上海市浦东新区祝桥镇人民政府文件

祝府规〔 2024 〕1 号

各相关单位：

为加强浦东新区祝桥镇农村村民住房建设和宅基地管理工作，规范农村村民建房秩序，保护农村村民合法权益，根据《上海市农村村民住房建设管理办法》（ 1 6 号令）和《浦东新区农村村民住房建设管理实施细则》（浦府规〔 2021 〕 5 号）文件精神，结合祝桥镇实际，制定《祝桥镇农村村民住房建设管理实施细则》（试行）。现印发给你们，请认真按照执行。

特此通知。

浦东新区祝桥镇人民政府

2024 年 1 月 10 日（此件公开发布 ）

第一章总则

第一条（目的与依据）

为加强浦东新区祝桥镇农村村民住房建设和宅基地管理工作，规范农村村民建房秩序，保护农村村民合法权益，根据《上海市农村村民住房建设管理办法》（ 16 号令）和《浦东新区农村村民住房建设管理实施细则（浦府规（ 2021 ） 5号）》文件精神，结合祝桥镇实际，制定《祝桥镇农村村民住房建设管理实施细则》（以下简称《实施细则》）。

第二条（适用范围）

本《实施细则》适用于祝桥镇行政区域范围内集体所有土地上农村村民新建、改建、扩建和翻建住房（以下统称“村民建房”）及其管理。有关用语的含义与《浦东新区农村村民住房建设管理实施细则》一致。

第三条（管理部门）

祝桥镇规划建设和生态环境办公室（以下简称“规建办”）是本镇村民建房规划管理部门，负责联系、协调新区行业管理部门，指导城建管理中心对本辖区农户建房的用地管理、农村建筑风貌引导、审核发放农户建房的乡村建设规划许可证等工作。

祝桥镇城建管理中心（以下简称“城建中心”）负责本辖区内宅基地的审批、建筑占地及总面积的标准，对农户建房开工查验、敲桩定位和竣工验收工作，在农户建房过程中做到全过程参与管理（安全质量的现场指导，监督检查，引导农村建筑风貌，审核发放农户建房的乡村建设规划许可证等工作）。

祝桥镇城建中心负责审核本辖区内申请户资格权的认定，特殊情况需征询祝桥镇农业农村发展办公室书面意见。

浦东新区规划资源局第五管理所（以下简称“土地所”）负责本辖区农户建房的用地管理等工作；共同参与农户建房宅基地敲桩定位、开工查验、竣工验收等工作。

祝桥镇城运管理办公室（以下简称“城运办”）负责牵头祝桥镇综合执法中队由村级、城建中心等部门巡查发现上报的各类违建现象的处置及建筑垃圾清运处置工作。

社区负责本辖区内农户建房管理，共同参与农户建房宅基地敲桩定位、开工查验、竣工验收，指导村委会开展农户建房监督管理。

各村级组织负责本辖区内农户建房的管理，全面负责本辖区内农户建房管理（初审、公示、报送、开工查验、日常巡查、施工管理、竣工验收等）工作，并做好农民建房信访件的处置和预防、稳控工作。农户建房管理工作纳入镇对村居年度考核。

第四条（管理制度）

全过程监管制度：由规建办、城建中心牵头社区、土地所、村委会对审批的宅基地范围进行划定、敲桩定位、基础验收、分层审核、竣工验收等工作。在建过程中存在的超建、移位等现象出具整改通知单，告知农户落实自行整改。不按规定限期整改的由城建中心牵头报送城管中队，由城管中队组织处置在建过程中违建现场的整治。

专管人员日常巡查制度：各社区、村委会应落实专人负责日常巡查工作并填写巡查日志。发现违建现象及时阻止并上报至城建中心，由城建中心牵头将违建现象报送城管中队，由城管中队组织处置在建过程中违法现场的整治。

第五条（基本原则）

农民村民实施建房活动，应当规划先行、节约用地、集约建设、安全施工、保护环境、注重风貌。

农村村民建房的管理和技术服务，应当尊重村规民约和村民生活习惯，坚持安全、经济、适用和美观的原则，注重建筑质量，完善配套设施，落实节能节地要求，体现历史文化和乡村风貌。

