灾害危险地段；

（三）高压电线下、危险化学品生产企业、危险化学品储存仓库防护区、企事业单位卫生防护距离内；

（四）湖边、河边、渠边等交通、水利、生态环境管控范围；

（五）法律、法规、规章规定禁止建设的其他区域。

第五章 ;行政审批

第二十二条 ; ;农村宅基地审批和住房建设需提供的资料：

（一）农村宅基地和建房（规划许可）申请表；

（二）户籍或身份情况、农村集体经济组织成员身份证明事项承诺书；

（三）农村宅基地使用承诺书；

（四）宅基地坐落平面位置示意图；

（五）法律、法规、规章规定的其他申请材料。

第二十三条 ; ;农村宅基地审批和住房建设审批程序：

（一）农户提出申请。符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。

（二）村民小组公示。村民小组收到申请后，在10个工作日内提交本小组村民讨论或者征求本小组村民意见，获得通过的，将申请理由、拟用地位置和宅基地面积、拟建房面积和建筑高度、建筑风貌等情况在本小组醒目位置公示，公示期不少于5个工作日。公示无异议或异议不成立的，由村民小组将农户申请、村民会议记录（意见）等材料交村级组织审核。

（三）村级组织审核。村级组织重点审核提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审核通过的，在村务公开栏公示不少于5个工作日，没有异议的，由村级组织出具意见，将农户申请、户口簿复印件等相关材料、村民小组会议记录（意见）、村级组织会议记录、公示情况等报送乡镇政府。

没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，村级组织在20个工作日内提交村民代表会议讨论，获得半数以上通过的，公示不少于5个工作日后，由村级组织出具意见，将相关材料报送乡镇政府。

没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，村级组织在20个工作日内提交村民代表会议讨论，获得半数以上通过的，公示不少于5个工作日后，由村级组织出具意见，将相关材料报送乡镇政府。

（四）乡镇有关机构联审。乡镇政府要在便民服务大厅设立一个窗口集中对外受理宅基地审批事宜。乡镇农业农村、自然资源和规划、城乡建设等机构要联审联办。乡镇农业农村等机构负责审核申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示、申请材料是否齐全规范等，并综合乡镇有关机构的意见提出审批建议。自然资源和规划部门负责审核用地建房是否符合乡镇国土空间规划、村庄规划和用途管制要求，涉及占用农用地的，应当办理农用地转用审批手续后，核发《乡村建设规划许可证》；乡镇城乡建设机构根据市政府有关规定负责审核农房建筑风貌是否符合要求；涉及交通、林业、水利、文化旅游、电力等其他部门的，及时征求意见。

（五）乡镇政府批准。乡镇政府根据乡镇农业农村或者联审联办等机构提出的审批建议以及有关部门的意见，对农户宅基地和建房申请进行审批。予以批准的，发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》；不予批准的，在作出决定之日起5个工作日内书面通知申请人，并说明理由。 ;乡镇政府应在每季度首月5日前将上季度审批情况报市有关主管部门和单位备案，要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存。有宅基地管理职责的街道办事处参照乡镇政府执行。

第二十四条 ; ;农村村民须对申请宅基地和住房建设所提交资料的真实性负责。提供虚假资料或采用欺骗手段获得的批准文件无效，修建的房屋按违法建筑处理。

第六章 ;严格建设管理

第二十五条 ; ;严格用地建房全过程管理，全面落实“三到场”要求。

（一）宅基地申请审查到场：乡镇政府收到宅基地和建房（规划许可）申请后，组织相关部门实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合村庄规划，建房位置、面积、公示及退出原宅基地情况是否符合要求等；

（二）批准后丈量批放到场：经批准用地建房的农村村民，应当在开工前向乡镇政府申请划定宅基地用地范围，乡镇政府在收到申请5个工作日内组织相关部门到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置；

（三）住宅建成后核查到场：农户建房完工后，乡镇政府要及时组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。通过验收的农户，可向不动产登记部门申请办理不动产登记。

第二十六条 ;农村村民建房应当由具备相应施工资质的单位或建筑工匠施工，承建方承接建设工程，必须对住房建设质量负责。住房建设必须严格按照批准的房屋风貌、朝向、位置、面积、总平面图和层数实施，不得擅自变更。确需变更的，须经原批准机关同意，并办理变更手续。

第七章 ;风貌管控

第二十七条 ; ;农村农房建设应当反映洪湖市历史文化传承，突出地域建筑特色。

第二十八条 ; ;加强环境风貌管控，尊重村庄传统选址格局，尊重现状地形地貌，保护自然景观要素，严禁在建设过程中大填大挖，破坏环境。

第二十九条 ; ;加强历史文化风貌管控。在历史文化名村、传统村落等自然历史文化资源的村庄建房的，应当尊重和保护村庄传统肌理脉络、山水田园空间格局、建筑风貌等，建造用材、色彩应与村庄整体环境相协调。

第三十条 ; ;全面保护文物古迹、历史建筑、传统民居等传统建筑，按照历史建筑保护要求控制建筑高度、色彩和立面样式。对已经纳入保护名录的农村历史建筑，不得擅自拆除、迁移。村落范围内的古树名木和天然大树应当予以保护，未经批准不得砍伐、移栽。

第三十一条 ; ;每个自然村，可依据村庄规划，由村民集体决策统一从市住建局编制和推广的农村住宅图集中选择同一建筑色调风格的住宅，形成整体美观和谐的风貌。

第八章 ;提升建设品质

第三十二条 ;积极引导市场主体参与建设，为村民建房报批、选址、设计、施工、管理、运营等全流程提供标准化、市场化服务，提高审批效率、缩短建设周期、提升建筑质量、改善乡村风貌。

第三十三条 ;积极引入装配式建筑企业，将其纳入农村建房社会化服务体系。由装配式建筑企业从各地农房建设图集中选择3至5套本地群众认可度较高的户型图进行优化。

第九章 ;其他规定

第三十四条 ; ;在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。转让合同生效后，应及时办理宅基地使用权变更手续。

鼓励进城落户的农村村民，在自愿的前提下，有偿退出农村宅基地。

第三十五条 ; ;城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守法律的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。

第三十六条 ; ;鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。

第三十七条 ; ;在尊重农民意愿并符合规划的前提下，鼓励村集体积极稳妥开展闲置宅基地整治，整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展。

第十章 ;责任追究

第三十八条 ; ;对农村村民违反农村宅基地管理法律、法规的行为，由市农业农村局牵头组织查处，市自然资源和规划局配合参与。对其他违法违规建房行为，依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》等法律法规规定由相关部门进行处理。

第三十九条 ; ;对乡镇政府、农村基层组织和相关部门及其工作人员在农村宅基地和村民建房管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十条 ; ;市场监督管理、公安、卫健、文旅、消防等部门不得将执法部门正在查处的村民违建住宅作为经营场所，办理相关证照手续。

第十一章 ;附 ;则

第四十一条 ; ;本实施细则施行过程中，法律、法规、规章及新的技术规范另有规定的，从其规定。

第四十二条 ;本实施细则由市农业农村局商市自然资源和规划局负责具体解释。

; 第四十三条 ; ;本实施细则自2025年3月27日起执行，有效期二年。原市政府有关规定与本实施细则不一致的，以本实施细则为准。

洪湖市人民政府办公室关于印发洪湖市农村宅基地和村民建房管理实施细则（试行）的通知

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