关于妥善处理不动产登记历史遗留问题的
实施意见
政办秘〔2022〕11号
各乡镇人民政府，县经开区管委会，县政府各部门、各直属单位：
为妥善解决不动产登记历史遗留问题，切实规范不动产登记行为,保护人民群众不动产物权，根据不动产登记相关法律法规和《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)、《安徽省自然资源厅关于妥善处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》(皖自然资〔2020〕157号)等文件精神，经县政府同意，结合我县实际，提出如下实施意见。
一、总体要求
坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中、六中全会精神,落实以人民为中心的发展思想，以为民办实事、为企优环境为出发点和落脚点，主动作为，勇于担当，按照属地管理原则，准确把握政府部门、建设单位和购房人责任，综合运用法律、政策和技术手段，妥善解决不动产登记历史遗留问题。
二、适用范围
2016年8月31日我县正式实施不动产统一登记前，全县国有土地范围内的不动产登记历史遗留问题。
三、分类处理
（一）关于已取得房屋所有权证未取得国有土地使用权证的不动产登记问题
1.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前建房无土地权属来源文件的，经公告权属清晰无争议后，按建筑物基底占地核发用地划拨决定书，建筑物基底以外占用的面积，权利人在处分该不动产时，需按实际用地范围和面积完善相关用地手续；权利人也可以按现状以现行市场评估价补办协议出让手续后办理房地一体不动产登记。1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后建房无土地权属来源文件、房屋所占用土地在2009年全国第二次土地调查地类为“建制镇”用地并经公告权属清晰无争议的，报经县政府同意后，按现状以现行市场评估价补办协议出让手续后办理房地一体不动产登记。
对于土地用途，有规划手续的按规划用途登记；无规划手续的按房屋登记簿记载的用途确定。
2.国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，先行按房改房、集资房占地范围核发用地划拨决定书，办理土地使用权首次登记后，再行办理职工房地一体不动产登记。国家机关、企事业单位整合或灭失的，由承继单位或上级主管部门办理，无承继单位或上级主管部门的，由不动产所在地乡镇人民政府代为申请办理。
3.房屋所有权已多次转移并取得房屋所有权证,但未同步办理国有土地使用权转移登记的，现权利人提交房屋所有权证和原权利人国有土地使用权证申请登记的，在核实房地权属来源等有关材料,并由现权利人签署知悉情况的说明后，办理现权利人房地一体不动产登记。对因原权利人下落不明等原因无法提供原国有土地使用权证的，由不动产登记机构公告原国有土地使用权证书作废后,再办理房地一体不动产登记。对于原权利人未取得国有土地使用权证的，分别依据以上第1、2项，由现权利人以现行市场评估价补办出让手续后办理不动产登记。
对于尚有少数单位职工已参加房改但未办理房屋所有权登记的，由单位职工提供房改证明材料后办理房地一体不动产登记。对于同一开发小区尚有少数购房人未办理房屋所有权登记的，简化收件材料，由购房人提供原始购房合同，与开发建设单位共同申请办理房地一体不动产登记，开发企业已经灭失的，购房人可单方申请办理登记。
机关单位灭失的，由承继单位或上级主管部门办理，无承继单位或上级主管部门的，由不动产所在地乡镇人民政府代为申请办理。
（二）关于已取得国有土地使用权证未取得房屋所有权证的不动产登记问题
1.工业项目
不动产统一登记制度实施前，政府招商的工业等实体经济项目已建成投产，因缺少规划、建设等批准文件,项目所属企业难以提供申请办理房屋所有权登记所需材料的,区分政府和企业原因，属政府承诺先行建设后期补办手续等原因的，由企业申请，县经开区或属地乡镇政府签署意见后，由县自然资源和规划部门在符合国土空间规划的前提下，按现状出具建筑物符合规划的认定或核实意见；由企业委托进行房屋安全性鉴定和完善消防设施建设，县住建部门确认安全性鉴定结果，并出具房屋质量及消防情况的说明；由县不动产登记部门办理不动产登记。属企业自身原因的，需由县自然资源和规划部门函告县城市执法部门依法查处后，再行参照以上方式办理。
2.机关团体、事业单位项目
