五指山市人民政府

关于印发五指山市安居型商品住房管理办法(试行)的通知

五府规〔2021〕8号

各乡、镇人民政府，市政府直属各单位：

《五指山市安居型商品住房管理办法(试行)》已经四届市政府第129次常务会议审议同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

五指山市人民政府

2021年7月26日

(此件主动公开)

五指山市安居型商品住房管理办法(试行)

第一章 总则

第一条 【目的】为规范本市安居型商品住房管理，根据《海南省人民政府办公厅关于开展安居型商品住房建设试点工作的指导意见》(琼府办〔2020〕21号)和《五指山市试点建设安居型商品住房实施方案》(五府办〔2020〕19号)，结合本市实际，制定本办法。

第二条 【适用范围】本办法适用于本市行政区域内安居型商品住房的规划建设、申请审核、配售和上市交易等相关管理活动。

本办法所称安居型商品住房，是指限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，面向符合条件的居民家庭销售的具有政策保障性质的商品住房。

第三条 【原则】本市安居型商品住房建设和管理遵循政府主导、市场运作、统筹规划、合理布局、限制流转、公开公平的原则。

第四条 【职责划分】市住房城乡建设局负责本市安居型商品住房的统筹管理，包括年度计划编制、建设管理、指导和监督管理等工作。

市发展改革委负责编制本市安居型商品住房建设项目投资计划，并根据实际情况会同市住房城乡建设局、市自然资源和规划局拟定、调整安居型商品住房销售平均价格，负责安居型商品住房项目基础设施和公共服务设施配套。

市财政局负责根据市政府投资项目计划做好本市安居型商品住房基础设施和公共服务设施配套建设资金保障工作。

市自然资源和规划局负责安排本市安居型商品住房建设用地规划、土地供应及其出让工作。

市委人才发展局负责本市引进人才的认证工作。

市社会保险服务中心负责核定申购人员的社会保险缴纳信息。

市公安局负责核定申购人员户籍和在我市实际居住的时间。

市民政局负责核定申购人员的婚姻情况。

市退役军人事务局负责核定申购人员抚恤定补优抚情况。

市税务局负责核定申购人员缴纳个人所得税信息。

市住房保障服务中心负责本市安居型商品住房准入审核及配售管理等工作。

市不动产登记中心负责提供申购人员的住房产权登记信息。

各乡镇政府(居委会)负责本辖区安居商品住房申购人员的申报、初审工作。

各机关、企业事业单位负责本单位安居商品住房申购人员的申报、初审工作，负责在各自职责范围内安居型商品住房的相关工作。

第二章 规划建设

第五条 【年度建设计划】市住房城乡建设局应会同市自然资源和规划、人才发展、卫生健康、教育等部门根据本市经济发展状况、产业政策和安居型商品住房需求情况等，组织编制本市安居型商品住房年度建设计划，报市政府批准后组织实施。

第六条 【房源统筹】市政府将以下住房纳入本市安居型商品住房统筹管理范围：

(一)依据本市安居型商品住房建设计划，以招标、拍卖、挂牌等方式取得安居型商品住房用地，并由具备房地产开发经营资质的企业开发建设的安居型商品住房。

(二)根据本市安居型商品住房保障需求及房源建设计划，经市政府同意，企业利用已供未用存量商品住宅用地建设或将存量商品住宅转型等方式筹集的安居型商品住房。

(三)其他依规定纳入由政府统筹管理的安居型商品住房。

第七条 【项目供地】市自然资源和规划局新出让住宅用地建设安居型商品住房的，在供应住宅用地时，要优先保障安居型商品住房土地供应，专项用于安居型商品住房建设，并采取“限房价、竞地价”，通过招标、拍卖、挂牌方式出让。安居型商品住房建设不受本市年度商品住宅实施计划限制。

第八条 【招拍挂条件】市自然资源和规划局以招标、拍卖和挂牌方式出让安居型商品住房建设用地使用权的，应当会同市住房城乡建设局将安居型商品住房销售对象、销售价格、户型面积、产权限制、建设管理等要求作为项目土地出让条件载入招拍挂交易文件，并在土地成交后，纳入与土地竞得人(中标人)签订的土地出让合同中。

