巧家县人民政府办公室关于印发巧家 县规范物业管理服务工作实施方案

的通知

各乡镇人民政府、街道办事处，县直有关部门：

《巧家县规范物业管理服务工作实施方案》已经县十六届人民政府第 3 3 次常务会议同意，现印发你们，请认真抓好落实。

2 0 2 1 年 1 1 月 2 2 日

巧家县规范物业管理服务工作实施

方案

为着力解决巧家县当前物业管理工作的重点、热点和难点问题，健全物业管理长效机制，促进物业服务行业规范、健康、有序发展，根据《昭通市人民政府关于印发昭通市加强和规范物业管理服务工作的指导意见的通知》（昭政规〔 2 0 2 1 〕 1 号）相关规定，结合巧家实际，制定本实施方案。

一、总体要求

（一）目标任务

为明晰各方主体责任，有序推进小区物业管理规范化、长效化。按照“ 制度健全，权责清晰，管理规范，竞争有序” 的要求，采取“ 县政府统筹、乡镇（街道）具体组织、村（社区）落实、住房主管部门监督指导、相关部门密切配合” 的方式，建立县、乡镇（街道）、村（社区）三级责任清晰、分工明确的管理体制。健全业主委员会治理结构，调动村（社区）社会组织、社工服务机构、村（社区）志愿者的积极性，发挥居民的主体作用。建立信用管理体系，引导物业服务企业强化行业自律、增强服务意识、创新服务理念、提升服务品质。理顺物业管理服务工作体制，不断规范全县物业管理活动，促进行业健康发展。

（二）基本原则

1 . 统一领导，条块结合。坚持和加强党对物业管理工作的领导，建立党建引领下的村（社区）居委会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制。加强物业管理部门指导、管理和监督职能，发挥各部门协同作用。

2 . 属地负责，分级管理。强化乡镇（街道）属地管理责任，发挥村（社区）主体作用，建立县、乡镇（街道）、村（社区）居委会三级物业管理工作机制。

3 . 依法管理，因地制宜。按照物业管理等相关法律法规要求，坚持政府指导与市场运作相结合，稳步推进全县物业管理规范有序、公开透明、分类实施、健康发展。

4 . 业主参与，共建共享。强化业主在物业管理中的自治和自我管理作用，明确权利和义务，引导业主共建宜居小区、共享品质生活，构建共建共治共享格局。

二、组织保障

（一）成立领导组

为统筹协调全县物业管理的重大问题，协调处理辖区内物业管理工作，经研究，决定成立县物业管理工作领导小组（以下简称领导小组）。其组成人员如下：

组 长：陈 坤 原县人民政府副县长

副组长：赵 明 县住建局局长

成 员：周开权 县委宣传部副部长

代 琼 县融媒体中心主任

饶定顺 县政府办副主任

饶 锦 玉屏街道党工委副书记

黄高君 白鹤滩街道党工委副书记

汤尤传 县发改局副局长

马发升 县教体局副局长

吴恩福 县公安局常务副局长

陆 鹏 县民政局副局长

蹇智毅 县司法局副局长

袁玉瞳 县财政局副局长

谢方文 县人社局副局长

柳尧富 县自然资源局副局长

徐 灿 市生态环境局巧家分局副

局长

周兴友 县水务局副局长

刘明奎 县卫健局副局长

何朝芬 县应急管理局副局长

徐远华 县市场监管局副局长

阮福望 县城管执法局副局长

陈德祥 县供电局副总经理

刘林高 县消防救援大队大队长

郑万兴 县自来水厂厂长

领导小组负责督促全县物业管理工作，建立联席会议制度，适时召开会议研究各部门提请解决物业管理重大困难和突出问题。若领导小组人员有变动，由相应人员补充，不再另行发文。领导小组下设办公室在县住建局，由赵明同志兼任办公室主任，负责处理日常管理工作，筹办相关会议，统筹协调落实领导小组各项决策部署，完成领导小组交办的其他事项。

（二）职能职责

1 . 县人民政府对本行政区域内物业管理工作负总责，全面统筹领导物业服务管理工作。按照物业管理法律法规及物业管理的相关政策，制定实施方案，落实办事机构，建立县、乡镇（街道）、村（社区）居委会三级物业管理工作机制，压实管理责任。政府常务会每年至少听取 1 次物业管理工作情况汇报，专题进行研究。

