田东县人民政府

关于印发田东县推进农村“房地一体”不动产确权登记发证工作实施意见的通知

东政规〔2021〕2号

各乡镇人民政府，县直各有关单位：

    《田东县推进农村“房地一体”不动产确权登记发证工作的 实施意见》已经县人民政府同意，现印发你们，请认真贯彻执行。

                             田东县人民政府

                             2021年5月19日

田东县推进农村“房地一体”不动产确权登记发证工作的实施意见 

     为贯彻落实党中央、国务院和上级党委、政府有关乡村振兴战略决策部署，加快推进我县宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权登记发证工作，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例》等有关法律、法规及规章和《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）、《广西壮族自治区自然资源厅关于加快推进全区农村不动产确权登记工作的指导意见》（桂自然资发〔2020〕44号）、《广西壮族自治区自然资源厅 广西壮族自治区农业农村厅 广西壮族自治区住房和城乡建设厅关于规范农村新增宅基地审批和建房管理的通知》（桂自然资发〔2020〕70号）等有关文件的规定，结合我县实际，提出如下实施意见。

目录

第一章   确权登记的权利类型

第二章   确权登记的权利主体

第三章   确权登记的原则

第四章   确权登记的一般规定

第五章   确权登记“户”的认定

第六章   确权登记相关的处理意见

第七章   附则

一、确权登记的权利类型

    确权登记的权利类型为集体建设用地使用权，宅基地使用权，房屋等建筑物、构筑物所有权。

二、确权登记的权利主体

   （一）本集体经济组织成员。一般指具有本村合法村民资格，并在本集体经济组织所在的村、组居住生活，同时以本集体经济组织所有的土地为基本生活保障，依法登记常住户籍并与农村集体经济组织形成权利义务关系的当事人。符合下列情形之一的，可认定为本集体经济组织成员:

    1.本集体经济组织成员的成年或非成年子女（含收养子女），户籍在本集体经济组织所在村、组的;

    2.与本集体经济组织成员形成法定婚姻关系，户口已迁入本集体经济组织的，但国家行政事业单位及国有企业录用的在编人员（含退休人员）除外;

    3.因国家政策性迁入经法定程序加入的;

    4.其他可认定为本集体经济组织成员的情形。

   （二）集体经济组织或其他自然人、法人和组织。

三、确权登记的原则

    农村宅基地和集体建设用地确权登记，以有批准权的人民政府批准用地的文件等资料为权属来源依据，以使用现状为基础，以四邻无争议为前提，以乡镇、村、组三级认定为依托，本着“尊重历史、注重现实、权属合法、界址清楚、面积准确、一户一宅、维护权益”的原则，以宗地为单位，实行属地登记发证，由县自然资源局具体实施本行政区域农村房地一体确权、登记、发证工作。

四、确权登记的一般规定

   （一）农村集体经济组织成员建房占用宅基地经过依法批准的，按照批准面积予以确权登记。

   （二）农村集体经济组织成员原则上一户只能拥有一处符合规定面积标准的宅基地（因继承、赠与等法定取得的除外）。宅基地面积标准按照县城规划区及建制镇规划区范围内（具体范围及涉及村组详见附件）每户宅基地面积不得超过100平方米，其他区域每户宅基地面积不得超过150平方米，每户房屋建筑面积均不得超过450平方米。

   （三）符合分户建房规定尚未分户的农村集体经济组织成员，如其实际使用的宅基地面积，没有超过分户后累计可用建房用地面积标准的，可按照实际使用的宅基地面积予以确权登记。

   （四）农村集体经济组织成员进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权及房屋所有权予以确权登记。

   （五）1999年1月1日《土地管理法》修订实施前，乡镇村公共设施和公益事业建设占用土地并使用至今且没有权属来源材料的，应查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告15天无异议后，经乡镇人民政府审定后对土地及土地上的建筑物、构筑物进行确权登记。1999年1月1日《土地管理法》修订实施后，公共设施和公益事业占用的土地及土地上的建筑物、构筑物，应当依据依法批准的用地及规划、建设文件，进行确权登记。

