怀宁县农村集体经营性建设用地

入市管理暂行办法

第一章  总则

第一条  为规范农村集体经营性建设用地入市行为，保障农民合法权益，构建城乡统一的建设用地市场，促进乡村振兴。根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法实施条例》及中共中央办公厅、国务院办公厅《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》自然资源部办公厅《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》等法律法规规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条  入市土地范围。本办法所称农村集体经营性建设用地，是指在国土空间规划中确定为工业、商业等经营性用途，且经依法登记的存量集体建设用地。养老、教育、科研、医疗卫生、文化体育等项目经县政府批准，可以通过入市方式使用农村集体经营性用地。

第三条  入市方式。集体经营性建设用地入市，是指农村集体经济组织或经委托授权的实施主体以土地所有者身份通过公开的土地有形市场，依法将集体经营性建设用地使用权在一定年限内以出让、出租等有偿方式交由其他单位或者个人使用，并以书面合同约定权利义务的行为。

（一）本办法所称集体经营性建设用地使用权出让，是指代表其所有权的农民集体，将一定年限的集体经营性建设用地使用权出让与土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付土地价款的行为。

（二）本办法所称集体经营性建设用地出租，是指代表其所有权的农民集体，将一定年限的集体经营性建设用地使用权出租给土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付土地租金的行为。

第四条  使用年限。农村集体经营性建设用地使用权出让、出租可根据实际情况确定出让、出租年限，最高年限参照同类用途的国有建设用地执行，其中工矿、仓储用地50年，商服、旅游用地40年，其他经营性用途的养老、文化教育、科研、医疗卫生等用地50年，鼓励集体经济组织农村集体经营性建设用地使用权入市实行弹性出让。土地出租期限最高不超过20年，具体出租期限由出租合同约定，到期后确需继续使用土地的可申请续期。

第五条  部门职责。县自然资源和规划局依照本办法的规定，负责全县农村集体经营性建设用地的入市工作；县农业农村局负责完成集体经济组织认定登记赋码工作，对农村集体经营性建设用地配套农业现代化建设工作进行指导和服务；县财政局负责指导集体经营性用地入市收益的管理和使用；县发展改革委、县科技经济信息化局、县民政局、县人力资源社会保障局、县住房城乡建设局、县市场监管局、县乡村振兴局、县税务局、县生态环境分局、县征补中心、县人行、市银保监分局怀宁监管组、乡镇人民政府等相关单位合力做好集体经营性用地入市工作，并对农村集体经营性建设用地开发利用进行监管。

第二章  入市和实施主体

第六条  入市和实施主体。农村集体经营性建设用地入市主体是代表农村集体经营性建设用地所有权的农村集体。农村集体经营性建设用地依法属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织代表集体行使所有权；属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上村民小组的，在集体经济组织依法申请取得法人资格后，可由其作为入市实施主体，未依法取得法人资格的，在自愿的基础上，可委托村委会或其组建的具有法人资格的资产公司作为入市实施主体。对纳入储备的集体经营性建设用地，由储备主体统一进行土地一级开发并组织实施入市。

第七条  参与主体。中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，除法律、行政法规另有规定者外，均可依照本办法取得农村集体经营性建设用地使用权，进行土地开发、利用、经营。 

第三章  入市土地条件和来源

第八条  入市土地条件。农村集体经营性建设用地入市应当符合以下条件：

（一）符合国土空间规划和用途管制等相关要求；

（二）依法完成土地权属登记；

（三）符合产业、生态环境保护、地质灾害防治等政策及标准要求；

（四）具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件；

（五）产权明晰，界址清楚，无权属争议，未被司法机关查封或行政机关限制土地权利。

第四章   入市程序

第九条  农村集体经营性建设用地出让、出租可以采用招标、拍卖、挂牌或者协议等方式。参照国有建设用地出让规定，严控协议出让方式。

（一）入市准备。入市主体完成拟入市宗地勘测定界、土地权属明晰后，向县自然资源和规划局提出入市意向。县自然资源和规划局会同有关部门根据职责分工向入市主体提供依据详细规划确定的拟入市宗地的规划条件，明确产业准入、生态环境保护要求等。

（二）价格评估。入市主体可以聘请土地估价专业机构开展地价评估，参考评估结果确定入市宗地地价，也可参照基准地价、标定地价等法定公示地价确定拟入市宗地地价。

（三）入市方案。入市主体应当制定入市方案，明确拟入市宗地的土地界址、面积、使用期限、土地用途、规划条件、交易方式、入市价格、收益分配、集体经济组织内部土地经济关系调整等内容。入市方案经本集体经济组织依照土地管理法的规定经民主决策确定后形成入市决议，作为后续入市、拟订合同和履约监管协议的依据。

