（点政办发〔2023〕6号）　

各乡（镇）人民政府，街道办事处，电子信息产业园建设管理办公室，湖北点军工业园区管委会，区政府各部门，各直属机构：

; 《点军区安置房小区交付和维修管理办法（试行）》已经区人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

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; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ;宜昌市点军区人民政府

; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ;2023年5月26日

;点军区红色物业管理办法（试行）

　　第一章 总 则

　　物业服务联系着千家万户，跟居民的生活息息相关，直接关系群众的生活质量。“红色物业”主要指对一些市场失灵、自治失效、无物业管理或管理不善的小区，通过建立党组织，推进“三方联动”，提升物业服务质量和水平。在具体工作上，以乡镇（街道）、村（社区）党组织为核心，整合服务资源、集聚服务力量、健全服务机制，是推进基层社会治理体系和治理能力现代化的有效载体，有助于增加群众的幸福感、获得感。

　　第一条为了全面提升我区安置房小区的物业管理和服务水平，进一步规范安置房小区的物业管理和服务活动，加强和创新社会管理工作，维护业主和物业服务人的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，维护安置房小区公共秩序，保障安置房小区房屋及附属设施设备的合理使用，依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》《宜昌市住宅小区物业管理条例》等法律法规，并结合本区实际制定本暂行办法（以下简称本办法）。

　　第二条本办法适用纳入区住房和城乡建设主管部门负责管理的安置房小区物业管理及其监督管理活动；其他未纳入管理的安置房小区物业管理及其监督管理活动，可参照本办法执行。

　　本办法所称安置房小区，是指按照城乡统一规划，建设达到一定规模，基础设施配套比较齐全，已经建成并投入使用的相对封闭、独立的为被拆迁住户进行集中统一安置的住宅群体或者住宅区域。

　　本办法所称物业管理，是指小区建设单位、属地居（村）委员会、业主自行或者通过选聘物业服务人等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护安置房小区内环境卫生和相关秩序的活动。

　　本办法所称物业服务人，包括物业服务企业和其他管理人。

　　第三条安置房小区的物业管理，遵循“党建引领，政府引导，属地管理，业主自治，多方参与，专业服务，行业自律”的原则。

　　安置房小区物业管理纳入基层社会治理体系和现代服务业发展规划，建立依法监管机制，以块为主、条块结合的市场运作方式，促进安置房小区物业管理和服务规范运营。

　　第二章 职责权利义务

　　第四条区住房和城乡建设主管部门负责安置房小区物业管理的监督管理工作，按照职责分工，履行下列职责：

　　（一）贯彻执行国家及省、市有关法律、法规及政策，制定安置房小区物业管理的有关规定和办法；

　　（二）负责指导街道办事处、乡镇人民政府对安置房小区物业管理工作进行管理与监督;

　　（三）监督招投标有关部门和机构做好安置房小区物业服务企业的招标工作，指导全区安置房小区物业管理规范化、专业化、市场化工作，引进先进物业服务模式，打造精品示范小区;

　　（四）监督物业服务人依法、依约在小区内显著位置，做好物业服务信息、物业服务费收支情况、受托经营管理的小区公共收益等信息公示工作。对物业服务人服务质量进行监督管理，组织开展相关考核考评；

　　（五）履行物业服务合同备案职责，管理物业服务人及其从业人员信用信息，对物业服务人开展信用评价，并向社会公开，提供查询便利；

　　（六）指导辖区内安置房小区业主委员会的成立和改选工作，并进行业主委员会备案；

　　（七）对物业服务人及其从业人员、业主委员会进行业务指导、培训和监督管理；

　　（八）对物业的使用与维护进行监督管理；

　　（九）对物业承接查验、物业服务人退出交接活动进行指导和监督；

　　（十）对住宅专项维修资金的交存、使用进行监督管理；

　　（十一）处理物业管理活动中的投诉；

　　（十二）法律、法规规定的其他职责。

　　区发展和改革、城市管理、公安、民政、自然资源和规划、生态环境、市场监督管理、应急管理等行政主管部门，按照各自职责齐抓共管，做好相关监督管理工作。

　　第五条街道办事处、乡镇人民政府监督管理辖区内的安置房小区物业管理活动，组建物业管理机构，履行下列职责：

　　（一）组织、指导业主成立业主大会、选举业主委员会或换届工作；

　　（二）监督业主大会、业主委员会依法履行职责，组织开展业主委员会考核；

　　（三）负责调处物业管理纠纷。定期召开物业管理联席会议，负责调解业主、业主委员会与物业服务人之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，及时协调解决物业管理相关问题；