机关团体、事业单位建房项目，对于按规定能够补办规划许可和验收手续的，应当依法依规处理并补办相关手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早无规划许可和验收手续的，在符合国土空间规划的前提下，由县自然资源和规划部门按现状出具认定或核实意见。因报建手续不全无法进行工程竣工验收的，由建设单位委托进行房屋安全性鉴定和完善消防设施建设，县住建部门确认安全性鉴定结果，并出具房屋质量及消防情况的说明。
3.个人自建房项目
不动产统一登记制度实施前以划拨等方式无偿取得土地使用权建造房屋，但未取得规划许可或已办理规划许可但实际建设规模与许可建设规模不符的，由县自然资源和规划部门依据属地乡镇政府的核实意见，在符合国土空间规划的前提下，按现状出具认定或核实意见（县城区由县自然资源和规划部门直接出具认定或核实意见）。
不动产统一登记制度实施前以出让等方式有偿取得土地使用权建造房屋，但未办理规划许可的，对于建筑规模不超过规划设计条件、土地使用权出让合同等约定或未做约定的，由县自然资源和规划部门函告县城市执法部门依法查处后，在符合国土空间规划的前提下，按现状出具认定或核实意见；对于建筑规模超过规划设计条件、土地使用权出让合同等约定的，超规划条件或出让合同约定容积率行为需按照现行市场评估价补缴土地出让金并签订变更协议后再行办理相关手续。
不动产统一登记制度实施前以出让等有偿使用方式取得土地使用权建造房屋，规划设计条件、土地使用权出让合同未做约定，但已办理规划许可且实际建设规模超出规划许可规模的，由县自然资源和规划部门函告县城市执法部门对超出部分依法查处后按现状出具认定或核实意见，再行办理不动产登记。规划设计条件、土地使用权出让合同、规划许可等约定的建设规模前后不一致的，以规划设计条件或规划许可为依据。
建筑面积在300平方米以下的自建房，由申请人出具房屋质量安全的承诺后办理登记；建筑面积在300平方米以上的，由申请人委托进行房屋安全性鉴定和完善消防设施建设，县住建部门确认安全性鉴定结果，并出具房屋质量及消防情况的说明后方可办理登记。
4.登记申请主体缺失类项目
不动产统一登记制度实施前，开发项目或机关团体、企事业单位已办理房屋所有权首次登记，但因开发建设单位注销或长期失联等原因，购房人无法按照双方共同申请的规定办理不动产转移登记的，购房人可凭购房合同、购房人完税凭证等相关材料，经不动产登记机构公示无异议后，单方申请办理不动产转移登记。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。
（三）关于未取得房屋所有权证也未取得国有土地使用权证的不动产登记问题
1.关于用地手续
（1）城镇居民自建住房
1982年5月14日以前城镇居民自建房（包括因转让、继承取得房产），申请人持村（居）委会用地情况说明及乡镇人民政府出具的证明，经公告权属清晰无争议后，按建筑物基底占地核发用地划拨决定书，建筑物基底以外占用的面积，权利人在处分该不动产时，需按实际用地范围和面积完善相关用地手续。
1982年5月14日至1986年12月31日期间城镇居民自建房，经镇以上人民政府批准的住宅用地，若实测面积小于批准面积的，按照实测面积登记发证；若实测面积大于批准面积的，按批准面积办理不动产登记，宗地范围按照实测范围确定，超出的面积在不动产登记簿和产权证书附记栏中注明。在权利人处分该不动产时，需按实际用地范围和面积完善相关用地手续。
城镇居民在1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后建房的，需持县级以上人民政府批准文件申请登记发证。对于既未取得用地批准文件又未办理房屋所有权登记，但确属政府组织拆迁改貌或其他建设但未及时办理手续的，由属地政府组织汇总核查，按“一事一议”原则，报县政府研究后执行；属个人私搭乱建的，不得办理不动产登记，坚决杜绝借处理历史遗留问题之名，使违法行为合法化。
（2）机关团体、企事业单位不能提供或者不能查询到土地权属来源文件的，依据《确定土地所有权和使用权的若干规定》、《安徽省土地权属争议处理条例》等规定办理。
2.关于规划和建设审批手续
用地手续完善后，规划和建设审批手续按第（二）类问题的相关规定办理。
（四）关于违反用地、规划等开发建设条件的不动产登记问题
