附件1

环江毛南族自治县住宅专项维修资金管理办法

（送审稿）

第一章  总 则

第一条  为加强对全县住宅专项维修资金的管理和使用，保障住宅共有部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物业管理条例》（国务院令〔2007〕54号）、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部 财政部令〔2007〕165号）和《广西壮族自治区物业管理条例》（十一届人大常委会公告第59号）、《广西壮族自治区〈住宅专项维修资金管理办法〉实施细则》（桂建房〔2011〕11号）、《河池市住宅专项维修资金管理办法》（河政办发〔2015〕2号）等法规和有关规定，结合本县实际，制定本办法。

第二条  本县行政规划区内具有共用部位、共用设施设备的居民住宅、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条  住宅专项维修资金的管理实行统一交存、专户存储、所有权人决策、专款专用、政府监管的原则。

第四条  自治县房产主管部门负责全县住宅专项维修资金归集与使用的指导和监督工作。

财政、审计部门按照各自职责做好住宅专项维修资金的监督工作。

第五条  自治县房产主管部门设立住宅专项维修资金专用存款账户，并委托商业银行作为住宅专项维修资金的专用存款账户管理银行，在专户管理银行分别开立住宅专项维修资金专用存款账户。

开立住宅专项维修资金专用存款账户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账；公有住房专项维修资金专户，按照售房单位设账。

第六条  自治县房产主管部门应当建立健全住宅专项维修资金档案资料管理制度。

笫二章  交 存

第七条  业主应当按照本办法交存住宅专项维修资金，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有；从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。

第八条  本县行政规划区内首期住宅专项维修资金交存标准，按照《自治县九届人民政府第27次常务会议纪要》执行，售后公有住房应当交存住宅专项维修资金。

未配置电梯的物业、已配置电梯的物业，交存数额为专有部分建筑面积每平方米32元。

第九条  本办法施行前，已按照有关规定或合同约定归集住宅专项维修资金的，应当统一交存至专户管理银行，其管理与使用依照本办法的有关规定执行。

本办法实施前未建立或未按照规定交存住宅专项维修资金的物业，业主应当自本办法实施之日起，每年按照专有部分建筑面积每平方米8元的标准，连续四年将首期专项维修资金交存至住宅专项维修资金专用存款账户。

本办法施行前，物业管理区域已办理预售许可证的，开发建设单位无需垫付预缴该区域住宅专项维修资金。

第十条  开发建设单位和公有住房售房单位应当在商品房销售合同或出售协议书中，以专门条款与购房者约定住宅专项维修资金交存的标准、面积基数、总金额、交存时间、交存方式等事项，由业主按照本办法交存住宅专项维修资金。

第十一条  新建商品住宅的开发建设单位应当在办理商品房预售许可证前，按照房产主管部门商品房测绘备案的建筑物总面积足额垫付预缴住宅专项维修资金。

业主在申请办理商品房权属登记前，应当向开发建设单位支付预交的住宅专项维修资金，并到管理机构办理更名手续。

第十二条  已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入房产主管部门在银行开设的公有住房住宅专项维修资金专用存款账户。开立公有住房住宅专项维修资金专用存款账户，应当按照售房单位设账，按幢设分账，其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金存入公有住房专项维修资金专用存款账户。

第十三条  物业购买人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专用存款账户。

未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第十四条  交存住宅专项维修资金应当按照下列程序办理。

（一）业主向管理机构提交住宅专项维修资金交存登记表、房屋销售合同或房屋所有权证、业主的身份证明等材料后，领取住宅专项维修资金交存通知单。

（二）业主凭住宅专项维修资金交存通知单到专户管理银行交存维修资金，取得住宅专项维修资金交款凭证。

（三）业主凭住宅专项维修资金交款凭证到管理机构领取票据。

第十五条  业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。相关业主续交后的住宅专项维修资金余额，不得少于其按本规定应交首期住宅专项维修资金的数额。

住宅专项维修资金的续交方案由业主委员会拟订，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。未成立业主大会续交维修资金的，由业主按照首期住宅专项维修资金标准补足。