第六条（分类引导）

农村村民建房应在规划确定的农村居民点中进行。位于规划确定的农村居民点范围内的农户，允许翻建、改建、扩建住房。

规划确定的农村居民点范围以外的村民住房，近期无动迁项目且现状土地性质为集体土地的，房屋质量已达到危险等级的村民，参照《祝桥镇农村个人建房修缮管理操作口径》实施。

第七条（规划编制和风貌管控）

编制总体规划和村庄规划时，应该合理确定本辖区内村民建房的布点、范围和用地规模。镇规建办应当根据乡村风貌导则及有关建设要求，结合地域自然肌理、传统文化和建筑风貌元素等，将风貌管控要求纳入村规民约，并通过专业设计引导村民建房。

第八条（宅基地使用规范）

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过规定标准。现有宅基地面积在规定标准之内，且符合村镇规划要求申请农户建房的，原则上在原址改建或者翻建。

农户分户建房按规划及资格权认定符合分户新建的，应当在分户建房审核时退出原宅基地批复份额。

农户按规划易地实施建房的，应当在新房竣工后 3 个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物，原宅基地由村民委员会或者集体经济组织依法收回，并由城建中心及时组织整理或垦复。

第二章 农户建房

第九条（申请主体）

符合下列条件之一的集体经济组织成员，需要申请宅基地建房的，可以以户为单位提出书面申请：

（一）实行家庭联产承包责任制以来享有土地承包经营权，具有祝桥镇农业户口且户口、生产生活在本村的；

（二）具有本市农业户口，且因合法的婚姻、收养关系户口迁入本村的；

（三）具有本市农业户口，且根据国家移民政策户口迁入本村的；

（四）法律法规规定的其他情形。

农户建房用地人数的计算方法，按照本实施细则第二十三条规定执行。

第十条（建房条件）

符合下列条件之一的农户，可以对原有住房进行改建、翻建：

（一）原有住房属于危险住房，在原址翻建的；

（二）原有住房因自然灾害等原因灭失，需要在原址翻建的；

（三）原有住房人口增加，符合申请扩建资格，在原址改扩建的。

危险住房是指根据我国危险房屋鉴定标准的有关规定，经专业机构鉴定危险等级属 C 级或 D 级，不能保证居住和使用安全的住房。

第十一条（禁止建房的情形）

具有下列情形之一的农户，不得申请宅基地新建住房或对原有住房进行改建、扩建或者翻建：

（一）拥有两处及以上宅基地的；

（二）已有宅基地上存在违法用地、违法建筑等情况，未按照相关规定完成整改的；

（三）将原有住房出售、赠与他人，或者未经有关部门许可将原有住房改为经营场所的；

（四）离婚户在原配偶处已享受建房份额的或在他处有建房份额的；

（五）已享受过动迁安置及农民相对集中居住上楼的；

（六）镇人民政府规定的其他情形。

第十二条（村级审查程序）

符合宅基地申请条件的农户，向所在村集体经济组织或村民委员会（以下简称“村级组织”）提出宅基地和建房书面申请。

村级组织接到书面申请后，应当在本村范围内将农户成员人数、建房位置、宅基地和建筑占地面积、建筑方案等相关信息张榜公布，公布期限不少于 30 日。

公布期间无异议的，申请人填写《浦东新区农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，村级组织签署认定意见（资格和人口数量）后，连同建房申请人的书面申请和宅基地使用承诺书，报送镇人民政府。公布期间有异议的，村级组织应当召集村民会议、集体成员会议、村民代表会议或集体成员代表会议讨论决定。

第十三条（行政审批程序）

镇城建中心对村级组织报送的申请表和建房申请人的书面申请进行统一集中受理。

镇城建中心综合各有关部门书面意见，审核建房用地申请时，须符合新区分解下达的村民建房年度用地计划指标。农村村民住房建设确需占用农用地的，应当先行办妥农用地转用以及供地手续。最后由镇人民政府对农户宅基地申请作出审批决定，并发放农村宅基地批准文件，乡村建设规划许可证。同时上报市宅基地管理系统，并通过系统，加强建房工作监管。