不动产统一登记制度实施前，存在超用地红线、超容积率等违反规划、用地条件，但购房人已取得房屋所有权证书的，可由购房人出具知悉情况的说明后，按照“证缴分离”原则，先行为购房人办理土地使用权及房屋所有权登记、转移登记或者抵押登记。超用地红线行为由县自然资源和规划部门依法依规查处后，按照现行市场评估价格补办用地手续。超规划条件或出让合同约定容积率行为，对于未超出规划许可的，按照《建设工程规划许可证》核发时点补缴土地出让金并签订变更协议；超出规划许可的，由县城市执法部门依法予以查处后，按照现行市场评估价格补缴土地出让金并签订变更协议。对未办理房屋所有权登记但购房人已经入住的，由县政府组织相关部门形成整改意见后，为权利人及购房人先行办理不动产登记，后续整改工作由相关职能部门负责整改到位。对尚未入住的项目，开发单位需完成整改并依法缴纳相关税费后，方可办理不动产登记。
（五）关于保障性住房的不动产转移登记问题
经济适用房上市交易，根据《怀宁县经济适用住房取得完全产权暂行办法》(怀政发〔2015〕30号)规定进行上市交易和登记。
在原用途为机关团体、教育、医疗卫生、工业、商业等划拨土地上经批准建造职工住宅的,可将住房占用的土地从原宗地中分割，按房屋实际用途办理房地一体不动产登记,原宗地权利人同步办理不动产变更登记，改变土地用途事项不再另行报经县政府批准。
（六）关于拆迁安置房不动产登记问题
由政府组织实施的拆迁安置房项目,因规划、建设等手续不完善导致不符合办理不动产登记要求的，由县政府牵头,各相关部门配合,建立自然资源和规划、住建、税务、司法等部门联办机制，本着维护群众合法权益原则，将问题整改完成后为群众办理不动产登记。对在短期内无法整改到位但已交房入住的,县政府指定相关单位委托有工程质量检测鉴定资质的第三方机构进行房屋安全性检测鉴定，经县住建部门确认房屋安全性鉴定结果后，为权利人先行办理不动产登记。后续整改工作由县政府指定责任主体,按要求全面整改到位。
政府回购商品房用于拆迁安置的,直接为被安置人办理不动产权转移登记。
（七）关于土地登记面积（或界址线）与实测面积（或界址线）不一致的不动产登记问题
不动产统一登记制度实施前，已依法取得国有土地使用权证或有合法的土地权属来源,申请不动产登记时，若申请登记的四至界线与实地一致但实测面积与登记面积不一致的，按实测面积进行不动产登记，但以出让方式取得土地使用权且实测面积大于登记面积的，大于登记面积部分须与县自然资源和规划部门签订面积变更协议，并按现行市场评估价格标准补缴土地出让金。申请登记的四至界线与实地不一致导致实测面积与登记面积也不一致的,若实测面积小于登记面积的，按实测面积登记；若实测面积大于登记面积的，可暂按原登记面积办理不动产登记，宗地范围按照实测范围确定，超出的面积在不动产登记簿和产权证书附记栏中注明。在权利人处分该不动产时,须按实际用地范围和面积与县自然资源和规划部门签订面积变更协议，并按市场评估价补缴土地出让金。对于存在明显超用地红线等违法行为的，需依法依规查处后再行完善用地手续。
（八）关于建筑物跨越宗地的不动产登记问题
不动产登记中涉及建筑物跨越相邻宗地且土地使用权人与建筑物所有权人主体一致、权属性质和使用权类型一致的,由县自然资源和规划部门按照房屋与宗地对应一致的原则进行分割、合并或调整宗地边界后，办理不动产登记。涉及宗地合并的，可经权利人同意后统一为较短的剩余年限。
（九）关于房地用途不一致的不动产登记问题
房屋所有权证和国有土地使用权证记载的房屋用途与土地用途不一致的，可分别按照原登记记载的房屋、土地用途进行不动产登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。原批准用途与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类不对应的，按照《土地利用现状分类》二级类重新确定归属地类后登记,并在不动产登记簿及产权证书予以记载。
（十）关于权利主体不一致问题
父母、子女、配偶等近亲属拥有同一不动产，但土地、房产或规划许可手续名称不一致的，由合法权利人提交原建房协议或共同签署承诺书,对不动产权利人及不动产所占份额进行明确，不动产登记机构可依据原建房协议或承诺书，办理不动产登记。
（十一）集体所有土地上开发建设的“小产权”房，一律不得办理不动产登记
（十二）《怀宁县城镇居民自建房土地登记发证暂行办法》（政办秘〔2016〕14号）与以上相关条款不一致的，从以上条款
四、工作要求
各乡镇、县直各有关部门要提高政治站位，加强组织领导，压实主体责任，强化统筹协调，按照“尊重历史、兼顾现实、服务于民、取信于民、让利于民”“缺什么补什么、谁审批谁负责”的原则，厘清问题根源，加快推动问题化解，切实为群众办实事、解难题。要坚持疏堵结合，强化源头治理和过程管控，防止产生新的问题。
本意见自印发之日起施行，有效期至2023年12月31日。期间，若国家、省、市出台新的相关政策规定，按新的规定办理。
怀宁县人民政府办公室
2022年3月17日
（此件公开发布）