第三章  管 理

第十六条  业主大会成立前，住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地房产主管部门设立的管理机构作为专门机构负责代为监管。已售公有住房住宅专项维修资金，存入公有住房住宅专项维修资金专用存款账户。

第十七条  业主大会成立后条件成熟的也可以交由业主委员会自主管理。业主大会决定不再委托管理机构代管的，应当就下列事项进行表决：

（一）不委托管理机构代管住宅专项维修资金的决议。

（二）住宅专项维修资金使用管理办法及应急支取预案。

（三）委托物业服务单位或会计师事务所作为业主大会住宅专项维修资金账目管理单位的协议草案。

（四）住宅专项维修资金账目管理办法。

（五）确定业主委员会主任为住宅专项维修资金账目责任人的决议。

（六）其他与住宅专项维修资金有关的决议事项。

以上事项经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，业主委员会可以持业主大会的有效决议到管理机构办理住宅专项维修资金划转手续。

管理机构应当在收到资金划转备案手续后10个工作日内，书面通知专户管理银行开立业主大会住宅专项维修资金账户，将住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会住宅专项维修资金账户。专户管理银行应当分户办理业主住宅专项维修资金存储卡并发给业主。管理机构将有关收支情况账目移交业主大会委托的账目管理单位，所委托账目管理单位的管理费用由业主大会决定。

第十八条  业主委员会住宅专项维修资金专户应当使用信汇凭证或电汇凭证结算，不得支取现金，不得使用其他票据或者结算凭证。用于支付维修及更新、改造工程费用的住宅专项维修资金，只能支付到已在银行备案的施工单位或物业服务企业账户中。

第十九条  住宅专项维修资金划转后的账目管理单位、使用管理制度、账户责任人、管理费用等相关事项需经业主大会决定，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主书面同意。业主大会的有关决定及具体管理办法需报所在地县房产主管部门备案。

业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地县房产主管部门的监督。

住宅专项维修资金禁止进行任何有风险的理财或投资。

第二十条  房屋所有权转让时，该房屋的住宅专项维修资金余额随房屋所有权同时转移。

产权登记机构在办理产权过户时，应当向当事人说明维修资金结余和转移事宜，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况，并出具有关凭证，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金余额随房屋所有权同时转让。原业主未交存首期住宅专项维修资金，业主应当在办理房屋所有权转移登记前协商足额交存。

第二十一条  有下列情形之一的，开发建设单位、业主或业主委员会应当到管理机构办理有关住宅专项维修资金变更手续：

（一）物业管理区域发生调整的。

（二）房屋所有权发生转移的。

（三）住宅专项维修资金账目责任人发生变更的。

（四）业主大会委托的账目管理单位发生变更的。

（五）其他发生变更的事项。

第二十二条  房屋灭失的，按照下列规定返还住宅专项维修资金。

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主。

（二）公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位。

（三）公有住房售房单位不存在的，按照公有住房售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第二十三条  管理机构、负责管理公有住房专项维修资金的部门或业主委员会，应当与专户管理银行每年核对一次住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。

（二）发生列支的项目、费用以及按户分摊的情况。

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第二十四条  管理机构、负责管理公有住房专项维修资金的部门或业主委员会，应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第二十五条  业主交存住宅专项维修资金的存储利息应当按同期银行存款利率计息到户。存储利息属专项维修资金的增值收益，应当按住宅面积分配并记账到户。

计息方式：无论资金何时存入，在首个计息年度内，均按交存日中国人民银行挂牌公告的活期存款利率计算利息；从第二个计息年度起，存款资金均按每个结算年度结转的资金本息进行计算，存款利率按起息日中国人民银行挂牌公告的三个月定期存款利率计算，使用业主分户账上的住宅专项维修资金的，提取部分按活期存款利率计算利息，剩余部分仍按三个月定期储蓄存款利率计算利息。

存款天数按每年360天计算，每月30天计算，天数计算遵循“算头不算尾”原则，即计算资金存入当日的利息，不计算资金取出当日的利息。利息金额计算到分，分以下按照四舍五入原则计算。

第二十六条  住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第二十七条  住宅专项维修资金的财务管理和会计核算执行财政部门有关规定。

