文昌市人民政府

关于文城中心城区个人建房管理的指导意见(2023年)

文府规〔2023〕85号

各镇人民政府，各农场，市政府直属各单位，企事业各单位，各人民团体，中央和省驻文昌各单位：

为进一步规范文城中心城区个人建房管理，解决个人建房规划报建、建筑布局、建筑退线、地价款核算等管理问题，促进存量建设用地开发，提高土地资源利用效益，根据《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》(琼府〔2018〕3号)、《海南省人民政府关于鼓励存量商品住宅用地转型利用和解决有关历史遗留问题的实施意见》(琼府〔2019〕12号)等法规和政策要求，经十五届市政府第85次常务会议研究通过，于2020年12月3日印发《关于文城中心城区个人建房管理的指导意见(修订)》(文府规〔2020〕323号)，自2021年1月4日起施行，有效期为两年，现已到期。经十六届市政府第27次常务会议审议，决定将《关于文城中心城区个人建房管理的指导意见(修订)》(文府规〔2020〕323号)文件延期实施两年，原文内容保持不变，详见以下内容。

一、适用范围

本意见适用于我市文城中心城区个人国有建设用地新建、改建、扩建房屋。文昌市文城中心城区是指《文昌市总体规划(空间类2015-2030)》确定的文昌市文城中心城区规划开发边界范围。

二、目标导向

按照统一街景立面、统一配套建设、统一报建时间、统一验收时间、统一处理方式“五个统一”的原则，通过划定管控区域，以点带面鼓励和引导文城中心城区存量个人国有建设用地有序开发和盘活利用，合理有效解决有关历史遗留问题，切实维护土地使用权人合法权益，有序推进中心城区开发建设，不断提升城市规划及用地管理工作成效。

三、政策措施

(一)中心城区实行个人国有建设用地建房分区分类管控，分为限建区和适建区，限建区指文城中心城区各片区控规主干道两侧和城市重点管控区域;适建区指除限建区外的现有个人国有建设用地集中成片区。

(二)限建区应统一街景立面规划，建筑布局、风格、体量、尺度、色彩等控制指标应符合城市风貌管控要求。

(三)限建区、适建区存量个人建设用地，鼓励土地权利人在本意见印发之日起两年内规划报建并动工建设。申请办理规划报建手续时，一并与规划报建审批单位签订《限期动工开发建设协议》，约定开发建设内容和动工、竣工时间。在两年内未按规定动工建设的，纳入闲置土地范围依法处置。

(四)个人国有建设用地具备合并开发条件的，鼓励3宗以上或者批建面积达到2500平方米以上的项目成立个体户或公司按照规划进行整合开发，采取“整合用地、统一规划、联合建设”或“联体设计、联体报建、联体施工、统一验收、统一登记”的模式规划建设。

(五)个人建房底层高度不超过5.0米，底层以上层高不得超过3.5米，且具体层高、窗高、檐高应与旁边已建建筑协调一致。屋顶采用上人平屋顶式的，女儿墙的高度不得低于1.1米;屋顶采用不上人平屋顶式的，女儿墙的高度不得低于0.6米;屋顶采用坡屋面形式的，坡屋顶高度不超过顶层高度的2/3。

(六)个人国有建设用地的宗地可建用地面积2000平方米以下(含2000平方米)的，可不认定初始容积率，不按容积率计算建筑量规划报建，按层数规划报建，原则上不超过八层(含八层)，但要与周边建筑布局、风格、体量、尺度、色彩等协调。新建建筑退线原则上按照控规要求执行，同时应统筹兼顾做好新建建筑与已有建筑退线、立面等街景风貌的协调。

超过六层部分建筑需要按建筑量核算缴交地价款，缴交地价款标准以该宗地所在区域现行基准地价对应的楼面地价核算收取。如商住用地等混合用地，涉及两类基准地价或多类基准地价的，按就高原则选择其中一类地价核算收取。

(七)个人国有建设用地的宗地可建用地面积(可建用地指扣除如市政道路、绿地等公共用地外的权属用地)超过2000平方米的，须按初始容积率管理规定规划报建，建筑限高等其他规划指标按控规执行。个人国有建设用地建设酒店、旅馆等纯商业经营性项目的，须根据国家、省相关规定在其用地红线范围内配建停车位。

初始容积率认定，以该宗国有建设土地使用权出让合同约定的容积率作为初始容积率，出让合同没有约定容积率的，以市规划主管部门首次批准的容积率作为初始容积率;出让合同没有约定容积率及没有市规划主管部门首次批准容积率的，按宗地所在区域现行城市控规设定的容积率认定作为初始容积率。

(八)涉及部分用地被市政设施及绿地等规划公共用地占用，但具备报建条件的，可通过土地权利人书面承诺的方式，同时办理规划报建和收回公共用地手续。

(九)对宗地界线与道路红线空间关系不协调的，可在符合规划用地性质及土地用途一致，且宗地面积不增加的前提下，通过整合原址周边用地，优化调整宗地边界。

(十)允许个人国有建设用地转让盘活开发，支持和鼓励市场主体收购单宗或多宗零星分散的存量个人国有建设用地整合整体规划开发项目。个人国有建设用地转让的，根据双方签订合同约定履行土地转让纳税义务后，税务部门根据“先税后证”原则出具过户证明，不动产管理部门按规定办理产权转移手续。

(十一)对适建区的个人国有建设用地，证载土地用途与现行城市控规不一致，且不影响和占用生态管理空间、公共管理和公共服务用地、城市规划“五线”的，允许按照证载土地用途报建，建筑退线等按城市规划管理。证载土地用途纳入本轮总控规修编统筹。

四、其他

(一)本意见未尽事宜，由市自然资源和规划局提出处置意见，报市政府审定。

(二)本意见自2023年4月1日起施行，有效期两年。市政府及各有关部门之前发布的有关意见与本意见不一致的，按照本意见执行。

(三)本意见由市自然资源和规划局负责解释。

文昌市人民政府

2023年3月28日

(此件主动公开)