祁门县工业厂房分割登记管理

实施方案

为进一步规范工业厂房分割登记管理，保护权利人的合法权益，引导中小微企业入园发展，促进企业集中、产业集群、用地集约，推动工业经济转型升级和土地节约集约利用，根据《民法典》《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例实施细则》《安徽省土地节约集约利用综合改革试点工作领导小组关于印发安徽省土地节约集约利用综合改革试点实施方案的通知》(皖地用改办〔2023〕1号)、《安徽省土地节约集约利用综合改革试点工作领导小组办公室关于印发促进工业低效用地盘活利用的若干措施的通知》(皖地用改办〔2023〕5号)、《产业园区工业项目产权分割转让审查办理不动产登记实施方案》(黄自然资函〔2024〕45号)等有关规定，结合祁门县实际，现制定以下方案。

一、分割登记范围

本方案适用于坐落在祁门经济开发区管理及代管范围内国有出让土地上经批准建设的工业厂房。经济开发区以外的工业厂房参照本方案采取“一事一议”方式进行审批。

二、分割登记条件

(一)宗地应权属合法、界址清楚、面积准确，无违法用地并符合土地出让合同约定的内容;

(二)按照出让合同约定缴清全部土地使用权出让金和税费，并取得相关权证;

(三)按照投资协议书和出让合同约定完成全部投资且项目整体通过验收(竣工备案);分期开发建设的应按立项批复文件要求完成投资并通过验收;

(四)符合规划条件，不改变工业用地用途，且宗地分割后不影响使用功能并满足消防安全条件;

(五)无抵押、查封等限制权利的情形;

(六)如涉及股东(或合伙人)变化的已按相关文件规定变更；

(七)工业厂房分割单元面积合计不超过建筑总面积的85%，最小分割面积不低于300平方米;

(八)法律法规规定的其他条件。

三、分割登记规定

(一)工业厂房分割单元要符合现行规划、建设、消防等安全技术标准，原则上以幢或按层作为分割登记单元。道路、绿化、消防通道等公共基础设施占地面积不得分割登记。建筑(构造)物按房屋登记要求办理不动产权证登记。

(二)对于公用配套用房和公共基础设施，分割单位要签订协议书，明确相应管理义务,由分割单位指定某一单位统一管理:公用配套用房和公共基础设施的维修、保养等相关责任以及其占地需缴纳的土地使用税由指定单位承担。公用配套用房不得进行产权分割或挪作他用、出售、转让、出租等。公共基础设施分割单位不得以任何理由破坏、占用。

(三)分割单位不得改变规划设计整体布局。宗地分割登记后不得改变原审批技术标准，分割后厂房布置装修须满足消防和安全规范要求，不可降低安全、防火危险等级。

四、分割登记不动产单元设定

经批准同意产权分割登记的工业项目，办理不动产登记应按照以下原则设定最小不动产单元。

(一)按照共用宗地与幢或层等具备独立使用价值、有固定界线的封闭空间设定不动产单元，确保功能完整、用途明确。土地使用权宗地按照共用宗的方式进行登记。

(二)按幢、层设定单元的，应当严格按照《房产测量规范》等规定计算套内建筑面积和共有共用面积，不得直接计算整幢整层总建筑面积;各幢、层应满足各自功能独立使用，楼幢之间、楼层之间不得形成“配套使用关系”。

(三)按幢设定单元的，应当以自然幢为主体，结建地下空间(不含防空地下室)应当与地上自然幢设为一个不动产单元。

(四)按层设定单元的，各层应各自有独立楼(电)梯或不影响各层通行及独立使用的共用楼(电)梯，且符合消防要求;以层高大于 2.2米的自然层为主体，不得以假层、附层(夹层)、插层、技术层(设备层)、结构转换层、消防避难层、架空层(透空层)、防潮层、闷顶层、阁楼层(暗楼)、装饰性塔楼、屋顶梯间、屋顶水箱间等特殊楼层为登记单元。

(五)除公建配套设施单元外，应明确单元最小建筑面积且不得跨楼层设定，防止出现“类住宅”、“类别墅”。

(六)公建配套设施宜独立成幢，否则应具备独立进出通道,符合设备安装调试、维修等要求，不得与其他不动产单元产生空间位置矛盾以及功能使用冲突。

五、分割登记办理程序

(一)申请。由分割单位填写《祁门县工业厂房分割登记呈报表》，向祁门经济开发区管委会提出分割申请。

(二)审核。祁门县经济开发区管委会初步审核同意后，由县自然资源规划局牵头会同县发展改革委、县科技商务工业信息化局、县住房城乡建设局、县应急管理局对需要分割登记的工业厂房进行联审，组织开展现场踏勘审核，出具联审意见。

(三)审批。由县自然资源规划局牵头将联审意见上报县人民政府批准。

(四)登记。经批准同意分割登记的工业厂房用地，不动产权证记事栏注明:该不动产属工业厂房分割登记。

六、分割后转让要求

(一)已办理工业厂房分割登记的单位允许分割转让，不得改变用途和规划条件且满足独立使用及安全、消防等要求。

(二)分割转让工业物业应用于引进相关产业链的产业项目受让方须为经依法注册登记且祁门经济开发区管委会认定为转让方的产业链合作伙伴企业。

(三)用地批复文件或土地使用权出让合同约定不得分割及分割转让的工业物业，原则上不得分割及分割转让，但经批转单位或土地使用权出让方审核同意，并重新签订土地使用权出让合同或补充协议后，可进行分割及分割转让。

(四)工业用地内的配套行政办公及生活服务设施原则上不得独立进行分割登记、转让或抵押，但可以随产业用房按比例以幢、层、间等为基本单元进行分割登记、转让或抵押。

(五)符合分割转让条件的工业用地分割转让应签订监管合同和分割转让协议,按要求进行全流程监管，督促企业严格履行，并将亩均投入强度和税收要求纳入分割转让协议。受让方须在祁门县注册独立核算企业，符合祁门县产业发展导向并通过项目入驻登记手续，凭项目入驻登记审批表和分割转让协议等材料办理相关权证转让手续。

七、分割后管理要求

(一)工业厂房分割后，分割单位仍然是厂区的责任主体，严格履行园区内安全生产、环境保护等法定职责。

(二)祁门经济开发区管委会履行监管主体责任。

(三)分割后转让的，受让方承担原转让方相应的权利义务。

本方案自发布之日起试行，有效期为2年，试行期内，因上级政策调整等原因对本方案实施有重大影响的，可适时组织有关部门对方案进行修订。