　　（四）按照赋予的综合行政执法权限，依法处理小区内的违法行为；

　　（五）负责对物业服务人的监督管理和日常考核，督促物业服务人对安置房小区内的安全隐患进行全面排查，并落实整改;

　　（六）法律、法规规定的其他职责。

　　第六条 社区（村）按照属地管理原则履行主体责任，做好物业管理相关工作，建立健全社区（村）党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人联动机制，调解物业管理纠纷。

　　第七条突发公共事件应对期间，街道办事处、乡镇人民政府应当指导物业服务人开展应对工作，并给予物资和资金支持。委托物业服务人承担物业服务合同以外公共服务事项的，应当支付合理费用。

　　物业服务人应当服从统一指挥，在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合居（村）民委员会开展相关工作，依法落实各项应急措施。

　　第八条安置房小区的建设单位应当依法与前期物业服务人，对安置房小区的房屋及其配套设施设备进行查验，并向前期物业服务人移交小区建设和物业管理档案资料。

　　第九条 安置房小区建设单位应当在建设项目竣工验收合格之日起三个月内，将符合国家标准和技术规范的供水、排水、供电、供气、通讯、环卫等专业经营设施设备移交给专业经营单位管理和养护，专业经营单位应当接收。

　　第十条安置房小区建设单位或经区住房和城乡建设主管部门委托的居（村）民委员会，应当与依法招标选聘的前期物业服务人签订前期物业服务合同，代拟临时管理规约，并将前期物业服务合同和临时管理规约报区住房和城乡建设主管部门备案。

　　第十一条安置房小区建设单位向业主交付的物业应当达到法定交付条件。前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的前期物业费，由建设单位承担；物业交付之日后的前期物业费，由业主承担。

　　建设单位将未达到法定交付条件的物业交付给业主的，应当依法承担相应的责任，并承担达到交付条件前的前期物业费。

　　第十二条物业服务人应当按照物业服务合同提供物业服务，并履行下列义务：

　　（一）建立规范的财务制度，妥善保管相关财务凭证；

　　（二）制定安置房小区物业管理和服务年度计划；

　　（三）制定安置房小区安全防范应急预案，发现安全风险隐患时，及时告知业主，采取应急措施，并向区住房和城乡建设主管部门、属地街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会等有关部门报告；

　　（四）对安置房小区内的违法建设行为予以劝阻、制止，并向相关行政主管部门报告；

　　（五）维护安置房小区内生活垃圾分类设施，引导分类投放生活垃圾并督促环卫作业单位及时收集清运；

　　（六）执行各级人民政府依法实施的管理措施，配合开展基层社会治理、文明城市创建等工作；

　　（七）采取必要的安全保障措施，防止从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害；

　　（八）接受住房和城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）的监督检查和考核

　　（九）法律、法规规定的其他义务。

　　第十三条物业服务人应当在安置房小区内的显著位置公示下列信息：

　　（一）上一年度物业服务合同履行情况；

　　（二）上一年度物业服务项目收支情况；

　　（三）法律、法规规定应当公示的其他信息。

　　业主对公示内容有异议的，物业服务人应当予以答复。

　　第十四条 物业服务人不得在物业服务活动中有下列行为：

　　（一）骗取、挪用或者侵占业主共有部分经营所得收益；

　　（二）擅自改变业主共有部分用途；

　　（三）非法获取或者违反国家有关规定向他人出售、提供业主个人信息；

　　（四）法律、法规禁止的其他行为。

　　第十五条物业服务人可以委托专业性服务组织或者其他第三人承担特种设备管理和养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务事项。物业服务人应当就委托的专项服务事项向业主负责。