财政部门、审计部门应加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第二十八条  住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部和广西壮族自治区财政厅的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第四章  使 用

第二十九条  住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第三十条  住宅专项维修资金应当专项用于住宅保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，任何单位和个人不得挪作他用。

第三十一条  物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的费用，按照下列规定分摊：

（一）商品房之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，业主承担的部分，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品房之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业；其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

住宅专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积及比例由相关业主分摊。

第三十二条  物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造涉及尚未出售的物业，由开发建设单位或者公有住房售房单位，按照尚未出售物业的建筑面积，分摊维修、更新和改造费用。

第三十三条  按照本办法使用住宅专项维修资金时，维修工程符合以下情况之一的，应当委托工程造价咨询单位进行项目审价：

（一）单项维修工程费用超过1万元。

（二）一次性使用维修资金总额超过1.5万元。

（三）其他依法应当进行项目审价的工程。

第三十四条  住宅专项维修资金未划转业主大会管理的，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理：

（一）物业服务单位根据维修、更新和改造项目提出使用方案；没有物业服务单位的，由相关业主提出使用方案。

（二）使用方案应当包括拟维修、更新和改造的项目名称以及费用预算、维修时间、工期、费用分摊等内容，使用方案应当在物业管理区域明显位置公示不少于5日。

（三）使用方案经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

（四）物业服务单位或相关业主持住宅专项维修资金使用申请表、相关业主签字同意的书面材料、使用方案、施工合同等材料，向管理机构申请办理预支手续；其中，动用公有住房专项维修资金的，向负责管理公有住房专项维修资金的部门申请预支。

（五）管理机构在7个工作日内审核完毕相关材料后，通知专户管理银行将不超过核定预算金额70%划转至维修单位已在银行备案的账户中。

（六）负责管理公有住房专项维修资金的部门应当于收到申请之日起7个工作日内，审核完毕并将不超过核定所需预算金额70%划转至维修单位已在银行备案的账户中。

（七）维修工程竣工验收合格后，物业服务单位或业主委员会应当持核定后的维修工程决算费用清单，在物业专项维修资金列支范围内公示不少于5日。公示期满，物业服务单位或相关业主持下列材料报管理机构、负责管理公有住房专项维修资金的部门核实，拨付维修费用的余额：

1. 工程决算单。

2. 维修和更新、改造工程的发票。

3. 相关业主意见反馈表。

4. 维修费用分摊明细表。

5. 其他相关材料。

第三十五条  维修工程最终决算金额超出核定预算金额20%以上或超出金额在1万元以上的，超出部分应当经专有部分占建筑面积三分之二以上且占人数三分之二以上业主同意，并在物业管理区域明显位置公示不少于5日。

第三十六条  住宅专项维修资金划转业主大会管理的，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理：

（一）物业服务单位根据维修和更新、改造项目提出使用方案；没有物业服务单位的，由业主委员会提出使用方案。

（二）使用方案应当包括拟维修、更新和改造的项目名称以及费用预算、维修时间、工期、费用分摊等内容，使用方案应当在物业管理区域明显位置公示不少于5日。

（三）使用方案经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

（四）物业服务单位持有关材料向业主委员会提出预支维修资金申请。

（五）业主委员会预支维修资金的，应当将有关材料报管理机构备案。

（六）业主委员会凭管理机构的备案证明通知专户管理银行拨付不超过核定预算金额70%的费用。

（七）专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位已在银行备案的账户中。

（八）维修工程竣工验收合格后，经业主委员会、账目管理单位核实，拨付维修费用的余额。

第三十七条  住宅专项维修资金在管理机构代管期间，物业经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋或者出现电梯故障、屋盖漏水等严重影响住宅正常使用的紧急状况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的，由物业服务单位或业主委员会提出书面紧急报告，管理机构核实后及时通知专户管理银行预先拨款。

维修工程竣工验收合格后，物业服务单位或业主委员会应当将核实后的维修工程决算费用清单，在住宅专项维修资金列支范围内公示不少于5日。公示期满无异议的，物业服务单位或业主委员会将维修工程决算费用报管理机构复核后办理结算手续。决算费用超过2万元的维修工程，应当经审计后方可办理相关结算手续。

