怒江傈僳族自治州农村村民住宅建设管理办法

第一章总则

第一条 为加强农村宅基地管理，规范土地、规划、建设审批，节约集约用地，保护农村村民的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国行政处罚法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》等相关法律法规，结合我州实际，制定本办法。

第二条 本州农村集体经济组织成员进行住宅建设行为的，遵循本办法。

第三条 本办法所称农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，农村村民住宅建设是指农村村民在新增宅基地或原有宅基地上新建、改建、扩建住房的行为。

第四条 县（市）人民政府应加强对本行政区域内农村村民住宅建设管理工作的统筹领导，明确管理机构，落实管理人员，并将所需经费纳入本级财政预算。

农业农村、自然资源、住房城乡建设负责农村房屋建设改革和管理有关工作，建立宅基地管理信息化平台，健全宅基地管理体系，规范开展宅基地监管。负责国土空间规划中统筹宅基地用地规模和布局，根据 “ 一户一宅 ” 用地需求，单列宅基地新增建设用地年度计划，依法办理农用地转用审批、规划许可、不动产登记等手续。编印农村村民住宅建设通用图集，加强乡村建设风貌引导，对农房建设现场施工和质量安全提供咨询服务和技术指导，开展农村工匠培训和管理工作。公安部门负责指导农房门牌发放、户的认定等工作。文化旅游、生态环境、林草、水利、交通运输、市场监管、电力等部门，按照各自职责，配合做好农村村民住宅建设管理有关工作。

乡（镇）人民政府、街道办事处负责建立办事窗口集中受理报件、部门协调联动的农村村民建房联审联办制度，统筹开展农村村民住宅建设的规划选址、行政审批、现场放线、动态巡查、质量监督和竣工验收等工作。村级组织负责拟定农村村民住宅建设的村规民约，做好村民建房的审查和公示，统筹开展农村宅基地的腾退、调整和有偿使用，指导村民依法规范开展农村村民住宅建设行为。

乡（镇）人民政府、街道办事处应当建立动态巡查机制，落实最严格的耕地保护制度，加大执法力度，对农村村民住宅建设违法行为做到早发现、早制止、严查处，并通过举报电话、举报信箱、网上举报平台等多种渠道，受理农村村民住宅建设违法行为的举报和投诉。

第二章宅基地申请条件

第五条 严格落实“一户一宅”农村宅基地审批管理制度，符合下列情形之一的村民，可以向村民委员会或村集体经济组织（以下简称村级组织）申请一处宅基地：

（一）无宅基地的；

（二）因结婚等原因确需分户的；

（三）符合分户条件，原有宅基地不能解决建房需求的；

（四）实施村镇规划建设或项目建设占用原宅基地，根据征收方案，明确可以另行选址建设的；

（五）发生或防御自然灾害需迁建的；

（六）村民住宅纳入文物保护需迁建的；

（七）夫妻一方为村级组织成员且双方均无宅基地的；

（八）其它符合相关法律、法规规定的。

第六条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，用地面积按以下标准执行：

（一）城市规划区内，一户最多不得超过 80 平方米；

（二）城市规划区外，一户最多不得超过 120 平方米。

第七条 农村宅基地选址应满足以下条件：

（一）符合生态保护红线管控要求；

（二）不得占用永久基本农田；

（三）不在已确认的地质灾害、山洪灾害等危险区；

（四）不占用高压供电架空线走廊，符合公路、铁路规定的退让距离，符合各类工程管线安全退让距离，符合河道防洪要求，不得影响河道行洪安全，不得占用重要饮用水源地、河道和水利工程管理范围。

第八条 有下列情形之一的，不得批准农村宅基地：

（一）申请人年龄未满 18 周岁的；

（二）不符合 “ 一户一宅 ” 规定的；

（三）将宅基地或宅基地房屋出让、出租、赠与他人或者以其他形式转让后再申请宅基地的；

（四）申请另址新建住房，未签订退出原有宅基地协议的；

（五）在确定实施撤并的自然村现有宅基地上扩建住房的；

（六）不符合相关法律、法规规定的。

第九条 农村村民建房申请使用宅基地，应优先使用原有宅基地、村内空闲建设用地和未利用地，尽量不占或少占耕地、林地。

第三章申请审批程序

第十条 申请宅基地建设农村住宅按以下程序办理：

（一）村民申请。符合申请条件的村民，以户为单位向村级组织提出宅基地用地和建房申请，提交农村宅基地和建房（规划许可）申请表、农村宅基地使用承诺书后，村级组织对村民申请条件进行初审，并会同村民做好宅基地初步选址，审查通过后，由村级组织提请乡（镇）人民政府、街道办事处进行实地选址。

（二）实地选址。乡（镇）人民政府、街道办事处收到村级组织关于村民建房实地选址的申请后，在 5 个工作日内组织承担农村村民住宅建设管理工作的机构实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和选址要求。符合要求的，现场绘制宅基地宗地图，载明宅基地的具体位置、长宽、四至界线，并标明与永久性参照物的具体距离。