   （六）乡镇村企业用地应当依据县级以上人民政府批准的用地文件进行确权登记。1987年《土地管理法》实施前，乡镇村企业违反规定使用的集体土地，已按照有关规定清查处理并使用至今的，可予以确权登记，1987年《土地管理法》实施后，乡镇村企业占用集体土地不能提供批准用地文件或清查处理材料但使用至今的，经所在农村集体同意，经乡镇人民政府审核后，报县人民政府批准，依法确权登记。

   （七）乡镇村企业使用权主体发生变更但变更后的主体符合国家法律法规规定的，可予确权登记发证；变更后的使用权主体不符合国家法律法规规定的，只调查统计，不予确权登记。

   （八）乡镇村企业不按照批准用途使用土地，或因撤销、迁移等原因停止使用的集体土地，应收回土地使用权，只调查不予确权登记。乡镇村企业用地多占少用、占而不用的，其长期闲置部分，不予确权登记。

五、确权登记“户”的认定

    宅基地以户为单位申请登记。户的认定原则上以公安部门户籍登记为依据，户主可作为权利人代表。在户籍登记中虽没有单独立户（应符合父母随一个成年子女生活，共同享有一块宅基地），但符合下列条件之一的，也可按户申请宅基地确权登记:

   （一）已婚且已分家单独居住生活的;

   （二）未婚，但已年满18周岁并已达到分家单独居住生活条件，由村委会出具证明材料并公告无异议的;

   （三）依法继承宅基地上房屋所有权的未成年人可以作为特殊的“户”；

   （四）男性成员属入赘女方且户口已迁入女方户籍地，符合户籍单独立户条件的可立一户；

   （五）其他可以认定为一户的情形。

六、确权登记相关的处理意见

   （一）本集体经济组织成员一户多宅的处理

    1.一户经合法批准拥有一处宅基地，其面积不超过规定面积标准的，可按实际面积对宅基地及地上的房屋进行确权登记；除属继承、接受赠与的宅基地上未倒塌房屋外，对于一户拥有两处及以上已合法批准的宅基地，对实际已合法批准的宅基地及地上的房屋进行确权登记，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照规定的面积标准重新进行确权登记。

    2.除因继承或接受赠与等法定事由外，对于一户拥有两处及以上未批准的宅基地，按照“一户一宅”原则，只对一处宅基地依法处理确权登记，对其他未批准宅基地及地上的房屋只调查统计，不予确权登记。

    3.已拥有一处宅基地的本农村经济组织成员因继承房屋取得已批准的宅基地，可凭分家析产协议、遗嘱、公证书等有效证据，经村委会确认并公示15天无异议后，予以办理宅基地使用权及房屋所有权的转移登记手续；已拥有一处宅基地的本农村经济组织成员因继承或接受赠与取得未批准宅基地上的房屋，经乡镇人民政府审定后，进行宅基地及地上的房屋的确权登记，在《不动产登记簿》和《不动产权证书》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。

   （二）非本集体经济组织成员的处理

    1.非本集体经济组织成员，因地质灾害防治、新农村建设、扶贫搬迁、移民安置、危旧房改造、“增减挂”项目、政府拆迁安置、示范镇建设等集中迁建的，在退出原宅基地并注销登记后，经迁建地所在的村委会同意，并经相关部门或当地乡镇政府审核，按照政府统一规划和批准使用宅基地的，可按规定确权登记。

    2.1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大范围的，可按实际使用面积予以确权登记；1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年1月1日《土地管理法》修订实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，在《不动产登记簿》和《不动产权证书》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体原成员”；超过批准的面积在《不动产登记簿》和《不动产权证书》记事栏注明。房屋拆除后没有批准重建的，宅基地使用权由本集体经济组织收回。1999年1月1日《土地管理法》修订实施后，城镇居民在农村违法建造和购买的住宅及宅基地不予确权登记。

