文昌市人民政府

关于印发《文昌市农村宅基地有偿退出指导办法(试行)》的通知

文府规〔2023〕198号

各镇人民政府，各农场，市政府直属各单位，企事业各单位，各人民团体，中央和省驻文昌各单位：

《文昌市农村宅基地有偿退出指导办法(试行)》已经十六届市政府第34次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

文昌市人民政府

2023年7月15日

(此件主动公开)

文昌市农村宅基地有偿退出指导办法(试行)

第一章 总 则

第一条 为有效盘活农村宅基地，增加农民财产性收入，促进集约节约用地，保障农民合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《文昌市农村宅基地试点管理办法(2021年修订)》、《文昌市农村宅基地制度改革试点实施方案》(文府〔2021〕55号)，制定本办法。

第二条 文昌市行政区域内实施农村宅基地退出的，适用本办法。

第三条 本办法所称农村宅基地，是指农村集体经济组织成员或经批准获得宅基地资格权的个人用于建造住宅所占有、使用的集体所有的土地。

农村宅基地界线范围为村民实际建造房屋及附属生活设施的现状范围。庭院经济用地和村庄公共设施用地不列入宅基地范围。

第四条 办法所称退出，是指文昌市行政区域内农村集体经济组织成员或经批准获得宅基地资格权的个人依法占用的宅基地、非集体经济组织成员通过继承房屋等方式合法占用的宅基地，在坚持自愿、有偿的前提下，宅基地使用权人(退出人)退出原有宅基地及地上房屋和附属设施，并获得合理补偿。

第五条 本办法所称成员、成员代表指农村集体产权制度改革成员身份认定的成员、成员代表。成员大会，有三分之二以上满18周岁、具备完整民事权利的集体经济组织成员参加方可召开，所作决定应当经到会成员的过半数同意。成员代表大会，有三分之二以上集体经济组织成员代表参加方可召开，所做决定应当经到会成员代表的过半数同意。

第六条 农村宅基地退出应坚持“依法自愿、节约高效、户有所居、房地一体”的原则。

第二章 退出条件和类型

第七条 自愿有偿退出的宅基地，应符合以下条件：

(一)权属无争议，退出的宅基地及房屋须依法取得《不动产权证》、《集体土地使用权证》或《房屋所有权证》三证之一，没有上述权证的，由集体经济组织提供权属证明;

(二)经集体经济组织同意，并签订退出协议;

(三)房地一体，自愿退出时，宅基地及地上房屋和附属设施一并退出;

(四)退出后退出人有合法固定居所;

(五)宅基地及房屋未流转、抵押。

第八条 本村集体经济组织成员，符合下列条件之一的，可以独立作为“户”，依法享有“一户一宅”标准面积的宅基地。

(一)已婚或达到法定结婚年龄的;

(二)依法继承房屋并获得宅基地使用权的未成年人;

(三)法律法规规定的其他情形。

对以上情形之外，确需认定为独立“户”的，可提交集体经济组织成员(代表)会议讨论同意，并经镇人民政府审核后公示认定。

第九条 “一户多宅”符合下列条件之一的，可自愿有偿退出。

(一)本集体经济组织成员合法继承房屋所取得的宅基地，造成“一户多宅”的，予以确权登记，可自愿有偿退出。

(二)本集体经济组织成员通过农村宅基地使用权流转的转让、赠与方式合法取得的宅基地，以及农村集体经济组织决定规划建设新村，且在《海南省人民政府办公厅关于加强农房建设规划报建管理工作的通知》(琼府办〔2016〕165号)要求“2017年1月1日起全省全面实施农村建设规划报建制度”之前已建设房屋，但原有房屋(含“祖屋”)未拆除、腾退，造成“一户多宅”的，可自愿有偿退出，也可按照宅基地有偿使用规定处理后，予以确权登记。

(三)符合分户建房规定而尚未分户的农村集体经济组织成员，其实际使用的多处宅基地合计面积没有超过分户后用地合计面积标准的，按照实际使用面积予以确权登记，可自愿有偿退出。

第十条 超标准面积占用宅基地符合下列条件之一的，可自愿有偿退出。

(一)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施之前建房占用的宅基地，至今未扩大用地面积的，按实际使用现状面积确权登记的，超过175平方米面积限额部分可自愿有偿退出。

