各乡、镇人民政府，各街道办事处，各农场、养殖场，开发区管委会，市政府有关部门：

为规范我市农村不动产（农村宅基地和集体建设用地及地上房屋）确权登记发证工作，根据《不动产登记暂行条例》《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）等有关文件精神，现就我市农村不动产确权登记发证有关问题制定如下意见。

一、适用范围

本意见实施前已建成并使用，位于全市村庄规划确定的土地利用现状为农村宅基地或者城镇规划确定的建设用地范围内，且属于汉川市第二次土地调查确认的建设用地（建制镇、村庄）范围内的房屋，因无权源材料或者权源材料不全无法直接办理不动产登记的，按照本意见开展宅基地使用权、集体建设用地使用权及地上房屋所有权确权登记发证。

二、总体原则

遵循“规划引导、分类实施，依法依规、房地一体，尊重历史、实事求是，尊重意愿、简化程序”的原则，开展农村宅基地和集体建设用地及地上房屋确权登记发证工作。

三、登记主体

农村宅基地是指农村村民利用本集体经济组织所有的土地，建造用于生活居住的住宅用地。主要是以户为单位用于居住、生活的用地。包括住房以及与住房主体相毗连的厨房、卫生间等建筑物及被这些建筑物封闭的庭院等用地，不包括农业生产、加工用地和晾晒场、房前屋后的禾场、单独建造家畜栏、6平方米以下简易看护房等生产所需的用地。

宅基地必须是房地一体，无地上建筑物的农村地（台）基不属于宅基地使用权确权登记范畴。

集体建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对集体土地享有占有、使用和收益的权利。集体建设用地主要是村委会办公室、医疗教育卫生等公益事业和公共设施用地、企业用地及其他用于非住宅的集体建设土地。

（一）宅基地使用权及地上房屋所有权申请登记发证主体

　　宅基地使用权应该按照湖北省人民政府规定的面积标准，依法确认给本农民集体成员。

非本农民集体的农民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证。

已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定确权登记发证。

非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理确权登记发证。

　　对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经乡（镇）人民政府审核，属于合法使用的，确定宅基地使用权。

（二）集体建设用地使用权及地上建（构）筑物所有权申请登记发证主体

集体建设用地使用权主体为特殊民事主体，根据现行法律规定，农民集体经济组织及其成员，农民集体经济组织投资设立的企业，乡镇、村公益性组织，可以依法取得集体建设用地使用权。

1.乡镇、村办企业、事业单位和个人依法使用农民集体土地进行非农业建设，经依法确定使用者为集体建设用地使用权权利人的，予以登记发证。

2.农民集体经济组织经依法批准以集体所有土地的使用权与其他单位或个人联营、作价入股举办企业，可依规定确定集体建设用地使用权，予以登记发证。

3.村委会办公室、医疗教育卫生等公益事业和公共设施用地等，应依法将集体土地使用权确认到每个权利主体。

四、登记相关问题

（一）宅基地确权登记中“户”的认定

“户”的确定，原则上应以公安部门的户籍登记为基础，依法继承宅基地的未成年人可以作为特殊“户”确定。

（二）登记面积标准及超面积问题

1.农村宅基地及地上房屋登记面积标准及处理方式。

农民建房未经审批或者审批手续不全的，根据不同历史阶段按照以下面积标准确权登记（因继承取得农村宅基地及地上房屋的，参照执行）：

（1）农民兴建、改建房屋宅基地（含附属设施）总面积，使用农用地的每户不得超过140平方米，使用未利用土地（建设用地）的每户不得超过200平方米。

（2）1982年《国务院关于发布<村镇建设用地管理条例>的通知》（国发〔1982〕29号）实施前，农民集体经济组织成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后国家和地方有关规定面积标准，均按现有实际使用面积进行确权登记。

（3）1982年2月《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月《土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行确权登记。

（4）1987年《土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行确权登记。其面积超过规定标准的，要在不动产登记簿和不动产权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻新、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照规定的面积标准进行确权登记。

（5）农村村民符合规定分户建房条件而未分户、现有宅基地未超过分户建房合计面积标准的，不作为超面积处理。

2.集体建设用地及地上建（构）筑物登记面积标准及处理方式：

（1）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，使用乡镇（村）公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体经营性建设用地，至今仍继续使用的，经所在农民集体经济组织或村民委员会同意、乡镇人民政府审核、汉川市人民政府认定属于合法使用的，按照审核面积予以确权登记。

（2）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，乡镇（村）公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，严格按照批准面积进行确权登记。

（三）“一户多宅”问题

农民集体经济组织成员一户拥有多处宅基地的，由其自行选择户籍所在地的一处宅基地进行确权登记。通过继承等受法律保护方式合法取得多处宅基地的，不受“一户一宅”限制。已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在不动产登记簿和证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

（四）非本农民集体经济组织成员取得宅基地的确权登记问题

1.非本农民集体经济组织成员，因易地扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权，并办理确权登记。

2.非本农民集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按规定确权登记，在不动产登记簿和证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人。”

3.非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，或因合法取得房屋而占用宅基地的，经公告无异议或异议不成立的，由该农民集体出具证明，可依法办理确权登记，在不动产登记簿和证书附记栏注记“该权利人为非本农民集体经济组织成员。”

“国办发〔1999〕39号”文件印发后，非农业户口居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的，不予登记。

五、土地及地上房屋权源的认定

（一）农村宅基地及地上房屋权源的认定

依批准建房的，相关审批文件作为权源确认的依据。对于无权源材料或者权源材料不全的，按照以下程序处理：

1.乡镇人民政府组织农民集体经济组织或村民委员会以行政村为单位，收集申请人宅基地使用权和房屋所有权认定的相关材料。

2.农民集体经济组织或村民委员会对宅基地使用权人、房屋所有权人、面积、建设时间、四至范围、权属变化情况等进行确认，按照《农业农村部、自然资源部关于规范宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号文件）要求，公告30天无异议后，予以盖章确认，并以行政村为单位报乡镇人民政府审核批准。

3.乡镇人民政府组织基层自然资源和规划所等相关部门审核，对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关资料的,由位于原城市、镇规划区内出具规划认定意见后办理登记；位于原城市、镇规划区外且在《中华人民共和国城乡规划法》实施前建设的，在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料；在《中华人民共和国城乡规划法》实施后建设的，由村委会公告15天无异议，经乡（镇）人民政府审核后，按照审核结果办理登记。对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

（二）集体建设用地及地上建（构）筑物权源的认定

1.分阶段依法确定集体建设用地使用权。1987年《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡镇、村公益事业和公共设施，经所在乡镇人民政府审核后，可依法确定使用单位集体建设用地使用权。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在农民集体同意，报乡镇人民政府审核后，依法确定使用单位集体建设用地使用权。1987年《土地管理法》实施后，乡镇、村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。

2.按照《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在农民集体经济组织或村民委员会同意，并公告30天无异议，经乡镇人民政府审核，报汉川市人民政府批准，予以确权登记。

六、登记程序

（一）调查结果公示。调查单位将农村房屋补充调查结果在申请人所在村的政务公示栏予以公示，公示期15天。

（二）申请。在调查结果公示期满后，对公示结果无异议的农村宅基地及房屋所有权以村为单位组织村民在所在村委会采取集中申请受理方式，在申请资料完备的情况下，由各乡镇自然资源和规划所集中受理。

（三）审核。对符合登记条件的，由乡镇自然资源和规划所对申请人的权属、面积、界址进行审核并呈报乡镇人民政府批准。