赣州市农村住房建设管理条例（草案送审稿）
赣州市农村住房建设管理条例（草案送审稿）
第一章 总 则
第一条【立法目的和依据】 为了规范农村住房建设管理，优化农村人居环境，促进乡村振兴，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国乡村振兴促进法》等有关法律法规，结合我市实际，制定本条例。
第二条【适用范围】 本市行政区域内国土空间规划划定的城镇开发边界以外集体土地上的农村新建、改建、扩建住房及其监督管理活动，适用本条例。
第三条【基本原则】 农村住房建设应当遵循规划先行、一户一宅、先批后建、节约集约用地的原则。坚持依法管理和村民自治相结合，符合耕地和生态环境保护、建筑安全、实用美观等要求，体现赣南历史文化和乡村建筑风貌。
第四条【政府职责】 市、县（市、区）人民政府负责本行政区域内农村住房建设的统筹管理和领导，建立农村住房建设管理工作协调机制，保障农村住房建设管理工作所需人员配备和经费预算。
乡（镇）人民政府负责编制本行政区域内乡镇国土空间规划、村庄规划，宅基地用地审批,以及农村住房建设管理和监督工作，根据法律、法规授权以及县（市、区）人民政府有关行政主管部门的委托，开展宅基地和农村住房建设管理及有关综合执法工作。
县级人民政府相关行政主管部门在乡（镇）设立派出机构的，应当配合乡（镇）人民政府做好宅基地和农村住房建设的审核、管理工作。
第五条【部门职责】 农业农村主管部门负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地、使用林地需求分别通报同级自然资源、林业部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。
自然资源主管部门负责编制国土空间规划，负责风貌管控引导、不动产登记等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的农村住房建设需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续。
住房和城乡建设主管部门负责农村住房建设和施工质量、施工安全指导、农村工匠培训等监督、管理和服务工作。
水利、林业、文广新旅、交通运输、生态环境、应急管理、财政、民政等主管部门按照各自职责，负责做好农村住房建设管理相关工作。
第六条【村民自治】 村民委员会应当协助乡（镇）人民政府做好农村住房建设审查、管理等工作。
村民委员会在乡（镇）人民政府指导下制定有乡村风貌、宅基地管理、农村住房纠纷化解等内容的村规民约。
第七条【社会监督】 任何单位和个人都有遵守规划、土地、建设管理相关法律法规的义务，并有权对违法建房的行为进行投诉、检举和控告。
第二章 规划及宅基地管理
第八条【规划编制】 乡（镇）人民政府应当依据国土空间规划编制村庄规划，并报上一级人民政府审批。村庄规划报送审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意。
第九条【规划实施】 村庄规划是法定规划，是国土空间规划体系中乡村地区的详细规划，是开展国土空间开发保护活动、实施国土空间用途管制、核发乡村建设项目规划许可、进行各项建设等的法定依据。
乡（镇）人民政府在村庄规划编制完成前，继续执行经批准的土地利用总体规划和乡村规划。
经批准的村庄规划由乡（镇）人民政府公布并组织实施，非经法定程序，不得擅自调整和修改。
第十条【用地保障】 县级人民政府应依法安排农村住宅建设用地指标，合理保障农村住房建设用地的需求。
村民一户只能拥有一处宅基地。农村住房建设应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，充分利用原有宅基地、空闲地、荒地和其他未利用地。
第十一条【选址避让区域】 禁止在下列区域进行住房建设：
（一）永久基本农田；
（二）饮用水源一级保护区；
（三）传统村落、名镇、名村的核心保护区；
（四）文物保护单位保护范围；
（五）崩塌、滑坡威胁区，泥石流沟内及沟口，坡度大于二十五度且岩土体结构松散等需要削坡建房的地段；
（六）公路两侧建筑控制区；
（七）铁路安全保护区；
（八）架空电力线路保护区、地下电缆保护区、光缆通道保护范围；
（九）石油、天然气管道保护范围；
（十）行洪、泄洪通道，堤防和护堤地；
（十一）法律、法规规定的农村其他不得进行住房建设区域。
第十二条【占地面积及建设标准】 村民建房占地面积每户不得超过一百二十平方米，总建筑面积不得超过三百五十平方米，建筑层数不得超过三层，住房檐口高度不得超过十一米。
县（市、区）人民政府可以根据本地实际情况，在以上限额内制定农村住房建设的标准。
第十三条【宅基地盘活利用】 鼓励农村集体经济组织及其成员通过自营、出租、入股、合作等方式，充分利用闲置宅基地和闲置住宅，发展民宿、农家乐等乡村产业；鼓励进城落户的村民依法自愿有偿退出宅基地。
乡（镇）人民政府应当督促集中安置、异地新建住宅的村民及时退回原宅基地。
允许各类返乡下乡人才在符合国家、省农村宅基地管理规定与相关规划的前提下和当地农民合作改建自住房。
第三章 申请与审批