(二)1982年2月13日之后使用的宅基地，超过175平方米面积限额部分可自愿有偿退出，也可按照宅基地有偿使用规定处理后，予以确权登记。

(三)符合分户建房规定而尚未分户的农村集体经济组织成员，其实际使用面积没有超过分户后用地合计面积标准的，按照实际使用面积予以确权登记，超过175平方米面积限额部分可自愿有偿退出。

第十一条 本村有长期闲置宅基地和房屋的，包括本集体经济组织成员、户口迁离的外出务工人员、华侨、归侨等，可自愿有偿退出。

第十二条 非本村集体经济组织成员占用宅基地，按下列情况分类处置。

(一)非本农村集体经济组织成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地，并经本农民集体三分之二以上成员或村民代表同意，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋所占用宅基地使用权，予以确权登记，可自愿有偿退出。

(二)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施之前，非本集体经济组织成员原有的宅基地或合法取得(含合法继承取得)房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，按实际使用面积予以确权登记，可自愿有偿退出。扩大使用范围的，可自愿有偿退出，也可对扩大使用面积按照宅基地有偿使用等规定处理后，予以确权登记。

(三)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施之后，非本集体经济组织成员原有的宅基地或合法取得(含合法继承取得)房屋而占用的宅基地，用地面积不超过175平方米的，按实际使用面积予以确权登记，可自愿有偿退出。用地面积超过175平方米的，可自愿有偿退出，也可对超过面积限额部分按照宅基地有偿使用等规定处理后，予以确权登记。

(四)原集体经济组织成员户口迁离本村后，未经批准，回村另外建造房屋或购买房屋所占用的宅基地，不予确权登记，可退出。

(五)1995年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》实施之后，城镇居民违反规定在农村购买或违法建造的房屋和宅基地，不予确权登记，可退出。

本条第四款、第五款的情况，由集体经济组织和相关人员协商收回，并经农村集体经济组织成员(代表)大会表决确认。协商不成的，后续按历史遗留问题分类进行处置。

第十三条 集体经济组织成员需调整其宅基地位置的，按下列情况分类处置。

(一)本村置换。本集体经济组织成员需调整宅基地位置或将原零星分散宅基地汇集一处使用的，可将原宅基地交集体经济组织无偿收回后，重新申请宅基地。原面积超过175平方米的，按175平方米申请，超出部分可协商有偿退出。原面积不超过175平方米的，按原面积申请，经集体经济组织成员(代表)大会表决同意并缴纳新增面积的有偿使用费的，也可按175平方米申请。

申请人调整宅基地位置的，集体经济组织可根据备选位置和供需情况，决定是否收取宅基地择位费，择位费由申请人与集体经济组织协商确认。

(二)跨村置换。本集体经济组织成员因生活、生产原因需要在文昌市范围跨村调整宅基地位置的，经原集体经济组织和新集体经济组织同意后，可将其原宅基地全部有偿退出给原集体经济组织后，向新集体经济组织申请有偿使用宅基地，经新集体经济组织成员(代表)大会同意并缴纳有偿使用费用后，可向新集体经济组织申请宅基地。原退出面积超过175平方米的，按175平方米申请。原面积不超过175平方米的，按原面积申请;经新集体经济组织成员(代表)大会表决同意的，也可按175平方米申请。

跨村置换宅基地后，置换人失去原集体经济组织宅基地资格权，获得新集体经济组织有偿使用宅基地的资格权。

第十四条 村内无主、绝亡户的宅基地或者房屋，经集体经济组织公示3个月无异议的，由集体经济组织无偿收回。

第三章 退出补偿标准及费用来源

第十五条 宅基地退出补偿，根据退出后的使用情况，参考下列标准执行。

(一)参考宅基地基准地价。宅基地退出补偿由集体经济组织和退出人参考文昌市农村宅基地基准地价协商确认，协商结果经集体经济组织成员(代表)大会表决、公示和村委会审查，并报送镇人民政府备案后生效。

暂时退出的补偿标准，以协商确认的宅基地退出补偿标准，按下列公式计算：暂时退出的补偿标准=协商确认的补偿标准×退出年限÷70年。

实施过程中基准地价调整的，按调整后的价格执行。

(二)参考入市收益分成。经农村集体经济组织和退出人协商同意，可挂钩农村集体经济组织异地调整退出宅基地建设用地指标入市或者就地入市获得的纯收益按一定比例进行协商分成，即扣除退出宅基地的复垦费用和其地上房屋及附着物补偿等费用的收益，参考退出人占六至七成、农村集体经济组织占四至三成的比例进行分配。