    3.非本集体经济组织成员因继承（含接受赠与）房屋或根据生效法律文书合法取得房屋而占用宅基地，应当予以确权登记，在《不动产登记簿》和《不动产权证书》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人或受赠人”。

   （三）超过《广西壮族自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法》规定标准的处理

    1.1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村集体经济组织成员建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大范围的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。

    2.1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施前，农村集体经济组织成员建房占用的宅基地，超过规定面积标准的，超过面积已按当时有关规定处理并补办相关手续的，按处理结果予以确权登记；未补办的，按现行法律法规规定进行处理。

    3.1987年《土地管理法》实施后，农村集体经济组织成员建房占用的宅基地，符合规划但超过当地面积标准的，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在《不动产登记簿》和《不动产权证书》记事栏注明，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照规定的面积标准重新进行确权登记。

    4.1987年《土地管理法》实施前，接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照接受转让、赠与房屋的实际面积予以确权登记；1987年《土地管理法》实施后，接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过规定面积标准的，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在《不动产登记簿》和《不动产权证书》记事栏注明。

   （四）未批先建及没有土地权属来源的处理

    1.对占用基本农田和生态红线的，不符合国土空间规划、村庄和集镇规划的零星宅基地，只在“房地一体”调查工作中统计备案，不予确权登记。

    2.对占用基本农田和生态红线以外的，符合国土空间规划、村庄和集镇规划的宅基地，且建房符合“一户一宅”等建房条件，面积在规定标准范围内的，本着解决历史遗留问题的原则，按以下办法补充相关手续后，依法予以确权登记。

   （1）1999年1月1日《土地管理法》修订实施前，对于本集体经济组织成员没有权属来源的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，在本村小组公告15天无异议，并出具证明，属于合法使用的，予以确权登记。

   （2）1999年1月1日《土地管理法》修订实施后，因农村危旧房改造、新农村建设、移（灾）民安置建设（含整村推进、分散建设）等，本集体经济组织成员建房虽未经批准，但建房者符合“一户一宅”等建房条件，由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，在本村小组公告15天无异议，由所在地乡镇人民政府审定后，进行确权登记。

   （五）房地一体规划的办理

    1.在县城规划区及城镇规划区范围内建设的农房原则上必须符合县城及乡镇规划，特殊情况按以下处理：

   （1）宅基地审批手续合法，符合县城及乡镇规划的，由县自然资源局或乡镇政府出具符合规划的证明，予以确权登记；

   （2）县城及乡镇政府规划区内，公路沿线，符合相关规划，未经批准改变土地用途的农房（含上宅下店、前店后宅），按农村混合住宅用地进行调查确权。

    2.在县城规划区及城镇规划区范围外建设的农房

   （1）2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前建造的农房，可不提供房屋符合规划或建设的相关材料。

   （2）2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施之后至2019年5月1日《广西壮族自治区乡村规划建设管理条例》实施前建造的农房无相关建设用地规划审批手续的，由农户在申请登记书中承诺对自建的房屋安全性能负责，并经村委会公告15天无异议或者异议不成立的，经乡镇人民政府审核后，按照审核结果办理登记。

   （3）2019年5月1目后建造的房屋必须符合《广西壮族自治区乡村规划建设管理条例》的有关程序要求，办理相应的建房规划手续。

   （六）房地一体权属来源材料的处理

    按照不动产登记相关规定，结合我县实际，农村宅基地确权颁证需提交以下申请材料：

     1.权利人身份证明

   （1）身份证复印件（正反面）；

   （2）户主户口簿复印件（前两页）；

   （3）共用的：所有共用人的身份证及户口簿复印件。

     2.地籍调查成果

   （1）指界资料：“指界通知书”、“指界委托书”等；

   （2）地籍调查表；

   （3）房屋调查表；

   （4）界址点成果表、宗地图、房屋平面图等资料。 

     3. 土地权属来源证明

   （1）土地征拨文件；

   （2）原土地使用证书；

   （3）原发证土地登记档案材料；

   （4）其他必要资料。包括乡镇人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定；县级以上人民政府自然资源行政主管部门的调解书；人民法院生效的判决、裁定或者调解书；当事人之间依法达成的协议等。