第十四条【规划许可】 农村建设住房应当依法取得农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证，并按照审批和许可的内容进行建设。涉及占用农用地的，依法办理报批手续。
农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证，由县（市、区）人民政府农业农村、自然资源主管部门按照农业农村部、自然资源部规定的格式制发。
第十五条【申请条件】 属于本集体经济组织成员的村民，符合下列条件之一的，可以向本集体经济组织申请建设住房：
（一）共同生活居住在同一住址的农村家庭，因兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄，需要建房分开居住的；
（二）现有住房属于危旧房需要拆除重建的；
（三）因国家、集体建设需要迁建或者按政策实行移民搬迁的；
（四）原有住房因灾毁需要重建的；
（五）无自有住房或者现有住房人均建筑面积低于县（市、区）人民政府规定标准的；
（六）法律、法规、规章规定的其他情形。
第十六条【不予批准情形】 村民申请建设住房有下列情形之一的，不予批准：
（一）不是本集体经济组织成员的；
（二）不符合一户一宅的；
（三）不符合乡镇国土空间规划、村庄规划的；
（四）将原有住房出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的；
（五）已经参加集中建设住房或者通过征地拆迁已安置的；
（六）申请人有违法用地、违法建设行为未处理结案的；
（七）申请人属于政府集中供养的特困人员的；
（八）法律、法规规定不予批准的其他情形。
第十七条【申请资料】 村民申请建设住房，应当以户为单位持下列材料向村民小组或村民委员会提出申请：
（一）农村宅基地和建房（规划许可）申请表；
（二）申请人身份证和户口簿；
（三）农村宅基地使用承诺书；
（四）依法应当提供的其他材料。
第十八条【村组审查】 村民小组收到申请后，应当在15日内安排人员到现场查看，召开村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、相邻权利人意见、村民小组会议决定等情况在村民所在小组公示7日。公示无异议或异议不成立的,村委会应在公示后7日内将申请资料、公示图片等报送乡（镇）人民政府审查。
未设村民小组或者住宅建设申请事项已经统一由村民委员会组织办理的，村民委员会收到申请后，应当在15日内安排人员到现场查看，召开村民代表会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、相邻权利人意见、村民代表会议决定等情况在村民委员会公示7日。公示无异议或异议不成立的,村民委员会应在公示后7日内将申请资料、公示图片等报送乡（镇）人民政府审查。
第十九条【乡镇审批】 乡（镇）人民政府应当设立农村住房建设联审联办窗口，自收到申请之日起十五日内组织审核和现场踏勘。通过全面审查，对符合批准条件的，应当向申请人核发农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证；不予批准的，应当在5日内书面告知建房申请人并说明理由。
乡（镇）人民政府应当在政府网站或者办公场所等公布公示办理流程及工作职责和办理期限。
乡（镇）人民政府应当及时将审批结果在申请人所在村集体经济组织范围内予以公告，公告期不少于7日，接受群众监督。
第二十条【批文时效】 取得乡村建设规划许可证后一年内未开工、又未办理延期手续的，乡村建设规划许可证自行失效。
第四章 建设管理
第二十一条【建房引导】 县（市、区）人民政府应当向建房户和农村建筑工匠免费提供住宅户型图，鼓励推广使用。村民未采用政府免费提供的住宅户型设计图，应当提供合格的住宅建设工程设计方案或者图纸。
县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当提供农村住房建设施工合同示范文本，乡(镇)人民政府和村民委员应当引导村民与施工人员签订施工合同
第二十二条【放线服务】 村民要在取得农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证后，向乡（镇）人民政府提交政府免费提供的住宅户型设计图或者住宅建设工程设计方案、图纸，向乡（镇）人民政府申请放线服务。乡（镇）人民政府应当自受理申请之日起7日内，会同村民委员会工作人员、申请人按批准用地和规划许可进行实地丈量，确定具体建房位置，对申请人建房现场钉桩、放线。
乡（镇）人民政府在施工现场设立住房建设监督牌，将户主信息、施工方信息、批准的用地面积、房基占地面积、建筑面积、建筑高度、四至范围等内容进行公示。
第二十三条【施工要求】 建房户应当委托具有相应资质的建筑施工企业施工，或者选择经过技能培训的农村建筑工匠施工。
建筑施工企业或者农村建筑工匠应当严格按照设计图纸、房屋质量安全规范、施工技术标准和操作规程施工，确保施工质量和安全，不得偷工减料，不得无图施工或者擅自变更设计。
施工现场应当做好安全防范工作，防止发生安全事故。鼓励建房户或者施工企业为建筑施工人员购买意外伤害险、雇主责任险等商业保险。
第二十四条【质量监督】 县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当加强对农村住房建设质量安全的监督和指导。