第十四条（审批结果的公布）

经审批符合条件同意新建房屋（含翻建等）的，镇人民政府应当将农户建房的审批结果张榜公布，时间不少于 30日，接受群众监督。

公布期间有异议的，镇人民政府应当在 5 个工作日内对该户申请进行复核，并根据复核结果进行相应处理。

第十五条（宅基地范围划定和开工查验）

经批准利用宅基地建房的农户，新建户应当在开工前向镇城建中心申请划定宅基地范围。镇城建中心应当在 5 个工作日内，组织社区、土地所、村委会到现场进行宅基地划定，敲桩定位，并进行开工查验，确认宅基地内建筑物的平面位置、层数、高度和风貌。

农户应当严格按照乡村建设规划许可证、施工图纸等的要求进行施工。

第十六条（施工图纸和施工队伍）

为保障房屋结构合理、符合镇级乡村风貌管控等要求，施工图纸由建房户委托具有资质的设计单位，也可由镇政府提供的市区通用型施工图纸，施工图应当符合相应技术规范、设计标准以及乡村风貌导则。

建房户应当选择具有相应专业能力的施工队伍。个体承包方应具备土建工程类操作证或工匠资格证。

第十七条（质量和安全监督）

建房户应当与施工队伍签订建房协议，并约定质量和安全责任。

社区、村居应落实质量、安全人员对农户建房实施质量和安全监管。

建房户与施工方均应当购买相应的建房及人身保险。

施工队伍中需配备符合规定的质量员、安全员。

第十八条（配套设施）

镇城建中心牵头对新建农村居住点配套完善农村居民点内道路、污水处理设施。

建房户应当按农村生活污水体系规定配建相应设施。

第十九条（竣工期限）

镇城建中心牵头组织社区、土地所、村委会敲桩定位后应当核定竣工期限。竣工期限一般为 1 年，最长不超过 2 年。

第二十条（过程监管）

由社区、村委会核对施工图纸后，社区每两周一次、村委会每周一次到现场核对在建农房占地、建筑面积、高度（现状拍照），并填写巡查日志记录。城建中心对社区、村委巡查日志进行抽查并出具意见。

第二十一条（竣工验收）

建房完工后，由村委会向城建中心申请验收。城建中心接到申请后 5 个工作日内组织多部门进行验收；实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具书面验收意见。

经验收合格的，城建中心在 15 个工作日内将相关验收情况分别报农业农村、规划资源、建设行政管理部门备案，并发放乡村规划许可证。

第二十二条（建筑垃圾处置）

农民建房产生的拆旧房拆房垃圾，新建、翻建建筑装修垃圾，由祝桥镇通过比选招标的装修垃圾资质清运公司按划片清运，由村委会加强监管，严禁无资质公司、“黑车”清运。

第三章相关标准

第二十三条（用地面积标准）

农户建房的用地面积、建筑面积按照下列规定计算：

（一） 1 人户的宅基地面积不超过 60 平方米、占地面积不超过 45 平方米，建筑面积不超过 45 平方米；

（二） 2 人户的宅基地面积不超过 80 平方米、建筑占地面积不超过 45 平方米，建筑面积不超过 90 平方米；

（三） 3 人户的宅基地面积不超过 120 平方米、建筑占地面积不超过 70 平方米，建筑面积不超过 135 平方米；

（四） 4 人户的宅基地面积不超过 140 平方米、建筑占地面积不超过 90 平方米，建筑面积不超过 180 平方米；

（五） 5 人户的宅基地面积不超过 140 平方米、建筑占地面积不超过 90 平方米，建筑面积不超过 225 平方米；

（六） 6 人户及 6 以上户的宅基地面积不超过 160 平方米、建筑占地不超过 90 平方米， 6 人户的建筑面积不超过270 平方米。家庭人口超过 6 人的，每增加 1 人，可以增加建筑面积 20 平方米，建筑占地不超过 100 平方米，建筑面积不超过 300 平方米。