竞买人(竞标人)递交书面竞买材料、投标申请时，须一并提交承诺书，确保按照要求组织开发建设。

第九条 【面积】安居型商品住房单套建筑面积不得超过100平方米。面向基层教师和医务人员销售的，单套建筑面积不得超过120平方米。

第十条 【房价确定】市发展改革委应会同市住房城乡建设局根据建设成本(包含土地成本、开发成本、管理费用、投资利息、税费等)、房价收入比及商品住房市场价格等因素综合考虑确定安居型商品住房销售价格，并在土地挂牌前报市政府批准后执行。安居型商品住房的销售均价应当符合项目周边配套及区位，原则上按本市城镇居民家庭房价收入比不超过10倍或者不超过本市上年度商品住房销售均价的60%确定。

第十一条 【建设和销售方式】安居型商品住房应当实行全装修和采取装配式建筑的方式建设。

新出让土地建设的安居型商品住房应当采取现房销售方式，并按现房销售的法律法规规定执行。

第十二条 【一户一档】市住房保障服务中心应当对本市政府统筹管理的安居型商品住房房源实行统一管理，建立本市安居型商品住房项目信息、房源、申请审核、配售信息的电子档案。保障对象的申请审核及配售信息应符合一户一档的要求，确保符合查询及信息公开等工作需要。

第三章 申请与审核

第十三条 【本市居民家庭申购条件】安居型商品住房面向符合条件的本市居民家庭和引进人才供应。

(一)在本市城镇从业的居民家庭，符合以下条件之一的，可购买安居型商品住房。

1.2020年4月29日前已在本市城镇落户，其家庭成员在省内城镇无住房和无购房记录，或在省内城镇拥有1套住房且人均住房面积低于本市城镇居民家庭人均住房面积的。

2.2020年4月29日后在本市城镇落户，其家庭成员在本市累计缴纳36个月(含)及以上个税和社保，累计实际居住540天(含)及以上，且在省内城镇无住房和无购房记录，或在省内城镇拥有1套住房且人均住房面积低于本市城镇居民家庭人均住房面积的。

3.未在本市城镇落户，其家庭成员在本市累计缴纳60个月及以上个税和社保，累计实际居住900天(含)及以上，且在省内城镇无住房和无购房记录的居民家庭。

(二)在本市城镇从业的引进人才，符合以下条件之一的，可以在本市购买安居型商品住房。

1.已取得本市户籍，本人在本市累计缴纳24个月(含)以上个税和社保，累计实际居住360天(含)以上，且家庭成员在省内城镇无住房和无购房记录，或在省内城镇拥有1套住房且人均住房面积低于本市城镇居民家庭人均住房面积的。

2.未取得本市户籍的各类引进人才，本人在本市累计缴纳36个月(含)以上个税和社保，累计实际居住540天(含)以上，且其家庭成员在省内城镇无住房和无购房记录的。

3.由省外整体迁入海南的企业总部或区域总部随迁员工，本人在本市累计缴纳12个月(含)以上个税和社保，累计实际居住180天(含)以上，且家庭成员在省内城镇无住房和无购房记录，或在省内城镇拥有1套住房且人均住房面积低于本市城镇居民家庭人均住房面积的。

4.经认定的综合型总部企业，符合海南省规定的引进人才标准的员工，本人在本市累计缴纳12个月(含)以上个税和社保，累计实际居住180天(含)以上，且家庭成员在省内城镇无住房和无购房记录的。

5.经认定的区域型总部、高成长型总部、跨国公司地区总部、国际组织(机构)地区总部或重大招商项目单位，具有全日制本科及以上学历，或具有中级及以上专业技术职称、技师及以上职业资格或执业资格的员工，本人在本市累计缴纳12个月(含)以上个税和社保，累计实际居住180天(含)以上，且家庭成员在省内城镇无住房和无购房记录的。

6.经认定的高层次人才、急需紧缺人才，以及聘期在3年以上且已在本市服务1年以上的柔性引进高层次人才，本人在本市累计缴纳12个月(含)以上个税和社保，累计实际居住180天(含)以上，且家庭成员在省内城镇无住房和无购房记录的。