2 . 部门职能职责

（ 1 ）县住建局。依法加强行业监管，负责物业服务活动的监督管理工作；研究制定物业管理政策和指导制定行业服务标准；负责物业服务企业的备案工作；负责住宅专项维修资金的交存、使用和管理；负责物业服务企业及从业人员业务指导、培训和监督管理；负责物业服务企业信用评价考核管理；会同有关部门对物业服务企业经营活动进行监督检查；指导监督物业管理协会开展行业指导和行业自律管理；监督、指导物业服务企业依法对防空地下室进行平时开发利用和维护管理。

（ 2 ）县自然资源局。负责按相关规定规划小区的物业用房、停车位、环卫设施设备等公共服务设施，并在竣工验收规划条件核实阶段严格审核，解决小区内因规划问题引起的纠纷。

（ 3 ）县发改局。牵头制定、调整物业服务收费内容及实行政府指导价的住宅物业服务收费等级标准；负责对物业服务收费行为的咨询和监督检查；配合住建部门制定保障性住房物业服务及住房前期物业服务收费标准。

（ 4 ）县城管执法局。对物业管理区域内的违章搭建、毁绿占绿、任意弃置垃圾、违规装修、餐饮服务业经营者油烟扰民、环境噪音污染等违法违规行为实施行政处罚工作；对流浪、无主动物进行处置；县人民政府对城管综合执法部门承担的物业方面职能职责有其他规定的，从其规定。

（ 5 ）县市场监督管理局。负责依法依规办理市场主体登记工作，负责物业价格、停车收费投诉举报、受理、查处等监督检查工作；负责受理物业管理区域内违反市场监管法规的投诉；负责依法查处虚假广告、无照经营等违法违规行为；依法对小区电梯等特种设备使用管理单位和电梯维保单位实施监督检查，督促使用管理单位和维保单位做好特种设备的使用登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作，查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法违规行为。

（ 6 ）县应急管理局。指导、协调、监督对物业企业负有行业安全管理的部门加强对物业企业安全防范和管理，指导、协调各有关部门制定专项应急预案。

（ 7 ）县消防大队。指导物业服务企业做好物业管理区域内的消防安全管理工作；依法处理物业管理区域内破坏消防设施设备的行为，指导物业服务企业及时消除安全隐患；依法对电动自行车违规停放、充电进行处罚；联合城管综合执法、公安部门对堵塞消防通道行为进行联合治理；联合公安、应急部门对物业管理区域内堆放易燃易爆物品行为进行处罚。

（ 8 ）县公安局。负责加强小区治安管理；加强物业服务企业保安服务的监管和指导；加强流动人口管理，指导落实安全防范工作；对饲养动物干扰他人正常生活、放任动物恐吓他人、驱使动物伤害他人等行为予以处罚；负责物业服务主体进入和退出的秩序维护；查处打击物业服务管理中的违法犯罪行为。

（ 9 ）县机关事务服务中心。配合乡镇（街道）、自然资源、住建等部门加强和规范全县单位房改房、集资建房等机关工作人员集中住宅区的物业管理工作。

（ 1 0 ）县民政局。负责落实村（社区）居委会、社工服务机构参与物业管理服务相关工作，会同住建部门负责业主委员会、村（社区）的培训指导工作。

（ 1 1 ）县人人社局。负责对物业服务企业劳动用工的指导；鼓励物业服务企业招用就业困难人员；按规定落实相关扶持政策。

（ 1 2 ）县卫健局。负责指导小区健康平安站设置、监管；指导健康教育、疫情防控等工作的开展。

（ 1 3 ）市生态环境局巧家分局。负责查处不按规定堆放弃置工业废物、违法倾倒工业废水等环境违法行为。

（ 1 4 ）县教体局。配合市场监督管理局、公安局、综合执法局、应急管理局等部门查处小区内违规开办培训班、培优班等行为；负责统筹协调小区业主子女就近入学相关工作。

（ 1 5 ）县司法局。加强对物业纠纷人民调解委员会和属地政府人民调解组织在物业纠纷处理中的业务指导；为符合法律援助条件的物业管理诉讼当事人提供法律援助。

（ 1 6 ）县委宣传部。统筹媒体做好新闻舆论引导，对物业管理政策法规进行宣传，对物业管理的经验做法进行宣传，曝光物业服务企业、业主委员会的违法违规行为；统筹做好网络舆情的处置，正确引导社会舆论；组织召开新闻发布会，向社会各界通报全县物业服务管理工作。