（三）村民选定住宅图集或提供设计方案。根据实地选址确定的宅基地范围，村民可选用州、县（市）住房城乡建设部门编印的《农村住宅建设通用图集》或委托设计单位编制农村住宅设计方案，设计图纸需经相关部门审定。在历史文化名镇（村）、传统村落范围内的村民住宅建设，应当符合历史文化名镇（村）、传统村落保护发展规划。

（四）村级组织公示。村级组织收到村民提交的农村村民住宅通用图集户型或农村住宅设计方案后，应召开村民代表会议讨论通过，并将村民农村宅基地使用承诺书、农村宅基地和建房（规划许可）申请表、村级组织审查意见、建设地块四邻意见、村民代表会议记录、拟建房用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况进行公示，公示期为 5 日。无异议或异议不成立的，由村级组织签署意见，报送乡（镇）人民政府、街道办事处。

（五）乡（镇）人民政府、街道办事处审批。乡（镇）人民政府、街道办事处收到农村村民住宅建设申请的相关材料后，实行 “ 一站式 ” 农村建房联审联办审查。

承担农业农村 管理 职责的机构负责对申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村级组织审核公示等进行审查，并综合各部门意见提出审批建议。

承担自然资源管理职责的机构负责对拟用宅基地是否符合国土空间规划及用途管制要求，农房建筑面积标准、建筑层高、间距等是否符合相关技术要求进行审查。涉及占用农用地的，应办理农用地转用审批手续。

承担住房城乡建设职责的机构负责审查村民是否选用农村村民住宅通用图集，对委托设计的农村住宅方案是否符合功能配套、抗震设防和乡村风貌等要求进行审查。

涉及文化旅游、生态环境、林草、水利、交通运输、市场监管、电力等部门的，乡（镇）人民政府、街道办事处要牵头征求相关部门意见。不需办理农用地转用的情况下，乡（镇）人民政府、街道办事处收到村级组织初审意见和申报材料之日起 20 个工作日内，应根据审查情况，对符合法定条件及标准的，核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，对不符合法定条件及标准的，不予批准并书面告知申请人且说明理由。需办理农用地转用的，由乡（镇）人民政府、街道办事处按批次用地方式向县（市）自然资源主管部门提出农用地转用申请；符合农用地转用审批规定的，由县（市）自然资源主管部门对组件材料进行审查后报县（市）人民政府批准，乡（镇）人民政府、街道办事处接到批复后，按本办法规定核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。

第十一条 利用原有宅基地新建、改建、扩建农村住宅的，宅基地面积、住宅建筑面积、层数、风貌和审批程序等要求，按本办法执行。

第四章乡村规划许可

第十二条 农村村民住宅建设实行规划许可制度。农村村民申请宅基地，除符合规定的建房条件外，应当同时符合县（市）、乡镇（街道）国土空间规划和村庄规划。

（一）县（市）、乡（镇）人民政府、街道办事处组织编制国土空间规划，统筹安排城乡建设用地，合理确定城镇、集镇和村庄、居民点的数量、布局、范围和用地规模，引导农村村民住宅建设按照规划逐步向城镇、集镇和中心村集中。规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，不得审批新的宅基地。

（二）城镇开发边界内的农村村民住宅建设，鼓励集中兴建住宅小区，严格控制零星、散乱建设住宅。城镇开发边界外的农村村民住宅建设，按照节约集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。

第十三条 村庄规划许可应当遵循规划先行、合理布局、保护环境、节约用地、规范建设的原则，保护和建设并重，体现地方特色、民族特色和传统风貌。

第十四条 乡（镇）人民政府、街道办事处依法组织编制村庄规划，根据农村人口数量和变化趋势、宅基地现状和使用标准等情况，合理确定建设用地规模，划定村庄建设范围和宅基地建设范围，为村民住宅建设用地预留空间。

第十五条 农村宅基地审批，应当符合“多规合一”实用性村庄规划。位于村庄规划建设用地范围内，在符合村庄规划和风貌管控等要求的前提下，允许新建、改建、扩建农村住宅。

属村庄规划建设用地范围外零星布局的农户，引导其在规划确定的集中建房区选址新建，不得在村庄规划建设用地范围外新增宅基地；利用原宅基地改建、扩建村民住宅的，须符合宅基地选址要求。

第十六条 县（市）自然资源主管部门可依法将涉及农村村民住宅建设的《乡村建设规划许可证》审批权委托乡（镇）人民政府、街道办事处。

第十七条 乡村建设规划许可申请受理后，符合许可条件和标准的，发证机关应当在 20 日内作出许可决定；不符合许可条件和标准的，应当书面告知申请人并说明不予许可的理由。

第十八条 申请人取得乡村建设规划许可证之日起， 2 年内应实施住宅建设，在规定期限届满前 30 日内，村民可向原审批机关申请延期一次，延长期限不得超过 6 个月。逾期不建设且未申请延期的，乡村建设规划许可证自行失效。