    针对我县农村宅基地实际使用状况，应分情况按程序对宅基地权属来源资料进行补充完善：

    1.已发证坐落未发生变化的宅基地。由户主提出换证申请，村、组出具宅基地坐落未发生变化的证明，直接为住户换发不动产权证书。

    2.已发证坐落发生变化的宅基地。原宅基地已废弃，新建宅基符合“一户一宅”和相关规划的，由户主提出申请，村、组出具证明，公告15天无异议，报经乡镇人民政府审批，注销原宅基证，为新宅基办理不动产权证。

    3.已批准未发证的宅基地。由户主提出申请，有勘界坐标的，套合坐标确认无误后，依据批复文件依法颁证；无勘界坐标或与勘界坐标不符，符合相关规划，经村、组出具审核，公告15天无异议，报经乡镇人民政府审批，办理不动产权证。

    4.从未确权登记的宅基地。1987年《土地管理法》实施前修建的宅基地，符合“一户一宅”和相关规划的，由户主提出申请，村、组出具证明，公告15天无异议，报经乡镇人民政府审批，依法予以确权登记。1987年《土地管理法》实施后修建的宅基地，由户主提出申请，按程序补办农村宅基地审批手续后，依据批准文件确权登记。

    应严格按照有关法律、法规和政策规定，全面核查整理和完善已有宅基地登记材料。已登记发证宅基地缺失材料以及权属来源材料不规范的，在换发不动产权证书时应补正完善；对于发现登记错误的，应及时依法予以更正。

    实施不动产统一登记前已有农房，宅基地用地手续合法，乡镇政府根据农村集体土地地籍调查及农房补充调查成果，逐宗复核，房屋符合乡、村规划的，公告15天无异议，出具农房符合规划的证明。

    实施不动产统一登记后，新建或翻建农房的，权利人须持不动产权证书，向乡镇人民政府提出申请，由乡镇人民政府审核后，核发《乡村建设规划许可证》，权利人按规划条件进行建设，县不动产服务中心依据《乡村建设规划许可证》《建设工程规划条件核实意见书》办理不动产权证书。

  （七）特殊情况的处理

    1.空闲或者房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权；已经确定使用权的，由乡级人民政府审查后报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由所在集体收回。

    2.符合宅基地申请条件的农村集体经济组织成员，通过接受转让、购买、赠与房屋等方式取得的宅基地，可凭房屋转让、买卖、赠与协议以及原土地权利人的权属证明等有效证据，办理确权登记。转让人转让给非本集体经济组织内部成员的，只调查统计，不予确权登记。已拥有一处宅基地并达到当地规定面积标准，购买、受让集体土地上的房屋作为住宅的，只确权登记一处宅基地使用权。

    3.农村村民将现有宅基地及房屋适当用于生产经营的，按照原批准的宅基地范围、面积和用途进行确权登记。

    4.依法取得集体建设用地使用权的企业，因破产、兼并、抵押权实现等情形而导致集体建设用地使用权发生转移的，应当依法对新的权利人进行确权登记，并在不动产登记簿和不动产权利证书附记栏内注明导致集体建设用地使用权发生转移的原因等事项。

    5.农村女性或男性一方，因婚嫁离开原农民集体取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权。离婚、丧偶后继续在本村生产生活的，与其他村民享有同等的宅基地权益，对其取得的宅基地使用权应依法确权登记；返回原籍生产生活且放弃原配偶所在地宅基地的，对其在原籍重新取得的宅基地使用权应依法确权登记。

    6.两户或两户以上农村村民共同使用一处宅基地的，由相关权利人自行协商确定各自使用范围。经过协商能够确定各户准确使用界线的，按协商确定的界线单独确权登记；经过协商不能确定各户准确使用界线但能够确定各自分摊面积的，按协商确定的分摊面积办理确权登记；经过协商不能确定各户准确使用界线，也不能确定各自分摊面积的，按共同共有办理确权登记。