对于宅基地原址翻建、原址改扩建、易地新建的，相关标准应当按照前款规定执行。

第二十四条（建筑占地面积的计算标准）

农户建房的建筑占地面积按照下列规定计算：

（一）室外有顶盖、有立柱的走廊的建筑占地面积，按立柱外边线水平面积计算；

（二）有立柱的阳台、内阳台、平台的建筑占地面积，按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算；

（三）无立柱、无顶盖的室外走道和无立柱的阳台不计建筑占地面积，但不得超过批准的宅基地范围。

第二十五条（用地人数的计算方法）

农户申请建房用地的人数，按照该户内符合第九条规定的人数进行计算。有关计算方法如下：

（一）符合第九条规定条件的人员，计入户内；

（二） 2001 年 1 月 1 日以后出生，父母至少一方为农业户口的本集体经济组织成员，其本人城镇居民户口地址以及生产、生活在本村的人员，可以计入户内；

（三）符合本市独生子女的人员，按 2 人计算；

（四）户口暂时迁出的现役军人（武警）、在校学生、服刑人员，可以计入户内；

（五）符合申请的其他形式；

（六）农户内在本市他处已计入批准建房用地人数的人员，或者因宅基地征收（拆迁）、农民相对集中居住等已享受补偿安置的人员，不得计入用地人数。

第二十六条（用地程序和标准）

原址改建、扩建、翻建住房或者按规划易地新建住房的，均应当办理用地手续，并按本实施细则规定的用地标准执行。

第二十七条（间距、层数和高度标准）

（一）朝向为南北向或者朝南偏东（西）向的房屋的间距，为南侧建筑高度的 1.4 倍；朝向为东西向的，房屋的间距不得小于较高建筑高度的 1.2 倍。老宅基地按前述标准改建确有困难的，与周边相邻户主需签署四邻意见，在不影响四邻房屋正常采光及通行情况下、以一事一议方式讨论决议。

（二）相邻房屋山墙之间（外墙至外墙）的间距一般为1.5 米，最多不得超过 2 米。

（三）两层住房的房屋檐口高度不得超过 7 米，屋脊高度不超过 10 米。零零线参照周边自然地平面；一层层高最低不低于 2.8 米，最高不超过 3.6 米，二层层高最低不低于2.8 米，最高不超过 3.6 米，以设计图纸为准。

（四）三层住房的房屋檐口高度不得超过 10 米，屋脊高度不得超过 13 米。零零线参照周边自然地平面，不超过0.3 米；一层层高最低不低于 2.8 米，最高不超过 3.6 米，二层层高最低不低于 2.8 米，最高不超过 3.6 米，三层层高不超过 3 米。

第二十八条（围墙的建造要求）

建房户需要设立围墙的，由镇城建中心、镇土地所、村委会根据乡村风貌导则要求进行审批。围墙不得超越经批准的宅基地范围，除立柱外的实心墙体结构不得高于 1.2 米，总高度不得高于 2 米。不得妨碍公共通道、管线等公共设施，不得影响相邻房屋的通风和采光。

第四章附则

第二十九条（监督检查及处置）

镇相关职能部门根据本《实施细则》加强对本区域内农户建房活动的监督检查，发现有违反国家、市和区有关规定的行为的，按《浦东新区农村村民住房建设管理实施细则》规定处置。

第三十条（附件）

附件： 1. 祝桥镇农村村民建房修缮管理操作口径

2. 祝桥镇农村村民建房各类申请表、审批表

3. 祝桥镇农村村民建房工作及监管流程图

第三十一条（施行日期）

自 2024 年 2 月 23 日起试行，有效期至 2026 年 2 月 22日。

附件一

祝桥镇农村村民住房修缮管理操作口径

为有效解决社会矛盾，加强祝桥镇农村村民住房建设管理，明确落实责任，加强事中事后监管，进一步规范农村个人建房修缮申报程序、工作时限等。参照《上海市农村村民住房建设管理办法》（沪府令16 号）、《关于切实改善本市农民生活居住条件和乡村风貌进一步推进农民相对集中居住的若干意见》（沪府规〔2019〕21 号）以及其他相关法律法规规章规定，结合我镇实际，特制定本操作口径。