乡（镇）人民政府和村民委员会应当加强对农村住房建设的质量安全监督和管理，及时制止不规范的施工行为，督促消除建房安全隐患。
第二十五条【工匠培训】 县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当对农村建筑工匠提供专业技能和安全知识等培训工作，并建立农村建筑工匠名录、数据库，记录农村建筑工匠基本信息、奖励惩戒、行政处罚等信息，与乡（镇）人民政府实现信息共享。
第二十六条【绿色节能管理】 鼓励农村住房建设采用新型建造技术和绿色建材，引导村民建设功能现代、结构安全、成本经济、绿色环保、与乡村环境相协调的宜居住房。
第二十七条【完工核验与不动产登记】 农村住房建设完工后，乡（镇）人民政府应当在收到核实申请之日起5日内组织人员对用地和规划审批内容进行核验，在《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》提出核验意见。核验合格的，可以向县级人民政府不动产登记部门申请办理不动产登记。
第二十八条【异地建新】 经批准异地建设住房的，村民应当在房屋竣工后6个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；参加集体建房的，应当在新房分配后6个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由村民委员会或者农村集体经济组织依法收回。
异地新建住房的村民，应当按照承诺书的承诺拆除原有建筑物，在原宅基地退回集体经济组织后，新建住房办理不动产登记时一并办理原宅基地使用权注销登记。
第五章 监督检查
第二十九条【目标考核】 市、县（市、区）人民政府建立宅基地和农村住房建设管理考核评价制度，对下级人民政府和本级有关部门宅基地和农村住房建设管理工作进行考核。
第三十条【监督主体及职责】 县（市、区）人民政府农业农村、自然资源、住房和城乡建设等主管部门和乡（镇）人民政府应当建立健全村民建房动态巡查和违法违规举报制度，及时发现、制止和查处辖区内各类违法违规建房行为，设立举报电话、举报信箱、电子邮箱等投诉举报渠道。
村民委员会发现村民有违法建房行为的，应当劝阻其停止违法行为，并及时向乡（镇）人民政府报告。
第三十一条【档案与信息化管理】 县（市、区）人民政府农业农村主管部门应当建立宅基地统计调查制度，逐步建立宅基地基础信息数据库和管理信息系统，推进宅基地申请、审批、流转、退出、违法用地查处等的信息化管理。
乡（镇）人民政府应当建立农村住房建设管理档案，实行一户一档。农村住房建设管理档案应当包含宅基地用地、建设规划手续、设计图纸等。
第六章 法律责任
第三十二条【部门责任】 农村住房建设管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，或者对村民建房违法行为巡查不到位、报告不及时、制止查处不力的，依法依规追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任；因管理不到位，造成农村住房建设秩序混乱，违法建房多发的，依法依规追究乡（镇）主要负责人的责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十三条【违反规划的处理】 违反本条例规定，在村庄规划区内农村村民未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡（镇）人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
第三十四条【非法占地的处理】 违反本条例规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住房的，由市、县（市、区）人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的住房。
超过本条例第十二条规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。
第三十五条【承建者的责任】 违反本条例规定，农村建设住房承建方无图施工、不按设计图纸施工或者擅自变更设计图纸的，由乡（镇）人民政府责令限期整改；情节严重的，由县（市、区）住房和城乡建设主管部门处以两千元以上一万元以下的罚款。
农村建设住房承建方对建房村民未取得宅基地用地审批或者乡村建设规划许可提供施工服务的，由乡（镇）人民政府责令限期整改；情节严重的，处以两千元以上一万元以下的罚款。
第三十六条【法律援引】 违反本条例规定的其他行为，法律、法规已有处罚规定的，适用其规定。
第三十七条【赋权执法】 依据省人民政府的决定承接行政处罚权的乡（镇）人民政府，按照规定范围、依照法定程序实施行政处罚。
本条例涉及的行政处罚事项，已经按照相对集中行政处罚权有关规定移交城市管理主管部门行使的，由城市管理主管部门进行处罚。
第七章 附 则
第三十八条【生效时间】 本条例自 年 月 日起施行。2017年10月27日赣州市人民政府发布，2019年6月21日修正的《赣州市农村村民住房建设管理办法》同时废止。