（四）入市核对。入市主体在入市交易前向县自然资源和规划局提交拟入市宗地的勘测定界成果、土地权属证明、入市方案、入市决议等材料。县人民政府组织自然资源主管部门等相关部门对拟入市宗地是否符合国土空间规划和用途管制，是否符合规划条件、产业准入和生态环境保护要求，是否符合收益分配原则等进行核对，并将核对情况一并纳入公开交易材料。

（五）公开交易。入市的集体经营性建设用地应当按规定纳入统一的公共资源交易平台进行交易，在土地市场或者指定的场所、媒介公开发布交易公告，公布宗地的基本情况和交易的时间、地点等信息。具体交易流程可参照国有建设用地有关规定执行。集体经济组织应及时将入市宗地信息、成交价格、税费缴纳和收益支出等情况，向集体经济组织成员公布。

（六）签订合同。入市宗地成交并经公示完毕后，土地所有权人与土地使用权人分别签订《集体经营性建设用地使用权出让合同》和《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》。《集体经营性建设用地使用权出让合同》应在县自然资源和规划局见证下签订，并报县自然资源和规划局备案；《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》由县政府授权属地乡镇政府为监管人。集体经营性建设用地使用权人凭合同等规定的材料到县自然资源和规划局办理相关规划手续。县自然资源和规划部门应及时将合同信息录入土地市场动态监测与监管系统。

（七）办理登记。集体经营性建设用地使用权的受让方在缴清土地价款和相关税费后，可以向不动产登记机构申请集体建设用地使用权登记。依法利用集体经营性建设用地建造建筑物、其他附着物的，可以申请地上建筑物、其他附着物所有权登记；具备独立分宗条件的，可以依法办理分割登记。

第五章  转让和抵押

第十条  转让方式。除农村集体经营性建设用地使用权出让、出租协议明确约定不得转让、抵押的，通过出让等方式取得的农村集体经营性建设用地使用权可以依法转让、互换、出资、赠与或者抵押，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。集体经营性建设用地使用权转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行，但法律、行政法规另有规定的除外。

农村集体经营性建设用地使用权转让时，出让、出租合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，办理转移登记。

农村集体经营性建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，在同等条件下，农村集体经营性建设用地入市主体有优先购买权。

第十一条  转让限制。除法律法规政策规定外，有下列情形之一的，相关部门不得办理集体经营性建设用地使用权转让手续：

（一）集体经营性建设用地使用者不按照合同约定使用土地的；

（二）属于商业及其他非工业用途的，集体经营性建设用地使用权人已投资额占总投资额不足百分之二十五；属于工业用途的，集体经营性建设用地使用权人土地开发程度未达到“三通一平”（通水、通电、通路、场地平整) 及以上条件、受让方拟建项目不符合国家产业政策以及投资强度、环保、安全、税收等要求。

（三）法律法规及出让合同等规定不得转让的。

第十二条  抵押方式。根据《怀宁县农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》规定执行。

第六章   地价和收益管理

第十三条  基准地价管理。县人民政府应定期制定并公布集体建设用地基准地价，并根据农村经济发展和土地市场状况适时调整。

第十四条  入市地价管理。农村集体经营性建设用地公开出让的起始价和底价，应参照国有建设用地出让相关规定，出让最低价原则上不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让起始价的20%，拟定的出让起始价和出让底价不得低于宗地实际取得的各项客观成本费用之和。

不符合上述要求的，县自然资源和规划局不予审核其入市申请。

第十五条  土地增值收益管理。土地增值收益调节金由县财政局会同自然资源和规划局负责征收。集体经济组织获得的集体经营性建设用地入市收益，归农村集体经济组织全体成员所有。土地增值收益调节金征收及入市收益分配管理由县政府另行制定《怀宁县农村集体经营性建设用地入市收益管理暂行办法》。

第七章  法律责任

第十六条  集体经营性建设用地使用权入市违反本办法的规定交易的，县自然资源和规划局不得为其办理建设用地规划和登记手续。

第十七条  国家工作人员在农村集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，造成集体资产流失的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第十八条  农村集体经济组织经营管理者，在农村集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用农村集体经营性建设用地入市收益，构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第八章  附则

第十九条  本办法由怀宁县自然资源和规划局负责解释。

第二十条  本办法自发布之日起实施，试行期两年，试行期满或有关法律政策依据发生变化时，将根据实施情况予以评估修订。