7.公开招录、公开选调、调任、转任到本市(含中央驻琼单位和省直单位)的公务员，以及通过公开招聘或组织调动等形式进入本市事业单位(含中央驻琼单位和省直单位)、法定机构的工作人员，本人在本市累计缴纳12个月(含)以上个税和社保，累计实际居住180天(含)以上，且家庭成员在省内城镇无住房和无购房记录的。

本条款所称实际居住时间按应缴纳个税和社保时间的一半计算。2020年4月29日前，缴纳个税和社保时间已达到要求的，不再核实实际居住时间;未达到上述要求的，须核实2020年4月29日之后缴纳个税和社保时间对应的实际居住时间。

本条款所称住房，包括商品住房、自建住房、征收安置住房等，含二手房、已转让的住房。

第十四条 【申购对象】购买安居型商品住房应当以家庭为单位申请，申请人的配偶和未成年子女应当列为共同申请人。

未成年子女列为共同申请人的，不影响其成年后单独组成家庭或者达到规定年龄后以单身居民身份申请本市安居型商品住房。

单身申购安居型商品住房的，申购时需年满28周岁;离异后申购安居型商品住房，且婚内已购买住房的，申购时原则上需离婚满3年。

第十五条 【购买限制】安居型商品住房配售实行“一个家庭限购一次且限购一套”。

申请家庭成员已购买政策性住房(含房改房、集资合作建房、城市棚户区改造住房、垦区危房改造住房、国有垦区危房改造住房、经济适用住房、限价商品住房、涉公商品住房)的居民家庭，不得再申请购买安居型商品住房。

申请人家庭成员已享受住房补贴或者配租政策性住房的，可以申请购买安居型商品住房，但交付使用前应当住房补贴或退出配租政策性住房。单位职工住房补贴另有规定的，从其规定。

第十六条 【住房面积】申请家庭成员人均自有住房建筑面积核定按照下列规定进行审核：

(一)自有住房产权已登记的，按登记的面积核定;

(二)在省内城镇自有住房产权未登记的，按实测面积核定。

对申请人家庭成员自有住房无产权登记的，由住房所在地的乡镇政府或村委会协助出具相关住房情况证明。

本市城镇居民家庭人均住房面积以市统计部门的数据为准，由市政府公布并实行动态管理，适时调整。

第十七条 【轮候】安居型商品住房实行轮候制度。市住房保障服务中心应当根据轮候规则确定轮候顺序，并实施轮候登记。轮候登记信息应当向社会公开，接送社会监督。

第十八条 【申请材料】申购人员申请购买安居型商品住房，应当提供以下材料：

(一)五指山市保障性住房申请审批表;

(二)申请人和共同申请人身份证件、户籍证明;

(三)婚姻证明材料;

(四)在我市缴纳社保和个税清单;

(五)申请人和共同申请人在省内城镇无住房和无购房记录，或在省内城镇拥有1套住房且人均住房面积低于本市城镇居民家庭人均住房面积的承诺;

(六)涉及引进人才的，需提供人才认定证明材料。

本条款规定的相关材料，提供原件核对后留存复印件。

申请人家庭符合本办法第二十条规定可优先配售的，应当提供相关证明材料。

申请人应当在提交前款规定材料的同时，签署诚信声明，对其提交的申请材料和申报信息的真实性、准确性、合法性负责，并同意接受对住房状况等的核查。

第十九条 【申报审核程序】以下程序应当在30个工作日内完成：

(一)申报。基层教师向市教育局提出申请;基层医务人员向市卫生健康委提出申请;本市城镇从业的居民家庭向所在辖区居委会或乡镇政府提出申请;本市城镇从业的引进人才向市住房保障服务中心提出申请;市机关、企事业单位向所在单位提出申请;国有企业职工向市国有资产服务中心提出申请。

(二)初审。各乡镇政府(居委会)、市机关和企事业单位对本辖区、本单位申请人的申报材料进行初审，材料齐备且符合规定形式的，予以受理，在申请审批表上做出初审意见，并对申请人及其家庭成员的住房、收入、财产等情况进行公示，公示期限为7天;公示期间有异议的，应当进行调查核实;公示期间无异议，且符合条件的，将申请、公示等申报材料移交市住房保障服务中心进行复审。