第十九条 农村村民住宅层数原则上不超过 3 层，底层层高不超过 3.6 米，标准层层高不超过 3.3 米，房屋室内地坪至屋顶高度不超过 12 米，户均建筑面积应控制在 280 平方米以内，可采取独栋、联排建的方式建设。乡村旅游示范点、文化旅游产业聚集区等区域 , 县 ( 市 ) 人民政府可制定相关规定，适当放宽上述区域的农村村民住宅建设面积标准。

第二十条 农房风貌管控按省、州、县（市）住房城乡建设部门编制的农房风貌引导图集、技术导则、相关规定执行。村庄风貌应根据民族、地域、历史文化传承与保护分类引导，保护村庄固有的乡土气息，传承历史文化。

第五章农村村民住宅建设管理

第二十一条 严格农村住宅建设全过程监管，经批准建房的农户，应在房屋开工建设前，向乡（镇）人民政府、街道办事处提出开工放线申请。自受理之日起 5 个工作日内，组织承担农村村民住宅建设管理工作的机构、村级组织、建房户和承建方到现场定位放线，确定建房用地边界和建筑物平面位置。

第二十二条 乡（镇）人民政府、街道办事处应当组织技术服务机构或专业技术人员，对农村村民住宅建设的基础、主体结构、屋顶防水等重要部位和安拆模板、搭拆脚手架、安全用电用火设施布置等进行监督检查和技术指导，形成质量安全检查记录。县（市）住房城乡建设部门提供技术支持。

第二十三条 农村住宅项目竣工 30 日内，村民应提请乡（镇）人民政府、街道办事处进行竣工验收。自收到申请之日起 5 个工作日内，乡（镇）人民政府、街道办事处应组织承担农村村民住宅建设管理工作的机构进行竣工验收，核查农户是否按照批准用地面积、四至界线等要求使用宅基地，是否按照批准的建筑面积、层高、风貌等要求建设住宅，并出具农村宅基地和建房（规划许可）验收意见。

第二十四条 通过竣工验收的农户，可向不动产登记机构申请办理不动产登记。不动产登记机构应当在有条件的乡（镇）人民政府、街道办事处设立不动产登记便民服务点受理村民不动产登记申请。对于符合登记要求、材料完备的，应在自受理申请之日起 5 个工作日内完成登记。

第二十五条 农村住宅建设鼓励采用坡屋顶，住房风貌要与整体村容村貌和自然环境相协调。新建的农村住宅应满足功能完善、设施配套、厨卫入户、圈厕分离，改、扩建的农村住宅满足改厨、改厕、改圈、建筑质量和消防安全要求。

第二十六条 承担农村住宅建设的施工单位和个人，应当依法取得施工资质证书或者执业资格证书。承担住宅建设的个体建筑工匠，应经过建筑工匠技能培训、安全生产和消防安全教育培训。承建方应确保施工质量和施工安全，遵守相应的施工操作规范和施工技术要求，不得使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件。

第二十七条 市场监管、住房城乡建设等部门要加大对农村建材市场的监管，加大对不合格产品的查处力度，依法查处建材产品质量违法行为。

第六章宅基地退出、调整和使用

第二十八条 鼓励盘活利用下列闲置宅基地：

（一）进城落户的村民依法自愿有偿退出的宅基地；

（二）通过继承、受赠房屋或其他方式合法取得的“一户一宅”以外的多余宅基地；

（三）已按照相关政策处置的非法宅基地。

第二十九条 农村宅基地有偿腾退应当遵循“依法自愿、因地制宜、合理补偿、科学利用”的原则。村级组织可参照县（市）制定的集体建设用地基准地价，通过村民代表大会集体研究确定补偿标准，宅基地退出补偿标准应进行公示。

腾退后的宅基地，符合国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以依法通过出让、出租等方式，用于乡村的产业发展。

腾退后不宜作为集体建设用地的，应按照规划进行土地综合整治，将宅基地进行复垦，腾退出来的建设用地指标优先保障所在行政村产业发展和村庄建设需要。

第三十条 在村庄规划确定的农村集中建房区域内，乡（镇）人民政府、街道办事处应指导村级组织做好集体土地承包经营权调整工作，无法置换调整的，参照县（市）的征地区片综合地价对被占用土地的农户进行补偿，村级组织负责做好协调工作。

第三十一条 经村级组织同意，农村村民可以在村集体经济组织内部转让、赠与其依法取得的宅基地使用权，但受让人或受赠与人应当符合宅基地申请条件。宅基地使用权转让或赠与的，附着于该宅基地的住宅及其附属设施需一并转让或赠与。

第七章法律责任

第三十二条 农村村民住宅建设过程中违反相关规定的，按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等国家、省相关法律责任条款执行。

第三十三条 影响农业农村、自然资源、住房城乡建设等行政主管部门的工作人员依法履行公务，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第三十四条 乡（镇）人民政府、街道办事处及农业农村、自然资源、住房城乡建设行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章附则

第三十五条 本办法自 2022 年 6 月 11 日执行，原我州下发关于农村村民住宅建设的相关文件与本办法不一致的，按本办法执行。