物业所在区域内没有物业服务单位和未成立业主委员会的，由所在城区负责房产管理的主管部门代为组织维修。

第三十八条  下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。

（二）依法应当由相关部门承担的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。

（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用。

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务单位承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第三十九条  下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）按规定计取的住宅专项维修资金的存储利息。 

（二）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，但业主大会另有决定的除外。

（三）物业共用设施设备报废后回收的残值。

第五章  法律责任

第四十条  违反本办法，业主不交存或不续交应分摊的住宅专项维修资金的，业主委员会可采取相应催交措施。

第四十一条  公有住房售房单位有下列行为之一的，由财政部门会同房产主管部门责令限期整改。

（一）未按本办法第九条、第十三条第二款规定交存住宅专项维修资金的。

（二）违反本办法第十四条规定将房屋交付买受人的。

（三）未按本办法第三十三条规定分摊维修、更新和改造费用的。

第四十二条　开发建设单位违反本办法第十四条规定，由房产主管部门按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部 财政部令〔2007〕165号）有关规定依法处理。

开发建设单位未按本办法第三十三条规定分摊维修、更新和改造费用的，由房产主管部门按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部 财政部令〔2007〕165号）有关规定依法处理。

第四十三条  违反本办法挪用住宅专项维修资金的，由房产主管部门按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部 财政部令〔2007〕165号）有关规定依法处理。

第四十四条  房产主管部门、财政部门及其工作人员利用职务便利，收受他人财物，不依法履行住宅专项维修资金的监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十五条  因住宅专项维修资金的交存、使用等发生纠纷，当事人可以自行协商解决，协商不成的，可以申请仲裁或向人民法院起诉。

第六章  附 则

第四十六条  本办法有关用语的含义：

（一）住宅专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

（二）住宅共用部位，是指根据法律、法规和住宅买卖合同，由单幢住宅或者物业管理区域内业主共有的部位及其他在使用上、功能上为单幢住宅或整个物业管理区域服务的部位，包括：基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊和通道等。

（三）住宅共用设施设备，是指根据法律、法规和住宅买卖合同，由单幢住宅或物业管理区域内业主共有的附属设施设备以及其他在使用上、功能上为单幢住宅或整个物业管理区域服务的设施设备，包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、空调系统、消防设施、避雷设施、安防技防监控系统、智能化系统、音乐背景系统、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性停车场所、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

（四）建筑物总面积，是指专有部分面积的总和。

第四十七条  经济适用住房、拆迁安置房、市场运作方式建设住房，可按照本办法有关商品房的规定交存住宅专项维修资金。

第四十八条  本办法由环江毛南族自治县住房和城乡建设局负责解释。

第四十九条  本办法自2023年6月1日起施行。

附件6

起草文件说明

一、文件出台背景

为加强对全县住宅专项维修资金的管理和使用，保障住宅共有部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物业管理条例》（国务院令〔2007〕54号）、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部 财政部令〔2007〕165号）和《广西壮族自治区物业管理条例》（十一届人大常委会公告第59号）、《广西壮族自治区〈住宅专项维修资金管理办法〉实施细则》（桂建房〔2011〕11号）、《河池市住宅专项维修资金管理办法》（河政办发〔2015〕2号）等法规和有关规定，结合本县实际，制定本办法。

二、文件起过程

按照要求自治县住房和城乡建设局起草了《环江毛南族自治县住宅专项维修资金管理办法》，并征求各相关部门意见，形成送审稿，报自治县人民政府审定。

三、文件主要内容

《办法》共有六章、四十九条，主要内容如下：

一是交存。主要是对交存的对象、标准、方式做出详细解答。

二是管理。主要是对交存的住宅维修资金如何有效管理做出详细解答。

三是使用。主要是对使用流程出详细解答。

四是法律责任。明确各方的法律责任，监管部门的责任，确保使用维修资金过程中出现相互推诿。

环江毛南族自治县住房和城乡建设局

2023年5月21日