申请人具有我市城市主城区规划范围内常住户口，但户口所在地与实际居住地不一致的，各单位应当协助做好调查、公示及审核工作。申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当于5个工作日内一次性书面告知需要补充的材料。

(三)复审。市住房保障服务中心对初审单位上报的申报材料进行复审，通过会同有关部门协查、函询、入户调查等方式进行调查核实。

审核事项涉及其他部门协办的，市住房保障服务中心通过内部流转方式办理。户籍、社保、个税、产权登记、婚姻、人才认定等相关职能部门应当通过政府信息互通方式提供相关信息或者在5个工作日内出具明确核查结果。

(四)公示。经调查符合购买本市安居型商品住房条件的申请人名单，由市住房保障服务中心在市政府网站及媒体平台进行公示，公示期限为7天。公示期间有异议，且经核实不符合购买本市安居型商品住房条件的，由市住房保障服务中心书面告知申请人。

(五)批准。经公示无异议的，由市住房保障服务中心核发《安居型商品住房准购通知书》(以下简称《准购通知书》)，批准其申购资格。

(六)房源统筹。市住房保障服务中心应定期对已取得《准购通知书》的申请人购房需求情况进行分类登记及备案，根据房源情况和申请人情况统筹配售。

第二十条 【优先安排】申请人有以下情形之一的，同等条件下可优先安排安居型商品住房配售：

(一)已取得经济适用住房分配资格的轮候家庭;

(二)在本市工作的省、部级以上劳模;荣立二等功及以上的复转军人;

(三)现居住房屋经鉴定属应当拆除或停止使用的危房;

(四)申请人家庭成员中有重残人员或者属于优抚对象的;

(五)其他依规定可优先安排住房的。

第二十一条 【轮候信息公开】市住房保障服务中心应当将符合申购条件的申请人和共同申请人相关信息通过市政府网站及媒体平台向社会公开，接受社会监督。

第四章 配售

第二十二条 【配售范围】安居型商品住房应当面向全市范围配售。企业利用自有存量土地建设或者存量商品住房转化的安居型商品住房，可以优先面向本企业轮候人配售。

市政府可以确定一定比例的房源，向本市符合条件的企业的员工定向配售。

第二十三条 【配售方案】安居型商品住房项目配售前，市住房保障服务中心应当根据安居型商品住房可售房源及轮候登记情况制定安居型商品住房配售方案，及时向社会公开并接受监督。配售方案应当包括以下内容：

(一)拟出售的安居型商品住房房源的基本信息，包括项目位置、户型面积、销售价格等;

(二)配售范围及具体条件;

(三)配售方法和程序;

(四)房屋销售合同签订的方式;

(五)其他必要的内容。

第二十四条 【资格复核】安居型商品住房配售前，市住房保障服务中心应当对配售对象资格进行复核，不再符合条件的，应当书面告知并说明理由。

第二十五条 【合同签订】申请人按照配售方案规定的办法及程序等选定配售房号后，应当在规定的地点及期限内签订安居型商品住房买卖合同。

申请人选定配售房号后，因自身的原因未与建设单位签订安居型商品住房买卖合同的，视为该申请人放弃本期安居型商品住房的购买资格。申请人放弃本期购买资格的，可参与下一期安居型商品住房配售。但申请人经两次按规定的办法及程序选定配售房号后，因自身的原因未与建设单位签订安居型商品住房买卖合同的，取消其申购资格。

第二十六条 【合同备案】安居型商品住房销售应当使用统一格式的合同，并按有关规定实行住房销售合同网上签订及备案管理。市住房保障服务中心负责本市安居型商品住房销售合同网上签约和备案管理的具体实施工作。