（ 1 7 ）供水、供电、燃气、环卫等部门。负责接收经验收合格的供水、供电、供气等专业经营设施设备，对相关设施设备进行维修、养护和更新；推行各项收费向最终用户收取；需要委托物业服务企业代收费、代抄表的，要与物业服务企业签订委托合同，并向物业服务企业支付相应酬金；及时调处矛盾纠纷。

3 . 主体责任

（ 1 ）乡镇（街道）职责。对辖区内小区物业管理工作承担主体责任。具体负责辖区内物业管理的组织领导，设立物业管理办公室，配备专人负责日常工作，监督辖区内物业管理活动，受理业主关于请求依法选举和重新选举业委会的合理诉求。指导业主大会、业主委员会的成立和换届，办理业主委员会备案并将备案情况报行业监管部门；监督业主大会、业主委员会和物业服务企业依法履行职责；协调村（社区）居委会、业主委员会和物业服务企业关系，建立所在地住建、公安、民政、司法、村（社区）居委会、物业服务企业、业主委员会、业主代表等相关单位及人员参加的联席会议制度，协调解决物业管理重大问题、处理矛盾纠纷，发挥基层综治中心和网格员作用，积极促进物业管理矛盾纠纷就地化解；参与辖区内物业服务企业信用评价考核工作。

（ 2 ）村（社区）村（居）委会职责。村（社区）村（居）委会按照属地乡镇（街道）要求，建立党建引领下的村（社区）村（居）委会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成村（社区）治理合力；鼓励业主委员会成员和物业项目负责人中的党员担任村（社区）党组织兼职委员，符合条件的村（社区）“ 两委” 成员通过法定程序兼任业主委员会成员；组织指导业主大会、业主委员会的成立和换届；协调业主委员会、业主与物业服务企业关系，负责调处村（社区）物业服务纠纷；鼓励有条件的老旧小区逐步引进物业服务，依托村（社区）村（居）委会实行自治管理，依法保护业主的合法权益。

（ 3 ）业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构，履行业主大会赋予的职责，监督管理规约的实施；负责召集业主大会，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；积极宣传物业管理的有关政策法规，完成业主大会交办的其他事项。

（ 4 ）物业服务企业。负责依照有关法律法规和服务合同约定进行规范管理，认真落实项目经理负责制，履行主体责任，提高服务质量，同时建立健全内部管理各项规章制度，建立投诉回访处理机制，公开投诉受理电话，公开办事制度和办事流程，公示服务内容、收费项目、收费标准和收支情况；接受业主的监督，及时处理业主的投诉，积极化解物业管理矛盾纠纷；对物业管理区域内的违法违规或者可能侵害业主权益的行为及时劝阻、制止，协助相关部门做好管理服务区域的安全防范工作；执行物业服务重大事件报告制度，按照有关规定及时向有关职能部门报告物业管理区域发生的重大事件。

（ 5 ）业主。业主按照相关法律法规规定正确行使权利、履行义务，遵守业主管理规约、业主大会议事规则和有关规章制度，在物业使用过程中不违规装修、改造、搭建，不利用物业从事危害公共利益及侵害他人合法权益的活动以及法律法规、管理规约禁止的其他行为。发生上述行为时，其他业主有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当劝阻、制止。违反法律、法规规定行为的，要及时向有关行政主管部门报告。

三、主要措施

( 一）加强舆论宣传

物业管理工作是一项庞大的系统工程，涉及到千家万户。宣传、广电等部门要加大物业管理工作的宣传报道，充分发挥宣传舆论的导向作用，引导社会各界树立正确的物业管理观念，培养广大居民的参与意识、消费意识、履约意识和维权意识，主动接纳物业管理服务，为物业管理工作健康有序发展营造良好的社会环境。

（二）强化物业服务监督管理

1 . 完善物业服务收费制度。物业服务价格主要通过市场竞争形成，通过业主大会与物业服务企业在物业服务合同中约定服务项目和价格，可根据服务标准和物价指数等因素动态调整，提倡酬金制计费方式。物业服务价格实行政府指导价的，由有定价权限的价格部门、住房和城乡建设部门制定并公布基准价及其浮动幅度，建立动态调整机制。发改、市场监管、物业行政主管部门依职能职责加强对物业服务收费的指导、监督检查，公布物业服务清单，明确物业服务内容和标准，督促物业服务企业做好收费公示。乡镇（街道）要引导业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式。物业行业协会要协助物业行政管理部门监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务企业协商物业费时参考。