    7.因合法取得宅基地使用权人建好房屋，尚未完成首次登记就逝世的，按继承登记的相关规定，将继承与首登合并办理。

    8.农村村民经依法批准建房，实际用地面积超过批准用地面积，占用的宅基地未超过当地规定面积标准的，按实际使用面积予以确权登记；占用的宅基地超过当地规定面积标准的，只对标准面积予以确权登记，超占面积在《不动产登记簿》和《不动产权证书》记事栏注明。

    9.1987年《土地管理法》实施后至农民建房审批权限下放乡镇前，农村集体经济组织成员建房占用的宅基地，经过乡镇人民政府审批未报经县政府审批的（不含县城规划区内）未超过注定面积标准的，按实际使用面积予以确权登记；超过法定面积标准的，只对符合法定标准的面积予以确权登记，超占面积在《不动产登记簿》和《不动产权证书》记事栏注明，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照规定的面积标准重新进行确权登记。

   （八）以下情形只调查统计不确权登记发证

    1.以兴办“乡镇企业”“乡镇村公共设施和公益事业建设”为名，非法占用（租用）农民集体土地进行非农业建设的；

    2.以租代征使用农民集体土地进行非农业建设的;

    3.除继承或接受赠与等法定原由外，一户村民拥有一宗以上的宅基地且合计面积超过当地面积标准的;

    4.乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房;

    5.土地、房屋有权属争议的;

    6.土地违法违规行为尚未处理或正在处理的;

    7.农村村民已批准取得新宅基地，未拆除的原宅基地;

    8.已列入拆迁范围和“城中村”改造的房屋；

    9.法律法规规定的其他情形。

七、附则

   （一）本实施意见自印发之日起施行，施行后如国家政策进行调整，应及时进行修订。

   （二）本实施意见未尽事项，按相关法律政策执行。

   （三）本实施意见由县自然资源局负责解释。

 附件：田东县县城规划区及建制镇规划区范围及涉及村组

附件

田东县县城规划区及建制镇规划区范围及涉及村组

    一、规划区四至范围

    田东县城：东至平洪村，南至游昌村，西至十里莲塘，北至石化产业园

    祥周镇：东至十里莲塘，南至右江，西至新洲村，北至百色大道

    林逢镇：东至和同村，南至南华糖厂，西至平洪村，北至南昆铁路

    思林镇：东至思林工业园，南至旧村屯，西至G80广昆高速，北至那效下屯

    印茶镇：东至达寒江，南至检印屯，西至外吉屯，北至印茶村

    江城镇：东至243国道，南至古榕江，西至江城加油站，北至八仙山

    朔良镇：东至那廖屯，南至那考屯，西至足鲁屯，北至六谷屯

    义圩镇：东至巴胡屯，南至勤学屯，西至义圩变电站，北至义圩加油站

    那拔镇：东至118乡道，南至灵岐河，西至那拨屯，北至那老屯

    作登瑶族乡：东至高寨屯，南至那旺屯，西至高怀屯，北至作登加油站

    二、规划区涉及村组

    田东县城:中心主要涉及油城社区、文教社区、广场社区、牛行村4个行政村；南向涉及桥礼村、平洪村、合恒村、靖逸村、古城社区、百谷村、小龙村、百银村8个行政村；西侧涉及合乐村、东达村、新乐村3个行政村；北面涉及百林村、子安村2个行政村；东面主要涉及怀民村、上法村、梅桑村3个行政村。

    祥周镇：主要涉及新洲村、祥周村、百银村、甘莲村。

林逢镇：主要涉及平洪村、桥礼村、林逢村、英和村、和同村5个行政村。

    思林镇：主要涉及坛乐村、思林村。

    江城镇：主要涉及江城村。

    那拔镇：主要涉及那拔村。

    朔良镇：主要涉及朔良村。

    义圩镇：主要涉及义圩村。

    印茶镇：主要涉及印茶村。

    作登瑶族乡：主要涉及登高村。

公开方式：主动公开