第五章 产权限制和上市交易

第二十七条 【上市交易条件】申请人自购房合同网签备案之日起，累计在省内缴纳个税和社保满十五年，或达到法定退休年龄且购房合同网签备案时间满十年的，可以上市交易。

第二十八条 【封闭流转】安居型商品住房不符合上市交易条件，但确需转让的，应当向符合安居型商品住房申购条件的购买人转让。

购买人不符合申购条件的，不动产登记机构不予办理安居型商品住房的产权登记。

第二十九条 【继承】安居型商品住房购房产权所有人死亡的，其继承人可以依法继承房屋，继承人将所继承房屋上市交易的，参照本办法对购房人的相关规定执行。

第三十条 【上市交易及收益分成】安居型商品住房符合上市交易条件的，经市住房保障服务中心核准，并办理下列手续的，可以上市交易：

(一)按比例缴交增值收益，政府分成比例按照购房合同载明的原购房价格优惠比例，以及符合上市交易条件后的住房持有年限扣减额度确定(每年按1%扣减)：

1.面向符合条件的本市居民家庭和引进人才提供的安居型商品住房，上市交易的增值收益，由购房人与市政府按6:4的比例分成，符合上市交易条件后的住房持有年限每年按1%扣减市政府部分的分成，由市住房保障服务中心与购房人签订的购房合同中具体明确。

2.面向符合条件的本市基层教师和医务人员提供的安居型商品住房，上市交易的增值收益，由购房人与市政府按6:4的比例分成，符合上市交易条件后的住房持有年限每年按1%扣减市政府部分的分成，由市住房保障服务中心与购房人签订的购房合同中具体明确。

(二)依法办理相关不动产权属登记手续，并在其不动产权属证书上注销原安居型商品住房注记，取得房屋完全产权。

第三十一条 【产权登记】市不动产登记中心应当在安居型商品住房权属证书中注明“安居型商品住房”字样。

第六章 物业管理

第三十二条 【物业管理】安居型商品住房小区物业管理服务企业由业主大会决定选聘;没有业主大会的，由建设单位采用招投标方式选聘。对新建成的安居型商品住房小区，建设单位选聘前期物业服务企业最长期限不超过3年。安居型商品住房物业服务收费按政府指导价实行。

第七章 监督管理

第三十三条 【价格监督】安居型商品住房配售实行明码标价;市市场监督管理局应当加强对安居型商品住房销售价格的监督检查，对建设单位违反明码标价规定，擅自提高销售价格、价格欺诈等价格违法行为，依法处理。

第三十四条 【申请人法律责任】申请人以隐瞒或者虚报人口、户籍、年龄、婚姻和住房等状况弄虚作假，或者采取贿赂等不正当手段申购安居型商品住房的，由市住房保障服务中心驳回其申请，并自驳回其申请之日起五年内不予受理其安居型商品住房申请。

已经承购安居型商品住房的，应当责令申请人腾退住房，由市住房保障服务中心或者其指定单位按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房。因骗购安居型商品住房造成的损失由其自行承担;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十五条 【信用管理】申请人、共同申请人违反有关法律法规及本办法规定的，除依法进行处罚外，市住房城乡建设局应将其纳入不良行为记录，并进行公示，同时将公示内容抄告相关单位和信用平台，进行信用监管。

第三十六条 【举报受理】市住房保障部门、实施机构应当设立并公开举报电话、信箱、电子邮箱等，畅通信访举报渠道，采取多种方式接受对本市安居型商品住房保障实施工作的监督。

第三十七条 【行政机关责任】市住房保障部门、实施机构和其他相关管理部门的工作人员，在安居型商品住房管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在部门或者监察部门依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条 【物业监督】市住房保障部门和其他相关管理部门按照各自职责，共同做好安居型商品住房物业管理有关工作。物业服务企业存在违规行为或在重大卫生安全管理、应急处置等工作中履职不到位的，依照《海南经济特区物业管理条例》等相关规定进行处罚并列入不良记录黑名单管理。物业服务合同期届满后，物业服务企业不得以业主欠费等理由拒绝办理移交手续、退出物业管理区域。

第八章 附则

第三十九条 【概念】本办法所称家庭成员包括申请人、配偶和未成年子女。

第四十条 【特别适用】基层教师和医务人员安居型商品住房，由市教育、卫生行政主管部门参照本办法管理。

第四十一条 【解释权】本办法的具体适用问题由市住房保障服务中心负责解释。

第四十二条 【施行及有效期限】本办法自2021年8月26日起施行，有效期三年。