2 . 严格住宅小区公共收益管理。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分或公共设施设备进行停车、投放广告以及其他经营活动的，应当征得相关业主或业主大会的同意，并依法办理相关手续，所产生的收入属于业主共有，具体使用由业主大会决定。产生收入由物业服务企业代收代管的，物业服务企业应当单独建账，由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设公共收益账户，公共收益使用接受全体业主的监督，并在住宅小区显著位置定期公示收支明细。

3 . 建立物业服务信息公开公示制度。各乡镇（街道）应加强指导监督辖区内物业服务企业，在物业服务区域显著位置设立物业服务信息监督公示栏，对物业服务有关事项全面公开公示，主动接受监督。按年度如实公布并及时更新小区物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、车位车库使用情况、公共水电费分摊情况、物业费和业主共有部分经营收益收支情况、物业专项维修资金使用情况、电梯维护保养支出情况等信息，可同时通过网络等方式告知业主公示内容。物业服务企业开展家政、养老等服务业务也应对外公示，按双方约定价格收取服务费用。物业服务企业不得收取公示收费项目以外的费用。

4 . 建立物业服务监督平台。依托智慧物业管理服务平台，探索建立县、乡镇（街道）、村（社区）居委会分级物业服务监督子平台，实现物业服务监督的平台化、数据化和公开化。

（三）规范小区车位管理

1 . 提高新建小区停车位使用率。小区竣工交付使用满 2 年且尚未出售、附赠的车库、车位，开发企业或物业服务企业向业主招租，停车服务费需按相关规定合理设定，提高地下车库、车位使用率，减轻地面停车压力。

2 . 化解老旧小区停车难。对纳入城镇老旧小区改造范围的小区，按照老旧小区改造项目“ 一院一策” 改造实施方案进行停车位（库）建设；对未纳入城镇老旧小区改造范围且停车位（库）严重不足的小区，经 2 0 % 以上业主提议，可召开业主大会，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，在不占用消防通道、城镇公共道路、市政绿地等市政设施及其他公共配套设施的前提下，经县自然资源局批准后，可以在物业管理区域内增建车位。增建车位优先向小区业主租用，可通过摇号的方式进行。积极推广智能化停车设施在小区的应用，合理规划设置充电桩和非机动车停车场地。

3 . 规范小区停车收费。价格主管部门制定住宅小区公共区域停车服务收费标准。住宅小区公共区域停车，已成立业主大会的，停车服务收费标准由业主大会确定；未成立业主大会的，原则上由业主和物业服务企业或停车服务企业协商确定，在协商确定前，暂按当地价格主管部门制定的住宅小区公共区域停车服务收费标准执行。停车服务收费标准须报所在地价格主管部门和乡镇（街道）备案。

（四）规范住宅专项维修资金的使用

住宅专项维修资金专项用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，任何单位和个人不得挪作他用；根据实际建立维修资金应急使用工作机制，对小区发生电梯、消防、供水、排水等公用设施设备故障危及房屋使用、人身财产安全等紧急情况，需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或业主委员会严格按照《云南省住房和城乡建设厅 云南省财政厅 云南省审计厅关于进一步加强和规范城镇小区住宅专项维修资金管理的实施意见》（云建房〔 2 0 1 5 〕1 8 9 号）要求申请使用维修资金，维修工程竣工后，应当公开资金使用数额。住建局会同财政局负责我县住宅专项维修资金的交存、管理、使用等的指导和监督。

（五）考核奖惩

1 . 加强督查考核。县物业管理工作领导小组定期组织开展专项督查考核，形成县领导组考核乡镇人民政府（街道），乡镇人民政府（街道）考核村（社区）居委会和物业服务企业的物业管理与服务考核奖惩体系。

2 . 严格考核奖惩。全面推行物业服务企业信

用评价考核激励惩戒机制，结合合同履行、投诉处理、日常检查和乡镇（街道）意见等情况，每年度严格对物业服务企业开展信用评价和等级评定工作。企业信用评价结果可作为政府采购、选聘企业、评优表彰等活动参考，信用评价得分低于 9 0 分的，由县住建局进行约谈并下发风险提示函，连续两年信用评价得分低于 9 0 分以下的企业，上报上级行政主管部门，由上级行政主管部门列入全市物业管理服务“ 黑名单”。