一、基本原则

（一）规划先行原则。 农村村民建房修缮工作应遵循村庄规划布局的要求。

（二）先批后修原则。 农村村民建房修缮申请必须做到先批后修，未经批准不得动工。

（三）规范施工原则。 农村村民建房修缮施工应符合安全施工有关规定，同时须符合面积、高度等相关标准要求，杜绝超面积、超高度等现象。

（四）风貌管控原则。 根据本市乡村风貌导则，结合祝桥镇自然肌理、传统文化和建筑风貌元素等，将风貌管控纳入农村村民建房修缮的备案和管理。

二、具体要求

农村个人建房修缮，仅针对提供合法有效的宅基地发证资料的农村个人建房。且经城建中心预审后由专业检测机构鉴定危险等级达到C 或D 级的，不能保证居住安全的。

本操作口径适用于祝桥镇行政区域内农民集体土地上，包括国有带征的农村村民建房修缮，按照规划实际实施分类管理：

（一）根据房屋实际建造年代及破损情况，原则上房屋建造年代为20 年以上、房屋存在严重居住安全隐患且无法通过局部修缮来确保房屋结构安全的建议整体修缮。

（二）规划管控区域或纳入年度土地储备计划的地块不适用本轮操作口径。

（三）由于“征地非农”农业身份转变无法申请农民建房的，且已形成危房的允许实施修缮。

（四）以上范围中存在“一户多宅”或原有宅基地不退、应拆老房未拆的，有存量违法建筑等必拆类情况一律不予受理备案。位于高压线正下方的农村村民建房根据有关安全规定不允许修缮施工作业的，原则上考虑其他方式保证其住房问题。

三、申请备案流程

（一）申请人向所在村委会提出申请，并提供合法有效的宅基地发证资料或其他合法有效的审批手续

（二）村委会对申请户的“五违”情况进行初审，报镇“五违办”。

（三）“五违办”比对无证建筑普查数据库，审核宅基地见证建筑外其他建筑的性质，确认是否有违章、违建行为。

（四）农村村民建房修缮申请经村两委会议讨论后，在所在队组进行现场公示（内容应包含合法有效发证资料的认定、五违情况认定意见、修缮建议等），《农村村民建房修缮申请表》（公示期不少于7 日），无异议报城建中心。

（五）城建中心接收材料后七个工作日内牵头规划资源局第五管理所、村委会现场勘察，十五日内提出修缮书面初步意见待无违章等情况后建房户委托房屋质量检测中心进行检测并出具房屋完损报告，报镇农民建房领导小组办公室进行修缮备案，三十日内出具农村村民建房修缮备案表。

（六）备案后，由所在村将备案结果在相邻及队组现场进行公示（公示期不少于7 日），公示无异议后，根据发证面积，由镇城建中心牵头规资局第五管理所锁定占地面积和房屋高度，结合祝桥镇风貌管控等有关要求应当使用具备资质的设计单位设计或经其审核的施工图纸，或者免费使用市住房城乡建设行政管理部门推荐的通用图纸；并填写农村村民建房承诺书。

四、其他事项

（1）农房占地、建筑面积、及层高建设标准参照《祝桥镇农村村民住房建设管理实施细则》。

（2）各部门职能分工及监管流程参照《祝桥镇农村村民住房建设管理实施细则》。

附件：

1、农村村民修缮初步意见书

3、农村村民建房修缮申请表。

4、农村村民建房修缮备案表。

5、农村村民建房修缮承诺书。

6、 施工单位建房承诺书。

农村村民修缮初步意见书

农村村民建房修缮申请表

农村村民建房维修备案表

农村村民建房承诺书

规范施工承诺书

祝桥镇农村个人建房工作流程图

农村宅基地和建房（规划许可）申请表

农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

农村宅基地和建房审批表附件 5

农村宅基地批准书 农村宅基地批准书 （存根）

农村宅基地使用承诺书本人申请在 （镇、街道） 村 组使用宅基地建房，现承诺：

有效，如有虚假，愿意承担相应的法律和经济责任；

房方案，选择具有专业能力的施工队伍，签订规范的建房协议，约定好质量和安全责任，使用规范的施工图纸动工建设，并在批准后

月内建成；退出原有宅基地。

如有隐瞒或未履行承诺，本人愿承担一切经济和法律责任。

承诺人：

年 月 日

农户建房用地申请单

中华人民共和国

乡村建设规划许可证（ 农户建房 ）