《文昌市农村宅基地有偿使用指导办法(试行)》规定需要有偿使用的宅基地，退出时需补缴有偿使用费。永久退出的按70年计算有偿使用年限，暂时退出的按退出年限计算有偿使用年限。

第十六条 由集体经济组织与房屋所有权人商定补偿费用，参考《文昌市人民政府办公室关于印发<文昌市征地搬迁房屋补偿重置兜底指导价格表>的通知》(文府办规〔2020〕63号)执行，也可委托有相关资质的估价机构评估确定其补偿标准。

第十七条 退出费用按《农村集体经济组织财务制度》的要求，可从宅基地有偿使用费、退出后流转收益、集体经营性建设用地入市收益或农村集体经济组织其他经营性收入中列支。

对缺乏有偿收回宅基地补偿资金的集体经济组织，经成员(代表)大会讨论同意，可通过合法合规手段向银行融资或引进社会资本进行补偿，后续通过盘活村集体资产进行偿还。

第四章 退出期限

第十八条 退出按期限分为永久退出和暂时退出两种类型。暂时退出的期限原则上不低于20年，不超过40年。

整村改造、土地综合整治或集体经营性建设用地入市选择暂时退出的，退出期限为40年。

第十九条 退出人永久退出宅基地的，在获得退出补偿后，该宅基地使用权和地上房屋及附属设施的所有权归集体经济组织。

集体经济组织无偿收回宅基地及房屋的，该宅基地使用权和地上房屋及附属设施的所有权归集体经济组织。

退出人永久退出该宅基地后，在集体经济组织没有其他宅基地的，失去宅基地资格权。

第二十条 本村集体经济组织成员退出全部宅基地，想保留宅基地资格权的，可暂时退出其宅基地使用权给集体经济组织，在获得退出补偿后，该宅基地使用权和地上房屋及附属设施的所有权归集体经济组织。

暂时退出期间，保留退出人宅基地资格权。暂时退出到期后，原退出面积超过“一户一宅”标准的，按“一户一宅”标准申请宅基地。不超过“一户一宅”标准的，按原面积重新申请宅基地，经农村集体经济组织成员(代表)大会表决同意并缴纳新增面积的有偿使用费的，也可按“一户一宅”标准申请宅基地。

第五章 退出程序

第二十一条 对自愿有偿退出的宅基地，按以下程序办理：

(一)申请和表决公示。退出人向集体经济组织提出申请，经成员(代表)大会表决同意后，将退出信息在集体内部公示不少于5日，无异议的，报村委会审查。

(二)审查和公示。村委会对退出宅基地及房屋的边界、权属和申请程序进行审查。审查通过后，由村委会在村公共场合进行公示，公示期不得少于7天。

(三)签订协议。公示期满无异议或异议不成立的，集体经济组织将退出情况报镇政府备案后，退出人与集体经济组织签订《农村宅基地退出协议》。根据退出协议内容和约定的付款期限、方式，集体经济组织向退出人支付退出补偿。

(四)腾退房屋。退出人按照协议在规定期限内腾空房屋，并将建(构)筑物拆除，或签订放弃建(构)筑物承诺书后，申请房屋处置验收，由所在村组织村、组干部进行验收，并出具验收意见。

(五)注销登记。验收合格后，退出人配合集体经济组织向文昌市不动产登记机构申请注销原不动产权证。

第六章 退出使用

第二十二条 永久退出宅基地的成员，不得再申请新增宅基地。退出后的宅基地，优先预留一定面积用于宅基地再分配，保障本集体经济组织成员合理住房需求。

第二十三条 退出的宅基地具备综合整治条件的，可将零星分散的宅基地化零为整后结合农村集体经营性建设用地就地入市工作，引入符合村庄发展的产业项目，也可通过复垦或者入市流转等方式在市域范围内统筹使用。

第二十四条 退出的宅基地零星分散的，由集体经济组织收回后，自行经营或对外招商经营，可出租用于合作社、家庭农场、民宿等企业的生产或经营用地，也可建设乡村人才公寓，用于为下乡人才或入驻企业提供房屋租赁服务。

第二十五条 退出后的宅基地，集体经济组织可按宅基地使用权流转的规定，以出租、入股的方式流转宅基地使用权。流转双方可在农村产权交易中心办理产权交易鉴证。

第七章 附 则

第二十六条 本办法的具体应用问题由文昌市农业农村局负责解释。

第二十七条 本办法自2023年8月15日起施行，有效期3年。