　　物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务肢解后分别转委托给第三人。

　　第十六条安置房小区供水、供电、供气、通讯、环卫等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，不得强制物业服务人代收，不得因物业服务人拒绝代收而停止提供服务。

　　物业服务人接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第三章 物业的使用

　　第十七条安置房小区的业主及物业使用人，在使用房屋和附属设施设备时，除不得实施《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》《宜昌市住宅小区物业管理条例》规定的禁止行为外，还应当按照管理规约（临时管理规约）的规定，禁止实施下列行为：

　　（一）践踏、占用绿化地；

　　（二）影响观瞻的乱搭、乱贴、乱披、乱挂、晾晒、饲养家禽等；

　　（三）损毁、涂划园林艺术雕塑；

　　（四）聚众喧哗影响邻居休息；

　　（五）发生超出规定标准的噪音；

　　（六）排放有毒、有害物质；

　　（七）在进行室内装饰装修时，擅自改变房屋主体承重或防水结构；

　　（八）破墙开店等影响房屋结构安全的行为；

　　（九）管理规约规定的其他行为。

　　实施《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》《宜昌市住宅小区物业管理条例》及上述规定的禁止行为的，由街道办事处、乡镇人民政府，区住房和城乡建设、发展和改革、城市管理、公安、民政、自然资源和规划、生态环境、市场监督管理、应急管理等行政主管部门依据职能职责依法依规进行查处。

　　第四章 物业的维修维护

　　第十八条安置房小区房屋及配套设施设备的维修责任，按下列规定划分：

　　（一）由业主装修或使用导致的房屋专有部分问题，由业主自行负责维修。

　　（二）《物业服务合同》约定由物业服务人负责的小型维修事项，其维修费用应在物业服务费中列支。《物业服务合同》未约定或约定维修范围以外的，按《点军区安置房小区交付和维修管理办法》（试行）组织维修。

　　（三）房屋的外墙面、楼梯、通道、屋面等物业共用部分、共用设施设备，在保修期内的维修问题，由安置房小区建设单位负责保修；保修期满后发生的维修问题，按《点军区安置房小区交付和维修管理办法》（试行）组织维修。

　　第十九条安置房小区的道路、路灯、下水管道、沟、渠、池、井、绿化池、地下车库、自行车房(棚)、安防监控和探头等安置房小区公用设施，由物业服务人统一维护管理、疏通、养护；人为造成公用设施损坏的，由责任者负责赔偿或修复。

　　第二十条安置房小区的水、电、燃气、通讯、环卫等设施的养护和维修，由供水、供电、供气、通讯及环卫等经营单位负责，户内费用由业主承担，户外费用由养护、维修单位承担。

　　第二十一条安置房小区电梯的维保单位由所在小区选聘的物业服务人确定，各街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会、小区业主委员会应加强监管，年检和维保费用由物业服务人在物业服务费中列支承担。

　　第五章 物业服务费用

　　第二十二条安置房小区的物业服务费用，由物业服务人按业主拥有的房屋建筑面积和物业服务合同约定标准向业主收取。物业服务费预收的期限，不得超过十二个月。物业服务人每年应将物业服务合同履约情况，报告给业主委员会、居（村）民委员会及街道办事处（乡镇人民政府），并接受质询。

　　第二十三条安置房小区车位租金、停车服务费的收取标准，应在物业服务合同中进行明确约定，并在安置房小区内显著位置进行公示。

　　第六章 附 则

　　第二十四条 区住房和城乡建设主管部门负责制定《安置房小区物业管理考核办法》，各街道办事处（乡镇人民政府）结合实际情况和安置房小区物业服务合同的约定，细化各小区物业服务项目、内容、标准及考核标准。安置房小区物业管理情况纳入区政府对街道办事处、乡镇人民政府的年度目标考核任务中。

　　第二十五条本办法中规定应由业主委员会实施而业主委员会无法实施，委托属地街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会实施的事项，业主委员会应出具相应的授权委托书。

　　第二十六条 本办法自公布之日起施行。